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昨日（8月1日）微信公號“債券實地調研”（ID：HLSZ1990）披露了碧桂園電話會議紀要。在該會議紀要中碧桂園對近期建筑事故頻發問題進行了回應。碧桂園表示，這不完全與高周轉有關。此次事故工程均屬于外包模式，并不是監理的問題。事故發生后碧桂園已經進行自我檢討與全面檢查，90%的項目經檢查并不存在質量安全隱患，已經開始復工；針對剩下的10%項目，總部已經派出質量小組對細節質量隱患進行檢查評估，今晚將得出相關檢查結論。另外，我們對出事故的項目進行鑒定，并對責任人進行嚴肅處理。

碧桂園【電話會議紀要】

問：1）這一系列建筑事故問題與高周轉模式或是新工藝流程是否有關，公司在檢查工程狀況后是否有所發現，之后又有何種措施可以避免事故發生？2）傳言碧桂園全年債務累計達到九千億，且還在上漲，更有傳言碧桂園已經停止五六線城市全覆蓋的計劃策略，請問是否屬實？

答：1）不完全與高周轉有關。目前碧桂園有近2200個項目，此次事故工程均屬于外包模式，并不是監理的問題。事故發生后碧桂園已經進行自我檢討與全面檢查，公司有較強的質量把控能力，各項新的工藝流程措施都是為了能夠引領行業。全面停工后，截至昨日，90%的項目經檢查并不存在質量安全隱患，已經開始復工；針對剩下的10%項目，總部已經派出質量小組對細節質量隱患進行檢查評估，今晚將得出相關檢查結論，并判斷其中有哪些是需要停工，而哪些可以復工。另外，我們對出事故的項目，如杭州項目，會對相關責任人或是責任方進行鑒定，無論是承建商責任還是自身管理責任都會發出公告，并對責任人進行嚴肅處理。

2）負債9300億的傳聞來自自媒體，該媒體同時在傳言同行萬科負債過萬億，萬科方面已做出解釋，這是針對地產公司的外行觀點。碧桂園在此澄清，9300億中有3308億屬于貿易及其他應付款；3467億屬于預收賬款，來自已售住房，碧桂園不存在交樓問題，因此這并不存在負債風險；另外的有息負債2160億為上年度報表，今年上半年負債略有上升，但碧桂園仍舊控制凈負債率在70%以下，這是一個紅線。且公司采用年初各類評級機構指標分解至經營管理動作中，公司規模日益擴大的同時也注重穩健性，請大家放心。

關于全覆蓋策略，是我當年針對公司多區域現狀，建議區域有多少現金就買多少地，針對管理不好的區域，并不希望其做盲目投資。但我們認為今年年底會是一個好的投資機會，是一個收并購黃金時點，因此希望在第二第三季度放緩投資，第四季度便可擁有足夠現金進行收并購活動，這是我基于資金安排角度做出的建議，將企業資源用在刀刃上，卻被外界誤解為策略暫停。公司目前現金余額過2000億，回款率等方面都在行業領先，銷售、去化率、利潤等都處于良性勢頭。

問：1）公司在過去兩天進行了包括六安、上海、杭州事故項目的排查，現在是否得出了結論，是某些人在施工進度上有操作失誤還是監管不力，公司的措施是什么？2）公司項目數量眾多，從事故次數上是否有歷史數據來說明高周轉進程中事故概率仍控制在合理范圍內，來說明企業品控沒有問題？3）事故發生地區等地銷售是否存在影響？

答：1）六安事故發生場所為工人宿舍，杭州的是基坑輔助工程，這些都不是工地主體，但也確實反映了我們目前在配套項目上重視度不夠。主體工程已經有了嚴謹的質量管控體系，但在配套工程領域，部分區域可能存在一定的忽視，我們以后會更加重視。目前公司已經出臺相關的質量控制文件，涵蓋宿舍、工棚等進入質量管控體系之中，質量管控體系得以完善。

