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【文/觀察者網 奕含】北京限競房轉共有產權房的政策已成定局。下月起，將有超過2萬套限競房陸續入市，其中一部分將會被收做共有產權房。

就在新政推出不久，北京大興區共有產權項目瑞福園于5月29日拿到了預售證，單價29000元/平米。這一價格與旁邊限價房項目瀛海府的52000元/平米形成鮮明對比。

新政和現實疊加，令不少剛需看了買便宜房的希望，未來買共有產權房也是一條出路。然而，買便宜房也要承擔代價，比如不再具備投資價值。這些共有產權房是否會出現爭相購買的情況，我們拭目以待。而購房客們的反應也將回答北京樓市是否真的存在剛需。

圖片來源見水印

兩萬套限競房或入市

為治理樓市“高燒”不退，北京于2016年出臺了“9·30新政”。“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目應運而生。

據了解，“限競房”是指從土地出讓時就提前鎖定上市銷售價格的住房，意在防止開發企業炒作地價與房價。一年多來，北京大批宅地以此規則成交，首批項目也即將入市。

《北京青年報》援引中原地產市場研究部統計，根據近兩年土地出讓情況，目前北京限競房總量約4.5萬套，預計6月開始，將出現限競房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

中原地產首席分析師張大偉指出，對于北京市場來說，2017年來的所有土地全部限價，但因政策未明確，這部分項目一直未入市，政策明確后，這部分項目有望加快入市。

與限競房集中入市形成鮮明對比的是，今年以來，北京新建住宅成交量已經連續4個月低于1200套，北京新房市場處于供需低迷。

限競房可能變成共有產權房

日前，北京市住建委發布的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（以下簡稱“通知”），確定部分限房價項目可能被轉為共有產權房：即要求限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比低于15%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不低于15%時，將收購轉化為共有產權住房。后者指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。

同時，針對不轉化限價房項目，要求“開發建設單位在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。”

已經限房價的樓盤為何還要再做變化調整？

《工人日報》援引業內人士的話稱，主要源于限房價項目的銷售情況與設想不同。在實際銷售市場上，該類房屋的均價低于周邊的二手房價格，形成了倒掛。特別是在房價高企的二環、三環內，相比于售價十二三萬的項目，均價七八萬的限房價項目，被認為是高性價比產品，不少人通過各種手段爭取購房名額。

由于銷售限價是土地出讓時敲定的，而評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。業內人士指出，很多購房人本著“買到即賺到”的動機參與，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。除此之外，部分樓盤也變相加價，在購房款之外再加一筆高昂的排號費。一些開發商更是借政策紅利獲利，導致購房者利益受損。

此次新出爐的銷售規則，正是為了壓縮牟利空間，即所謂“投資空間大的限價房變共有產權房。”北京住建委相關負責人表示，限房價項目拍地規則和銷售政策，既防止開發商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價項目分配到剛需家庭手中，實現“房住不炒”。

“評估價”決定未來銷售方式

此次《通知》的“評估價”，將決定“限競房”未來的銷售方式。

舉例來說，如果某限房價項目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之后的評估價為5.5萬元/平方米，兩者比值為90.1%，項價差比低于15%。那這個項目的房子就可以當做商品房來賣。只要具備北京市購房資格的人都可購買，只不過不動產證到手五年后，才可以上市交易；如果評估價為7萬元，比值為71.4%，價差就高于15%，意味著牟利空間變大，那么限競房就會變成共有產權房。

《工人日報》援引北京房協副會長陳志的話稱，“總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的。按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，因此對這類項目總體影響不大。”他指出，如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩定。

《北京青年報》援引中原地產市場研究部統計，根據近兩年土地出讓情況，目前北京限競房總量約4.5萬套，預計6月開始，將出現限競房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

