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據《中國房地產報》8月15日消息，“住房不炒”已經為房地產市場設置了最基本底線，但是通過臥底發覺，在這些“新型”的炒房團的眼里，沒有逾越不過去的“鴻溝”，他們對房地產市場政策的把握嫻熟，并能從中找出“漏洞”，以“對策”化解和超越政策。

以下為文章全文：

她（他）不是一個人在“戰斗”，背后有著一個龐大的團隊，平日里各安其事，一旦機會來了，看準哪個城市，哪個樓盤，就會從四面八方集聚到目的地，他們之間的感覺就是非常神秘，總是神龍見首不見尾，他們可以通過很快的時間賺到差價，隨便賣兩套房子就純賺幾十萬元，一夜暴富不是夢。

有一句話說，了解一個群體最好的方式是融入他們，成為他們。8月之初，中國房地產報記者以買房人的身份臥底“炒房團”，探視他們的狀態與活動。

這是一個散居在北京及北京周邊的團隊，外埠稱其為“北京炒房團”，一個似有組織，又無組織，酷似“游擊隊”的團隊，既松散，又嚴密。

如果這個團隊進駐到某個地方，隨之就會有數千萬、數億元的資金匯集，不是幾套、幾十套地買入，而是整棟樓房，甚至整個小區被“盤點”吞下，這足以令人生畏。

成員之間以“投資”區域或者“投資”時差的不同，臨時建立起“朋友圈”，圈里除了個人炒房者，主要是中介人員、置業顧問及其相應的配套人員構成（或身兼數職）。炒房“工作圈”雖沒有具體的分工，也沒有明確的領導，但這個圈子也是傳達各種房地產信息的平臺。如果想進入這個圈子，必須有相識人士介紹，僅憑認識還不夠，“外人”很難進入這個群體中。對于他們自身來說，他們不叫“炒房團”，而叫“投資者”“業主”或者“購房人”。

中國房地產報記者臥底“炒房團”的故事，得從唐山說起，這是一個不知什么時候才能結束的炒房故事。“（我們）下一個目標就是天津。”一個炒房者毫不隱晦地說。

“炒房團”唐山炒房紀實

被北京炒房團購買的11區1棟樓房

8月11日，在“線人”指引下，記者與某炒房者一起來到唐山市新天地美域項目11區所在地。11區1棟1單元20層某室，這是一個唐山市本地的業主小A（化名）買下的房子，建筑面積不足100平方米。小A剛接房不久，房子還是毛坯，正準備裝修。他說房子由于消防設施等不合格，還沒經過竣工驗收備案，接收房子的沒有幾戶。

小A當初買房的時候這個小區賣得非常火爆，2017年前后每平方米漲了近2000元，小A是2017年年初購買的這套房子，時價7000多元/平方米。當時房源非常緊張，都知道有北京過來的炒房團。目前價格已經漲至9000元/平方米。

公開資料顯示，唐山新天地美域項目是唐山新天地房地產開發有限公司開發建設，項目位于唐山市路北站前路與南新道交叉口，分東西兩個地塊，東地塊為高層住宅及集中商業區，西地塊為低密度住宅及花園洋房。整個項目規劃用地范圍面積2300多畝，總建設面積400多萬平方米，項目覆蓋商業、娛樂等完善的城市生活配套體系。

據統計，唐山新天地美域14區2860戶、15區2584戶、16區2042戶、18區1695戶、19區1132戶，11區(33層超高層)990戶，共計11303戶。最早入住時間2013年1月，雖入住5年多了也未通過整體竣工驗收備案，臨水臨電，無天然氣，至今沒有辦理不動產權證。

“唐山新天地美域出現的問題也是始料不及的，但問題不大，干什么行業都有風險，投資房產也一樣，總比炒股強多了，不管輸贏房子還在，只是賺多賺少的問題。”炒房人小劉（化名）說。

