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十年前深圳叫停的樓市“分期首付”，最近再度出現。

《每日經濟新聞》9月18日報道，8月3日，深圳官方正式發布調控細則。這份《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，打擊房地產市場的投機、投資行為。

嚴厲的新政無疑為深圳房地產市場澆了一盆冷水。

時隔一個半月，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招徠業主。

但對于深圳樓市未來的走向，多名接受“鎂刻地產”記者采訪的房產專家、開發商人士均認為，深圳市場畢竟“缺地缺房”，未來預計仍將是高位盤整的格局。

圖片來源：每經記者 董青枝 攝

低首付與降價潮

新政發布一個半月后，“鎂刻地產”記者走訪了全市十余個樓盤發現，看房的人數均是寥寥，多數樓盤均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。

一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊，在這些銷售看來，目前的市場環境下，多數看房的并不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現場，“鎂刻地產”記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：

如果你是來完成任務量的話，那簽個名就可以走了。

在市場趨冷，金融環境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發商紛紛祭出各種各樣的招數。記者調查發現，一些地理位置并非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。

以大鵬新區一個住宅樓盤為例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不僅價格較之前有所下調，還推出了分期首付的付款方式。一名銷售人員告訴記者，其樓盤的均價大約在3.7-3.9萬元/平方米，“最近降價了一些，最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”

“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例，其目前的毛坯總價為338萬元，業主也可選擇精裝的方案，總價是356萬元。

如果以毛坯總價計算，業主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其余兩成在一年內付清，付清后就可以完成網簽。

分期首付對深圳樓市而言并非首次出現。去年10月，《每日經濟新聞》記者曾以購房者身份實地調查，發現中介人員極力推薦觀瀾片區某公寓項目，可分期付首付，首付只需2.5成。

觀察者網注意到，早在2008年，深圳就曾出現過分期首付、墊付首付的樓市促銷行為。對此，深圳市國土資源與房產管理局明確叫停，禁止分期首付。

圖片來源：每經記者 董青枝 攝

除了分期首付，一些樓盤還推出了部分特價房源，“現在沒有降價，都是以特價房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價房源，“82平方米的特價單位總價在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”

公寓市場上，低首付及降價的表現則更為明顯。例如，龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右，一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價格是170萬元左右，“便宜了二十多萬，利率上浮20%-30%，貸款十年。”

部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以位于坂田的一商務公寓樓盤為例，該樓盤銷售介紹，項目有3種付款方式，每種方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折優惠；按揭付款享受98折優惠。

至于分期付首付，則依據戶型而定，47平的小戶型是2個月內付完五成首付，具體為7天內付25%首付，之后53天補足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，出現分期付首付的現象的原因在于，如今政策壓力大，開發商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優惠措施來吸引更多客戶購房。

買賣雙方博弈加劇

在二手房市場，買賣雙方的心理預期同樣發生了變化。

“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經籌劃換房半年有余的小月告訴記者，她也曾經參與過華潤城搖號的那場全城狂歡。

她有一套一房一廳的小戶型，總價200萬元左右，由于計劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計劃買一套二到三房600萬元左右的學區房，將采取先買后賣的方式完成換房的目的。因而她不僅是買家，也是賣家。

最直觀的感受是，在新政發布之后，一些之前不準備賣房的業主，掛了盤后來撤盤，但最近又拿出來賣了，可能本來對后市充滿信心，以為能再漲100%，但現在覺得前落袋為安。

多名深圳各個片區的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調價，但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分。一些是做實業的，公司的資金鏈有問題，或者是買了新房產的。”一名福田區的中介表示。

圖片來源：每經記者 董青枝 攝

“他們現在，為了讓我去一套房，可以給我打N個電話，半小時一次，不方便的話還要開車去接你。”小月如是描述新政前后最為明顯的變化。

如果從數據面來看，深圳的二手房在新政之后的一個月，仍然保持較為平穩的走勢。深圳中原發布的數據顯示，根據國土局備案數據顯示，2018年8月二手住宅共成交7208套，環比上升3.1%，深圳中原領先指數小幅下滑，8月中原領先指數891.9，環比下滑0.14%，二手均價52953元/平方米。

數據來源：中原地產

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，在“731政策”管控以及大的宏觀經濟環境影響下，深圳樓市目前是處在一個非常敏感和膠著的狀態，大格局是收縮，無論成交量還是價格，說不定還有小幅下跌的空間，這方面完全是市場的正常反應。

“但這并不能真實反映深圳市場，畢竟深圳是一個缺地缺房的城市，這個基本面完全沒有改變。如今高位盤整的格局完全是政策管控的結果，中央提出‘堅決遏制房價上漲’，未來仍是處在一個高位盤整的格局。”宋丁續稱。

（記者吳抒穎 董青枝）