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樓市十字路口，購房人將面臨艱難抉擇

中國人過去對于加杠桿的樂觀，部分建立在房價只漲不跌的預(yù)期上。

在多年的房價狂飆中，固然存在炒作因素，但是從供需上來看，過去的房產(chǎn)搶手，本質(zhì)上是城鎮(zhèn)化率提高，越來越多的人“進(jìn)城”生活、居住；以及經(jīng)濟升溫，產(chǎn)業(yè)建設(shè)火熱，消費者的錢袋子“越來越鼓”，大家的消費水平提高了，但是城鎮(zhèn)土地供應(yīng)卻沒有完全滿足市場需求。

其次，借的錢是否還得起，本質(zhì)上也取決于杠桿率本身。在中國人儲蓄率極高、杠桿率極低的時代，貸款金額占家庭收入的比例較低，壓力自然較小。

但是隨著居民部門杠桿率逐步高企，風(fēng)險就成倍增加了。

《中國家庭金融調(diào)查報告》公布的數(shù)據(jù)顯示，30-40周歲群體的家庭中住房貸款總額是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中貸款總額是年收入的32倍。如果取住房貸款平均利率5.6%的數(shù)值來算，這部分家庭每年僅對住房貸款的利息支出就將近全部家庭年收入的兩倍。

顯然，對這部分家庭來說，唯有押注手中的房產(chǎn)升值。

而2021年以來的居民部門杠桿率下滑，正是伴隨著樓市預(yù)期的改變：其一，去年5月第七次全國人口普查結(jié)果公布，我國人口出生率錄得1952年該數(shù)據(jù)存在以來最低值。長遠(yuǎn)來看，樓市依賴的“人口紅利”未來很可能面臨減退風(fēng)險，多年來炙手可熱的房地產(chǎn)市場將轉(zhuǎn)入“買方市場”。

其二，從房企角度來看，自2021年下半年后，行業(yè)監(jiān)管調(diào)控趨嚴(yán)，房企銷售及融資承壓。疊加現(xiàn)在的疫情因素影響，在某種程度上部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售出現(xiàn)減速，這也會造成當(dāng)?shù)叵M者“無房可買”。

與此同時，國際大宗商品價格上漲、新冠疫情甚至俄烏地緣局勢，會對各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的沖擊，對于普通人的收入，以及消費和信貸意愿產(chǎn)生沖擊。

結(jié)合今年4月住戶貸款尤其是住房貸款表現(xiàn)來看，當(dāng)下最大的問題是：

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，疊加疫情影響的當(dāng)下，樓市低迷和居民杠桿率下跌，是短期擾動、持續(xù)不久？還是說它們可能已經(jīng)觸及了一個階段性的頂點，未來居民杠桿率和樓市熱度或?qū)⒌纛^，轉(zhuǎn)入下行周期？

即使站在普通家庭的角度，由此引申的討論也很現(xiàn)實：

房子買還是不買？現(xiàn)在買，還是以后買？

可以說，有關(guān)今年4月金融數(shù)據(jù)和居民部門杠桿率本身的消息很短，但背后的信息量是不少的。

雖然每年4月是信貸的傳統(tǒng)淡季，但是今年4月的社融規(guī)模回落，其實并不簡單。結(jié)合貨幣來看，4月末，我國廣義貨幣(M2)余額249.97萬億元，同比增長10.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個和2.4個百分點。狹義貨幣(M1)余額63.61萬億元，同比增長5.1%，增速比上月末高0.4個百分點，比上年同期低1.1個百分點。流通中貨幣(M0)余額9.56萬億元，同比增長11.4%。當(dāng)月凈投放現(xiàn)金485億元。

市場上并不缺錢，可大家都不愿意貸款，問題出在了哪里？中銀國際證券首席經(jīng)濟學(xué)家管濤認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟面臨的主要問題，已經(jīng)不是貨幣政策，市場上不缺錢。主要的問題是受到疫情蔓延的影響，市場有效需求不足。所以，今年能不能更好地統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，對內(nèi)關(guān)系到穩(wěn)增長的目標(biāo)能不能實現(xiàn)，對外關(guān)系到能不能有效應(yīng)對外部超預(yù)期的沖擊。

也就是說，疫情之后經(jīng)濟恢復(fù)的程度，將直接決定接下來全社會杠桿率的走向。對此，不少機構(gòu)也提出了自己看法。

上海申銀萬國證券研究所認(rèn)為，4月金融數(shù)據(jù)顯示，“居民去杠桿”啟幕，地產(chǎn)政策邏輯發(fā)生深遠(yuǎn)改變。

在該機構(gòu)看來，居民去杠桿大幕已經(jīng)拉開，這不是暫時現(xiàn)象，而是全新的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求下可能未來一段時間我們必須面對的一個持續(xù)的現(xiàn)象，甚至可能恰恰凸顯出當(dāng)前穩(wěn)地產(chǎn)政策定力背后的長期邏輯的根本性改變。

該機構(gòu)研報稱，我國近十年來工業(yè)化布局再度向東部沿海傾斜，導(dǎo)致過多年輕人向東部城鎮(zhèn)化率已經(jīng)較高地區(qū)流動，大量居民購買力被東部地區(qū)加劇的人地矛盾所沉淀在房地產(chǎn)市場，客觀上確實加重了消費內(nèi)需不足的短板，也可能間接影響到居民生育多胎的經(jīng)濟承受力。當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策的根本邏輯正是要扭轉(zhuǎn)這種結(jié)構(gòu)性的分化加劇問題，這意味著近期出臺的縣城城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略性意見的重要性和緊迫性可能遠(yuǎn)超出LPR下調(diào)的可能性。

需要貸款買房的普通人，也許正站在自己的十字路口。

向左還是向右，或許每個家庭的答案都是不同的。