小劉，北京炒房團成員之一，居住燕郊，“80后”女生，2015年開始進入炒房行業，其借親屬等名義在燕郊、大廠、香河、唐山購有4套房子，目前均未出手。像小劉這種只擁有幾套房子的人，在該圈內屬于小戶炒房者，擁有幾十套、幾百套、甚至整棟樓的“業主”，都不是什么新鮮事。

2016年樓市圍繞著限購限貸，多重政策出臺的輪番轟炸，房價起伏跌宕。

特別是2016年9月30日晚至10月8日，北京、天津率先鳴槍，濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。本是放松休假和看房、買房的國慶假期，卻歷史性突如其來了氣氛緊張的樓市調控，各種限字為先的政策輪番出臺。

看似利好剛需的樓市調控政策，對于緊盯樓市的炒房客來說，他們也在伺機出手。北京市、天津市作為首批限購地區，輸出的調控效應是拉動了周邊城市的房價，作為京津冀城市群東北部副中心城市、環渤海經濟圈腹地城市之一的唐山市，房價開始上揚。加上京津冀交通一體化推進，唐山真正成為了首都半小時經濟圈范圍城市。唐山市新天地美域樓盤距離唐山高鐵站約1公里，城市群利基和交通價值，這一切都是那么符合炒房團的胃口，小A們“下手”這個樓盤，是經過了對實時政策的研判和掌握，以及對樓盤位置的優勢環境的分析，綜合判斷出未來樓盤升值空間非常可觀之后，集體下的籌碼。

值得說明的是，雖然唐山新天地美域樓盤所處位置相當不錯，但僅憑唐山當地購買力是完全不夠的，這對于急于回款的開發商來說是致命的打擊，不得不委托中介機構北京家世界房地產經紀有限公司代理銷售。

接受代理后，其工作人員不失時機在“朋友圈”中發布新天地美域樓盤相關信息，說明樓盤位置、建設手續、戶型面積、樓層、價格、開發商基本情況及其房價如何優惠等等，用推廣的語言表達，這就是所謂的“有目的的造勢”。一番造勢后，炒房者為此而動容，購房目標有了，下一步就是籌集資金，是按揭貸款還是全款支付全憑自身能力。

小劉說：“唐山新天地美域11區2棟住宅樓房(33層超高層990戶）五證齊全，這是當初買房的最基本的判斷，房子建設手續沒有任何問題。只要控制住房子，就能控制住房價走勢，這是炒房者心知肚明的事情。炒房就得炒出聲勢，聲勢越大就會爭相搶購，對將來轉手也就最有利可圖。買房的目的就是賣房，賣出高價格就是終歸目標。造成房價瘋漲的假象，到最后，隨著市場的異常波動，有人就以為，房價竟然已經那么高了，再不買房子估計都買不起了。而這個時候，炒房團不會一下子全部把房子都拋出去，一套一套賣，賣一套就把價格上漲一點，最后溫水煮青蛙，讓剛需族們買到了高價房子，還覺得自己買到的是最便宜的房子。”

而此時的炒房團成員就像著了魔一樣，唯恐買不到房子，一切行動也都非常規矩，沒有什么人敢隨便操作。因為炒房者能否買到房子，購房所需的材料是否符合要求，按揭是否到位等情況，都被中介操縱。善于權衡利弊的炒房客唯命是從就是了。

小劉和其他炒房人一樣，決定購買新天地美域11區房子，他挑選了第01棟5單元26層某室，2016年10月16日向開發商繳納了5萬元購房定金；2016年10月17日向北京家世界經紀公司繳納團購服務費15000元（排號費），并享受10萬元減免房價的優惠待遇；同年11月13日，小劉按約定來到唐山新天地美域售樓處面簽，同時提交購房所需的份證件、戶口本、婚姻狀況證明、銀行流水、收入證明、征信報告等材料。

