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【文/觀察者網 林鈴錦】2021年下半年以來，受房地產市場影響，多省土地市場低迷。有研報顯示，2021年共23個省份的土地出讓收入同比呈下滑態勢，其中云南省降幅達73%，全年預算完成比例僅為19%。

天風證券1月11日發布的研報顯示，除北京、上海、天津三個直轄市，及貴州、江蘇、浙江三省呈現正增長外，絕大多數省份2021年土地出讓收入同比下滑。

其中，共13個省份2021年土地出讓收入同比下滑超過20%，包括云南、新疆、黑龍江、內蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧。

全年預算完成比例方面，7個省份（云南、黑龍江、內蒙古、廣西、甘肅、河北、寧夏）低于60%，云南省僅完成19%。

具體而言，云南所有地級市2021年土地出讓收入均為負增長。云南的土地出讓收入集中于昆明市，昆明市2021年下滑幅度達78.3%，導致全省下滑幅度達73.3%。

2021年土地出讓金同比下滑超50%的還有新疆和黑龍江，其中新疆土地市場收入集中于烏魯木齊市，烏魯木齊市2021年土地出讓收入下滑達88.0%。

另有10個省級行政區2021年土地出讓金同比下滑在20%以內，分別為福建、青海、廣東、四川、湖北、山東、重慶、湖南、安徽、陜西。

其中山東、重慶、湖南、安徽、陜西同比下滑在個位數，年初政府預算草案完成情況不算差；福建、青海、廣東、四川、湖北省同比下滑10-20%。

另一方面，北京、上海、天津、貴州、江蘇、浙江較好地完成了年初地方政府就此做的預算草案。

貴州省土地出讓收入集中在貴陽市、遵義市，2021年兩市土地出讓收入均同比增長，遵義市增速達37%。

江蘇省土地市場表現整體較好，除揚州（-1.2%）、泰州（-2.8%）、宿遷（-8.1%）外，其他地級市均實現正增長。

浙江省整體土地市場增長接近于0，地級市間出現分化。杭州、湖州、金華、舟山、臺州均實現正增長，其中金華市增長率達到56.1%。其余地級市增長率為負，其中寧波、紹興、麗水下滑超20%，寧波的下滑幅度最大達35.7%。

中指研究院此前也公布數據顯示，2021年全年，全國300城市出讓金總額為5.6萬億元人民幣，同比下滑9%，這是也自2015年以來300城土地出讓收入首次同比下降。

對于土地市場降溫的原因，中指研究院常務副院長黃瑜分析稱，下半年，房地產開發企業資金壓力明顯加大，疊加土拍規則調整、購房者置業情緒回落等，土地市場迅速降溫，土地流拍撤牌情況頻現。

其中重要的時間節點是去年8月中旬各地出臺土拍新政。2021年的第二批次集中供地在規則上明顯升級，例如：許多城市設定單宗地溢價率上限為15%；嚴審企業資格與資金來源；報價觸頂則進入搖號環節；一些地方還出臺競品質方案等。

土地財政壓力增大，會加大區域城投平臺的償債壓力。

對此，天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，國有土地使用權出讓收入屬于地方政府性基金收入，以收定支，專款專用，對應到支出端便是“與國有土地出讓收入相關的支出”（比如征地拆遷補償、土地整理開發、城市建設、農村基礎設施建設等）。因此，當土地出讓收入出現明顯下滑時，地方政府要實現財政平衡更多是依靠削減支出。而支出又分非剛性支出和剛性支出，前者可通過預算調整對收支進行相應調減，后者主要取決于區域內工程項目的建設需求以及地方政府的訴求，如果存在較大支付壓力，剛性支出的體量并不小的話，或只能訴諸于區域內城投拿地以進行平衡（2021年確實諸多地方存在這個情況）。

對于之后房地產政策的走向，光大證券首席分析師高瑞東指出，目前房地產政策已經在轉向，只不過是看轉向的速度。我們看到從中央層面，無論是央行對房地產信貸的窗口指導，還是房地產開發并購重組貸不計“三道紅線”，一系列措施都在出。地方層面，在第二批次供地遇冷后，部分城市就已迅速調整第三批次供地規則，適當減輕房企資金壓力，現在對于土地拍賣的各種約束條件，其實也都是在放松。

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