中原地產首席分析師張大偉指出，對于北京市場來說，2017年來的所有土地全部限價，但因政策未明確，這部分項目一直未入市，政策明確后，這部分項目有望加快入市。

與限競房集中入市形成鮮明對比的是，今年以來，北京新建住宅成交量已經連續4個月低于1200套，北京新房市場處于供需低迷。

房企反對 購房者支持？

“房子作為剛需品，無論多高都得買”這是不少北漂人的看法。

《中國證券報》曾援引一位剛需購房者董姍的話說，促使她下決心買房的，是一次“日光盤”的經歷。一個位于北京通州區的某知名項目開盤，500多套房源不到一上午就被搶購一空。而僅僅不到兩個月，該區域的二手房價格就上漲了2000元/平方米。“按照這個趨勢，不管新房還是二手房，價格幾乎沒有下跌的可能。所以，要買房必須趕早。”

如今共有產權推出，“剛需”們是否會爭相購買？扣除投機屬性后，是否真有剛需將揭曉。

《南方周末》援引落戶北京的河南青年高揚的話說，在看了共有產權房之后，他與來的人一同交流，發現大家都很糾結，除了距離東城和西城上班太過遙遠，“大家最關心的是共有產權房之后怎么交易”。

“交易不能賣給所有人，只能賣給和你一個圈子的人，而這個圈子里的人，購買力還很弱”。”公號“北京大房子”的號主齊天說。

中原地產首席分析師張大偉指出，投資角度看，共有產權房已經毫無價值。“買了共有產權房，未來通過共有產權房作為跳板，獲得升值的概率非常低。共有產權房實際上變成了有部分產權的公租房。”張大偉說。

北京地產圈資深土地評論人士澤龍表示，此次“限轉共”的房子可能是真假剛需的分水嶺，在目前保持商品房性質的二手房越發珍貴的趨勢下，什么樣的剛需會買這類“限轉共”項目仍需觀察。

值得注意的是，在《通知》征求意見稿出臺之前，北京市住建委已經就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏房企的反對聲音。

微信公號“90度地產”刊文指出，限競房項目在地塊出讓之初已由政府限定了未來的銷售價格，不過，對開發商而言，還可以通過搭售停車位、捆綁精裝等方式獲取一部分利潤。

如今，新政一出，開發商的心里肯定是不爽的，本來拍地的時候利潤空間就有限，這么一整，某些項目不但面臨可能被收走的命運。未收購的項目也因為“不得搭售產品和服務、不得捆綁精裝修”條款的增加，“生財之道”徹底被拍死在沙灘上。

另有券商機構給出數字，大概有20%的項目最終會被收做共有產權房。

從項目分布來看，其多位于五環內的海淀、朝陽、東城、豐臺等熱點區域，但是梳理下價格，這10個項目的銷售限價在每平米5萬＋到8萬＋不等。如此高價的共有產權房對于剛需族來說是一個不小挑戰，更何況你高價買的房子還只是擁有部分產權，這對于普通剛需族來說不是一樁“好買賣”。

澤龍提到，“6萬＋、7萬＋、8萬＋的共產房還不知道哪些人會買，如果嚴格按照共產房管理的話，目前北京市場上8萬＋的純商品房可選擇的余地很大。”澤龍說，這意味著高價“限轉共”項目銷售出現項目滯銷的風險很大。

業內分析，限價商品房的轉化也意味著具備本市購房資格但不符合共有產權住房購買資格的居民家庭可購買的房屋數量減少，可能會使得需求進一步向二手房轉移。

“從今年4月份開始，二手房市場重新有所回溫，5月份以來二手房日均成交規模較3月及4月分別提升72.5%和35.5%。‘限轉共’新政的出臺意味著具備商品房性質的項目更加稀缺，也可能助推二手房市場進一步回暖。”中信建設證券研究發展部分析。

一位房地產人士認為，具備商品房性質的項目稀缺是一方面，從另一方面來講，限轉共的房子雖然比周邊的二手房價格便宜，但是從共產權房的性質來綜合考慮，單價算下來并不便宜，共產房價格都飆升至好幾萬了，那周邊的二手房將來會不會也動漲價的念頭呢？如果這樣，可能也將刺激購房者在二手房市場提前做出上車的舉動。

此外，中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官丁祖昱提到了這樣一個數字，以北京住宅銷售均價為標準，目前只有30%限價房地塊低于城市均價，大部分普通客戶其實是買不起限價房的。如此一來，在看到限房價項目買不起、限轉共的連帶作用下，剛需們的購房路或許還是要回到二手房市場和便宜的共有產權房上。