其他購房者也同樣云集唐山新天地美域銷售中心，這也是炒房團購買房子的高潮階段。根據當時現場視頻，銷售中心內外是人山人海。該視頻還顯示某購房者，除了手里拿著個人材料外，還有一沓1萬元現金與資料一同交給做登記工作的短發女士，該登記人員清點后放進了辦公抽屜里。

據內部人講解，這位炒房人交給現場女工作人員的1萬元現金，是因為缺少一份銀行流水單據，而需“額外”支付一筆費用，也就是說，這1萬元現金交付中介后，由中介人員負責制作一份符合“規定”的銀行流水。不同的資料有不同的價格，比如婚姻狀況證明繳費5000元，銀行流水繳費1萬元，收入狀況證明繳費1萬元，征信報告繳費5000元，基本是明碼標價，也叫“風險費”。

多年參與炒房的小胡（化名）在自己名下及其所控制人（親屬等）的名下有數十套商品住房，行業內稱他為“老手”。記者以剛入行的“投資人”身份向他請教時他說，不是你有錢就能炒房，現階段一人擁有幾套、幾十套房子這里邊學問很深，有錢只是具備條件之一，是否符合購房條件，每個地區規定也是不一樣的，所提交的材料是否符合要求也是決定購房成功的重要前提條件。自己有了房子，可以找自己的親屬代為購買；親屬名下有房子，可以找七大姑八大姨、朋友，或者借用別人身份證、戶口本。需要離婚證時就立刻辦到“離婚證”（不是民政局頒發的離婚證），需要收入證明隨時就能辦到收入證明，這次是某商業公司的收入證明，下次可能是某政府機關的收入證明。行業有行業的“潛規則”，比如你所提供的個人購房手續完全是真實的，真正面簽時就會受到種種刁難，隨便找出一個“理由”你就失去買到房子的資格。所以，炒房者必須由中介代理機構代辦證明材料，這就沒有問題，你只要交錢就行。

小胡告訴記者，即便你沒有任何手續資料，也沒關系，你只要交錢就不是問題，況且通過中介由“專業人士”辦出的證明材料比真的還“真”，沒有任何后顧之憂，任何限制購房的規定也都失效了。可以這樣說，涉及房地產銷售的上下游可謂全體造假，這已是不公開的秘密。開發商是為了賣掉房子回籠資金；銀行是為了發放貸款；中介機構是為了收取中介服務費，代辦證明材料還可以額外收益。

對于記者擔心的審查問題，小胡自信地說，誰也不會認真審查的，買房人更不會亂說，明明都知道是假手續，但各有利益所在，一切都很自然了。無論是在唐山，或者去曹妃甸、大廠、廊坊等地炒房都是一樣的手法。

炒房團：下一個目標是天津

天津之眼，進入防控炒房團時刻

貌似天衣無縫，但這個世界上，只要存假，漏洞總有百出的時刻，即便是炒房老手，也會有失手的時候。2016年11月14日，小劉與唐山新天地公司正式簽訂了“商品房購買合同”，單價是5800多元/平方米，交房時間為2017年8月31日前，約定交房條件是住房綜合驗收合格。

臨近交房前，唐山新天地公司發給新天地美域11區所有業主通知稱，因2016年世博會等原因停工，導致交房時間延期預計3個月左右；屆時將以入住通知書或電話等形式通知，請業主關注項目動態；交房時將嚴格根據合同執行支付違約金。

2018年1月29日，小劉又收到唐山新天地公司的快遞通知交房，2月7日當業主按期收房時發現，開發商竟然沒有出示竣工驗收備案報告，不符合交付標準，所以遭到全體業主拒收。業主同時也發現樓房存在質量問題。到目前仍然不具備交房條件，雙方處在僵持階段。隨之，炒房有所降溫，當地樓市出現短暫的蕭條。與之相鄰的萬科美域期房均價12000元/平方米(精裝修），買房也寥寥無幾，出現有價無市的局面。

國家統計局數據顯示，2017年以來，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）同比、環比價格均呈上漲態勢，去年12月同比較去年11月份漲幅略有提升，上漲6.1%；去年12月環比上漲0.6%。

