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農用地轉建設用地審批權下放，深圳獲更大土地自主權
導讀“過去的深圳土地供給一直供不應求，缺口極大，此次改革也標志著在深圳投資炒房的基礎已經動搖，深圳房價一直漲的神話被打破。”
觀察者網·大橘財經訊（文/張志峰 編輯/尹哲）近日，國家在土地管理制度改革上，又有新動作，深圳作為中國特色社會主義先行示范區再次成為試點。
“在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。”
據新華社10月11日報道，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱《方案》），涉及土地制度、金融領域等共27條，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。
對于此次下放農用地轉建設用地審批權，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對觀察者網·大橘財經表示，這將在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權。
有業內人士認為，過去的深圳土地供給一直供不應求，缺口極大，此次改革也標志著在深圳投資炒房的基礎已經動搖，深圳房價一直漲的神話被打破。
不唯土地和樓市方面，在上海交通大學中國城市治理研究院陳杰教授看來，該《方案》在戶籍制度、土地制度、勞動力制度、科技創新體制等諸多方面均為全國人民起到引領示范作用。
增加土地供給，穩定樓市
李宇嘉表示，中央下放土地用途變更權限并不是一個新政策，而是與此前國家已經發布實施的政策一致。
今年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確賦予省級人民政府更大用地自主權。
文件指出，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。
按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定，對國務院批準土地利用總體規劃的城市在建設用地規模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。
而按照日前自然資源部印發的《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》的內容，其中明確，支持將國務院授權廣東省批準的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準。
李宇嘉分析稱，過去深圳是一個出口導向型的工業型城市，后來幾年，深圳產業轉型中第三產業異軍突起，高科技迅猛發展，在這種情況下，深圳的空間結構必須要從原來的工業用地為主轉為現代服務業或者居住用地為主，因此面臨著土地規劃調整的需要。目前深圳工業用地的占比大概在35%左右，住宅用地占比約19%，這與西方的發達城市正好相反，以巴黎、倫敦、紐約這些城市為例，其居住用地占比約30%，工業用地、產業用地占比約15%~20%。此次，在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向觀察者網·大橘財經表示，此次改革使得后續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大的權限。這一做法可以看作是“因城施策”的一種延續，對于一些城市建設用地緊缺的城市具有啟發意義，類似規定能夠減少土地征收征用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給的規模和提高效率。
對于市場方面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，過去深圳房價快速上漲，甚至已經超過北京，主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求，以此為基礎進行投資。但實際上，深圳的土地供應不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應。這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。
許小樂認為，此次授權給予先行示范區處理農民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。“如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。”
標簽 土地政策- 責任編輯: 張志峰
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