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“房住不炒，因城施策”正在落地。面對越來越精細化的政策，市場又有著怎樣的反應？

百城降價咋個降法？

中指研究院公布的數據顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，價格環比已現三連跌；同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

從漲跌個數看，2022年1月，新房、二手房價格環比均下跌城市共30個，較上月減少14個，其中13個城市新房及二手房價格環比出現三連跌。

從成交規模來看，中指研究院報告顯示，全國市場整體仍較為低迷。新建住宅方面，重點城市整體推盤量有所回落，1月除上海新房市場成交規模有所回升外，多數城市市場表現較為冷清。二手住宅方面，市場整體維持冷淡態勢，除杭州、北京二手房成交量有所企穩外，其他多數城市二手房成交量依然維持低位運行。

“限跌令”又是咋回事？

在市場整體趨冷的背景下，2022年開年房地產調控延續去年四季度政策方向，各地頻繁出臺新政紓困樓市。甚至有部分城市進行價格管制，出臺房價“限跌令”，規定實際成交價格不得高于申報價的同時，也給出價格不得低于申報價格一定比例的“最低指導價”。

“圍繞限價令，我想說說我的看法。”壬寅虎年立春節氣，全國政協委員、房天下控股董事長莫天全在接受本報記者采訪時表示，房價“限跌令”具有短期可操作性，長期看，房地產市場的平衡穩定還要靠供需關系來調節。

“中國的房地產市場從來不是一個純粹的自由市場，而是各種政策、產業鏈供應鏈要素結合在一起的綜合體，因此我們很難將這一市場中的幾十個行業走勢歸結成一種趨勢。因城施策的好處就在于精準，有了這種調節策略，我認為未來幾年中國房地產市場總體不會出現暴漲暴跌，一些地方的房價會上升，相應地，也會有一些地方的房價下降，這是市場之手和政府調控合力的結果，其調節的核心遵循，其實還是供需關系。”莫天全這樣表示。

“限跌令”雖然是暫時而彈性的，但也給相當一部分新城建設“吃了定心丸”。

“我們常說的穩預期，就包括穩金融市場的預期。房地產市場與金融市場息息相關，中國很多金融機構發放的貸款，一半以上都在房地產市場里，因此穩定這一市場，對穩定金融市場乃至整個國民經濟，都至關重要。如果房價下跌太多，會出現一系列無法預料的情況，比如觀望情緒增加，短期內很多人可能不買房子了，導致房價無法止跌，金融市場也將面臨斷供壓力。”從這個角度看，莫天全認為“限跌令”有重要的現實意義。

紓困房企還有啥招？

根據對房企隱性負債、2022年到期債券、存貨周轉效率三個關鍵方面評估，北京市政協委員、民建會員、美臣投資董事長黃軼提出，當前在百強房企中除去已違約的房企，有18家房企也出現了較高的償債風險。更麻煩的一點是，與以往不同，本輪房企靠變賣資產自救的困難較大。

這種情況下，房企該如何紓困？

黃軼認為，當前，我國大城市房地產市場基本進入改善時代，賣掉二手房置換新房的比例比較高，二手房流通不暢，使得賣舊買新的改善換房鏈條受阻，房企回款惡化，到期債務無法接續滾動，流動性問題嚴重。因此，在穩杠桿的前提下，打通一二手市場換房鏈條有助于化解當前房企風險，促進房地產業的良性循環。

為促進一二手市場有序聯動，黃軼提出六條建議。

一是建立置換性購房者的認定識別制度。比如對于“賣舊買新”改善型換房的認定標準，只按家庭是否唯一住房認定。換房者向住建部門提出申請，換房者須承諾其本人（家庭）在本地僅擁有唯一住房，同時除該套住房按揭貸款外無其他待還按揭貸款，可通過公證機構確認其法律效力。

二是因城施策對改善型需求提供信貸支持。從新房去化的維度對城市進行分類，對于新房去化（即新房銷售）周期較長（如超過18個月）、價格存在較大下跌壓力的城市，優先采取信貸政策激發改善換房需求。獲得認定的購房者在有效期內購入置換性住房，銀行按首套首貸資質辦理商業按揭貸款或公積金貸款，首付比例、貸款利率、公積金貸款額度參照現行首套首貸標準執行。新房去化周期在半年以下、房價上漲壓力較大的城市可分步實施。

三是推動銀行轉按揭服務，對置換購房給予便利。建議選擇國有銀行、股份制銀行中按揭貸款規模大、風控穩健的大行，建立同行轉按揭服務，并逐步試點跨行個人按揭貸款條款變更制度，便利消費者賣舊買新。銀行應當為符合要求的置換性購房關聯合同開設跨行專項快速通道，建立聯審聯批制度，提高關聯合同的操作便利性。

四是稅務部門對置換購房給予一定的稅費優惠。建議對獲得認定的置換性購房者，契稅均減按1%執行；增值稅和個稅方面，大部分城市實行“滿5年且唯一住房”免征或“滿2年”免征的優惠政策，建議對獲得認定的置換性購房者，在賣出自有唯一住房時，均按“滿2年”免征個人所得稅和增值稅。

五是加大對新房渠道業務的支持。鼓勵二手中介從事新房渠道銷售業務，通過一二手房聯動加速房企銷售回款。促進渠道收費透明化，保障渠道合理利益。

六是地方政府減少價格管制，引導房企通過降價去庫存。優化二手房指導價形成和展示機制，恢復市場價格的公開透明，促進二手房市場有序流通。

（記者 崔呂萍）