今年5月，唐山市新建商品住宅90平方米以下小戶型價格同比上漲3.6%，環比上漲0.2%；144平方米以上大戶型同比上漲4.9%，環比上漲0.1%。

二手住宅方面，90平方米以下小戶型價格同比上漲3%，環比上漲0.2%；144平方米以上大戶型同比上漲0.8%，環比上漲0.4%。

北京炒房團在唐山到底做了什么？留給唐山樓市的將是怎樣的影響？通過中國房地產報記者臥底調查和梳理，如果不是親耳所聞、親眼所見，無法相信炒房團背后隱秘著另一種暴利的“商業模式”。唐山新天地美域11區2棟990套房子，北京炒房團把控近80%的房源。

有亂必有治，記者在唐山調查時發現，一個月之前，唐山市中級人民法院、唐山市人民檢察院、唐山市公安局、唐山市司法局聯合發布《關于開展依法打擊房地產領域違法犯罪行為專項行動的通告》，通告決定從2018年7月初開始至2019年6月底，在唐山全市開展依法打擊房地產領域違法犯罪行為專項行動。

通告要求，針對近期房地產市場不法行為有所抬頭的情況，唐山市政法機關通過聯合執法，對投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產企業、虛假房地產廣告以及其他擾亂房地產市場秩序等違法犯罪行為進行打擊，并依法對涉案財產采取查封、扣押、凍結等強制措施,加大追繳涉嫌違法犯罪的房地產開發商、銷售商、廣告商等違法所得力度，防止其轉移財產。對涉嫌犯罪的單位負責人和直接責任人依法采取拘留、逮捕等刑事強制措施，防止其逃避法律制裁。

通告強調，今年8月31日前，涉嫌房地產領域違法犯罪的相關責任人投案自首，并積極配合相關部門消除影響、挽回損失，可依法從輕、減輕或免予處罰。同時，對于廣大群眾積極舉報房地產領域各類違法犯罪線索，經查證屬實的，將視情況予以5萬-10萬元的獎勵。

集結公、檢、法、司聯合出手打擊房地產領域違法犯罪行為專項行動，在全國也是罕見。

當記者與北京炒房團分別時，問及下一步將會去哪里炒房？

“下一個目標是天津。”他們直言不諱地回答。

天津是限購限貸主要城市之一。天津已經明確表示，要杜絕“戶口空掛”“暗度陳倉”買房等現象的發生，嚴格實行“落檔才能落戶”的規定。面對這樣嚴格規定和措施，到天津炒房勝算幾何？

炒房人士嫣然一笑說，這有什么關系？有落戶的就有需要住房的，把控住房源就能賺到錢。相對于積分落戶，人才引進落戶無疑是最快捷的途徑，即使夠不到學歷型人才，也還有資格型人才、技能型人才、創業型人才、急需型人才，說白了，總有一款適合你。另一方面能買得起房子而沒有學歷的“土豪”也很多，把房子捆綁學歷一起出手。也就是說，對于無所不能的炒房團來說，不但能炒來房子，還能炒來學歷（據說學歷也能賣幾十萬元），在他們的眼里，只有想不到的，沒有做不到的事！

“住房不炒”已經為房地產市場設置了最基本底線，但是通過臥底，記者發覺，在這些“新型”的炒房團的眼里，沒有逾越不過去的“鴻溝”，他們對房地產市場政策的把握嫻熟，并能從中找出“漏洞”，以“對策”化解和超越政策。

他們總是在政府的“治理”中不斷地“升級”存活，并把房地產市場玩得心驚肉跳。

而整個過程中有很多值得思考的地方。如逐利之下，炒房團所到之處翻云覆雨，通過一系列“非法”運作把自己漂白變為“合法”業主。這個群體背后有很多政策的痛點等待著去下重手解決。

（中房報記者 向軍丨北京、燕郊、唐山報道）