久久久久精品免费福利电影,国产又黄又大又粗视频,A级毛片免费播放无码,人人妻人人爽人人澡欧美一区

本文作者為天風證券地產首席分析師陳天誠，原標題《房貸利息抵稅或出臺、利好改善型住房需求——個稅 改革新增住房貸款利息及租金等專項附加扣除點評》。

事件

《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》19 日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，是個稅法自1980年出臺以來第七次大修，也將迎來一次根本性變革：

工資薪金、勞務報酬、稿酬和特許權使用費等四項勞動性所得首次實行綜合征稅；

個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；

首次增加子女教育支出、繼續教育支出、 大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除；

優化調整稅率結構，擴大較低檔稅率級距。

國內已經有過先例、利息抵稅曾那么美

上海

上海曾在1998年實行過，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式。該政策要點是：

1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房；

2）對象：在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市交納個人所得稅的個人，必須是商品住宅產權證的法定擁有人，且與購房合同、購房發票相一致；

3）抵扣稅基相對較廣：購房者可抵扣計征稅基的征稅項目包括：工資薪金；采用查賬征收的個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承 包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業投資者帶征的股息、紅利所得)。

4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，應向征收稅務機關申請單獨開具個人所得稅繳款書據以退稅。

天津

天津也在1998年實行過，方案僅住房公積金利息可抵個稅、可抵稅基較小：1998年8月11日，天津發布《天津市地方稅務局關于個人支付住房公積金貸款利息免征個人所得稅有 關問題的通知》，具體條款包括：

1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個人支付的住房公積金貸款利息，個人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款) 本金和利息不得從應納稅所得額中減除；

2）抵扣稅基相對較小：可從每月個人工資、薪 金所得的應納稅所得額中減除，平均節稅額為原納稅額的15-25%；

3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項優惠。

重慶

重慶現行方案以補助形式出現、設定補助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對主城 區內首套自住房實施“補助”，

1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往后一年，結束3個月之前，超過就不行；

2）范圍：重慶九區首套房；

3）限額：個人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個稅給你，以不超過住房總價的30%的額度內提供。

上海、天津兩個方案作為房改初期，政府階段性鼓勵商品購房的政策，已成為歷史，但從政策效果來看，三個方案都對商品房銷售有很好的促進作用。

國際上亦有抵稅措施、具體實施方案有待細則出臺

時空環境大不同，國際上也出現不同形式的利息抵稅政策，中國過去也有過經驗，因此從經驗上來講中國實施亦有參考，但是現階段相比國外以及中國過去有幾個不同，仍有需要解決的問題，我們認為具體實施方案有待細則出臺：

1）稅制基礎條件不成熟、綜合征稅機制施行會面臨不少問題：相比發達國家，我國目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現為個人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯網互通，信息不對稱問題在實務上難解決；綜合征稅機制施行會面臨不少問題， 比如道德風險等問題。

2）如果全國推廣可能引起房價進一步上漲：目前在地產市場差別化調控的情況下，控制 房價不過快上漲前提不放松，如果全國推廣，我們認為有可能引起房價進一步上漲，因為 這對中高收入的改善性住房需求有比較大幅度的減免；

3）結合租金抵稅措施同時試行：2016年6月3日，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就指出“對個人租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題”。本次《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》增加規定住房貸款利息和住房租金等與人民群眾生活密切相關的專項附加扣除。我們認為支持租賃市場是政策大方向，房租抵扣個稅在全國率先鋪開是有可能的，并有望在實操上積累經驗。

4）如果試行限制條件將會很多：除了購房條件、社保條件的限制外，下文中我們會說明在累進稅制下，高收入部分對應的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來實施細則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實施，一方面可能采用豁免限額（設定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據物業類型、單價等設置差異化稅率。

5）這將是中國房地產長期機制的一環：雖然出臺措施是為了個貸抵稅，但我們認為這將結合房地產整體稅制建設（個人財產轉讓所得稅、地產營業稅、契稅、耕地占用稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產稅等房地產綜合稅制），逐步形成房地產長期機制。

若不限制對象、高收入群體受益更顯著

若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業：我們從收入、貸款額、 貸款期限三個維度測算利息減免的效果：

1、假設采用平滑確認利息的方式（一般還款初期確認的利息費用更高，可能采用遞延的方式，實際操作尚待細則出臺）；

2、按照月收入在7132元到100000元的范圍內測算，其中7132元為上海17年職工平均月薪（數據來源：上海人社局）；

3、假設每月等額償還，并沒有提前還款；

4、基準利率采取目前基準利率4.9%測算；

5、起征點按照個稅修正案草案規定的5000元測算，但由于具體分檔標準未知， 其他參數仍按原個稅計算方法測算；

6、按照貸款總額50萬元-700萬元測算，改善型購房占比較大，貸款額度主要集中在350萬-700萬。

按照以上假設，我們分別考察不同情況下 “利息抵扣個稅”實施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：月收入為上海市平均水平7132元/月的情況下，如貸款總額為150萬元，每月減免額占月供的比例為2.9%，月收入為4萬元/月的情況下，如貸款總額為500萬元，每月減免額占月供比例25%。

高收入人群對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多：如月收入為1萬元/月的情況下，貸款總額為250萬元，30 年減免總額為56.33萬元；如月收入為10萬元/月的情況下，貸款總額為700萬元，30年減免額為277.1萬元。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：在貸款總額為150萬的固定假設下，同樣是貸款期限10年，1萬月收入的每月減免額為11.5%，10萬元的每月減免 額為占月供是45%。

相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多：如月收入為6萬元/月的情況下，貸款總額為150萬元時，20年減免總額為25.68萬元。

無論是按照固定貸款額度測算，還是按照固定期限測算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下，測算結果發現：

1、相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

2、相同貸款年限情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

3、相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多；

4、高收入人群對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多。 以一套總價500萬的房子為例，貸款350萬的情況下，月收入為上海平均水平7132元/月的居民， 月供18575元，每月房貸利息可抵扣節稅108元；月收入為4萬的居民，月供相同，每月房貸利息 可抵扣節稅2213元；月收入為10萬的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節稅3984元；

投資建議

房地產利息抵稅在國際上行之有年，我們認為此次個稅改革，新增的專項附加扣除，對居民合理減負意義重大，尤其是對住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個稅修正案，雖然不是針對房地產，但我們認為這或許是整體房地產稅制的一環，客觀上這短期對改善性住房需求有明顯促進，我們認為若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業，對房地產板塊有積極影響。投資方面，我們維持之前二季度銷售將明顯恢復提升的判斷、行業資金有壓力但無風險將抑制下半年投資，持續看好板塊投資機會。