2）根據數據顯示，過去十年中，事故發生概率是下降的。具體數據待剩下的10%項目清查后再給出更全面的數據。3）媒體報道后，銷售仍舊平穩、良性，與輿情并未掛鉤。

問：我們排查后有初步結論嗎？

答：剛伍總也有提到，杭州的項目主要是下雨下得時間長，加上周邊有重型車輛的擾動，使得基坑失穩了，所以造成了路面的沉降。安徽六安的項目，主要是項目工地的臨時建筑被強暴雨侵襲，才出現了安全問題，造成了人員傷亡。目前具體的責任認定的結論還沒有出來。只要結論出來，我們一定是非常嚴肅地處理相關人的。

問：短期來說是否會放緩高周轉目標？

答：現在90%的項目已經查過了，沒有問題繼續開工了，就是剩下的沒有查完的10%還沒有復工，可能會放緩一點。但其實我們不會有大面積的變化。

問：現在盤查來看，問題比較多的都是外包項目，那么咱們的外包項目占整體的比重是多少？地域上的分布是怎樣？

答：我們公司自己做的項目占到百分之十幾到二十幾，剩下的都是外包的。外包的單位其實都是全國性、區域性做得很好的企業。當然里面確實有一些本地的建筑承包商，但都是經過我們的篩選體制才能進到承包商庫的。最近發生個別的事故后，我們也會進一步去檢討自己的承包商篩選機制，讓這個機制能夠在原來的基礎上更嚴格。但并不是說外部承包商的質量就比我們內部的普遍要低，我們是有系統篩選方案的，都是選好的承包商來做。

問：伍總您對棚改的貨幣化率下降的想法是什么？

答：我們之前做過統計，如果全部停止，對我們公司整體的影響大約在5%左右。但是現在很多地方政府吃不消，又發了一個通知，說是根據不同地方的不同情況，還是可以繼續選擇貨幣化的。所以就是說，對我們的影響也不是太大。

問：外包的承包商有問題，咱們會對他們進行公開處理嗎？

答：會的，肯定會的。

問：今天為什么莫總沒有參加？

答：因為我對公司的情況還是比較清楚的，所以能答的我肯定都盡量答。如果你們想見莫總，下一次我邀請他來跟大家做互動。

問：之前有個傳言說是碧桂園有全面停工，請問您對這個傳言有什么解釋嗎？另外市場對于高周轉的戰略有一些議論，公司的這個戰略之后會有變動嗎？

答：全面停工是因為我們覺得出了這幾次安全質量問題，必須要對所有的項目進行質查，所以我們進行了全面停工。停工的目的是把每一個環節都查清楚，沒有安全隱患才繼續施工。目前已經有90%的項目通過了檢查，沒有問題繼續開工了。第二個高周轉的問題，我覺得我們一直堅持得挺好，而且在每個節點都力爭能做到更好，之后如果有變化那肯定是在質量上做得更好，但是我們的模式是不會變的。

問：碧桂園之前有兩次發債受阻，主要原因是什么？后續債券發行進展是否順利？

答：第一次是國家不希望資本市場大量的錢流入房地產，所以給了證監會指導意見，所以當時證監會把所有地產公司發債都停了。但對我們來說，這沒有太大影響。因為大家都知道，15年之前資本市場本來就不許我們發債的，我們只是15年16年發的比較多，所以本身這個量是不大的。另一個是，我們也不希望拿太貴的錢，我們的資金也充裕。那次是我們主動終止了，而不是外界傳聞的發不出去。

問：現在很多地產開發商在回流現金上比較積極，碧桂園現在在更多回籠資金上是怎么考慮的？

答：對地產來說，快速回籠資金永遠是最好的策略。不管環境好還是不好，碧桂園都把快速回籠資金放在最重要的位置，因為這是做生意最安全有效的辦法。快速回籠資金我們也不是今年才提的。另外，在今年這種環境，企業只要控制好負債，應該就沒有太大的問題。所以負債低的企業來說，今年是比較好的機會。對于負債高的企業，今年就比較辛苦了。

問：我們現在對各個項目的回籠要求是什么？

答：我們還是希望回籠率能和去年持平。

問：70%的負債率是指哪個負債率？有估算過之后到期債務的償還情況嗎？今年發生的事故會影響公司有提前償還債務的壓力嗎？

答：70%是指凈負債率。考慮每年的償還量是我們的日常工作之一。去年年底差不多有1500億的現金在手上，流動性很充裕。今年6月30日的數還沒出來，整體的債務結構不會有太大波動的。這個償還債務的壓力是沒有的。

問：公司的合伙人機制和跟投，在每個項目層面，外包工程的團隊會參加嗎？

答：我們有對他們的質量有獎勵，但和公司的獎勵機制是不一樣的。

問：這個基于質量上的獎勵機制會比較鼓舞人心嗎？有沒有數據可以分享？

答：比如如果做得好，我們會給他們每平方米100元的獎勵。

問：跟我們公司長期合作的外包工程團隊，像您剛才提到的有些是本土化的團隊，他們的審批權限在集團哪個層面進行的呢？合作比較久的團隊時間有多久了？

答：這個數據我們可以去成本中心拿，到時候讓ziming傳給你。十年都跟著我們做的團隊還是挺多的。最終審批權限是在我們集團的招投標部門。

問：招投標部門有什么特別的篩選標的要求嗎？

答：全國性和當地的做得比較好的承建商。經過外部挑選，是前幾名，那我們就會給他們一點量試一下，做得好才加大量。如果做一個項目挺好，做三個不行，那我們就會控制給他們承建的量。我們有把控質量的人進行考核，做得不好的會清理出去，是個優勝劣汰的過程。

問：承建商可以接碧桂園的項目，那他們其實也是可以接別的地產的項目。那比如，他們和別的地產商從開工到竣工是一年完成的，但是和我們合作就要六個月完成，那他們怎么去調整節奏配合碧桂園的高周轉要求呢？

答：這個我們招投標的團隊會在招投標的時候和他們談好。比如正常的一個工地是100個工人，那我們就會要求他們用300個工人，而且會教他們怎么作業。具體的要求和指示我們都會給到。

問：出了事故之后，政府層面有沒有對碧桂園有所影響？

答：目前暫時沒有影響。正是因為之前沒有影響，所以我們才忽略了之前的輿情。因為政府也是很了解碧桂園，比較支持碧桂園的。

問：驗房是自己做的還是外包的？

答：是我們自己的客戶服務部在做。

問：基于現在的股價水平，公司是否會出臺一些增加投資者信心的操作？

答：我們很希望股價能在合理水平，現在確實是有點太低估了。

問：如果中期業績之后股價還是維持在現在的水平，公司是否會采取什么操作？

答：那肯定。我們不希望股價一直這么低。如果一直這個價，我們自己肯定都會買的。

問：公司的融資成本在邊際上是否有改善？現在三四線的項目在預售條件，銷售回款方面是否有比之前更為嚴厲的政策？

答：今年的宏觀環境下，融資成本很難向下優化，現在融資成本相比之前有小幅上升。三四線預售條件沒有大幅改變，和之前差不多。

問：出了事故后我們有停工全面檢查，那我們原先的今年新開工和竣工面積的指標會有變化嗎？是否會有所下調？以及明年的指標是否有初步規劃？

答：今年的竣工沒有太大變化，還是按照原先的計劃進行。明年的規劃其實在今年年初就已經做了大概規劃。我們努力讓自己做得更好。

問：公司在今年下半年是否有一些美元債要還？之后是否會發一個成本比較高的美元債去還這個債？

答：我們近兩三個月沒有這個壓力。11月份會有一個5億的美元債，今年其他時間就沒有美元債要還了。我們的債券目前的市場表現還是不錯的。上個星期做了一個私募債券，整體反饋都是很好的。而且我們還有沒用完的發改委的額度。實際上，我們靈活度還是很大的。適當的時候可以進行再融資。

問：三年期的美元債，公司的利率是否要給到8%？

答：不用。我們的債券現在二級市場的交易價格，5年期的，大概在6.5%左右。

問：公司現在手頭是否有資金能夠償還11月份的5億美元債券？理論上是否需要發債？

答：有，能夠償還。理論上也不用發債。除了債券之外，我么也有其他的融資渠道。

問：CB一年到期后就要還了，公司打算用什么工具還？

答：用債券、自有資金、銀行貸款或者境內調撥資金都可以。我們會在適當的市場機會做適當的安排。