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開發商直接把山核桃收購價抬了6倍，以180元/斤抵購房款！近日，新房市場一向平穩的杭州也有樓盤開始搞“農產品換房”了。

從5月下旬至今，至少有6個城市有樓盤推出了“農產品換房”活動，這一特殊的營銷方式從河南的小縣城一直蔓延到一二線城市的郊區，隨著季節的變換，可換房農產品種類豐富，已經包括大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。然而，從活動真正落地情況來看，此類營銷方式是噱頭效應大于實際效果，有些樓盤因此獲得了更多客戶咨詢，也有樓盤去化效果不佳。

杭州遠郊市場由熱轉冷

近日有消息稱，杭州臨安區青山湖板塊的青山湖畔項目推出了“山核桃換房”的抵扣促銷活動，以180元/斤的高價收山核桃，最高可抵18萬房款，且山核桃不論新舊，不限產地，不講品種。

9月23日，該樓盤一名銷售人員向第一財經表示“山核桃換房”活動屬實，但是參與房源并不多，活動截止期為9月30日。

杭州臨安是我國山核桃的兩大主要產地之一，也是山核桃加工集散中心，種植面積達到57萬畝，預計年產量將達到1.6萬噸，占全國產量的三成，島石、清涼峰、龍崗、昌化、河橋、湍口、太陽等鎮均有種植，時下正是山核桃收貨的季節。

據《錢江晚報》報道，去年臨安山核桃收購的價格約在每斤28元-30元之間，今年產量上去的話價格還可能微降。與這一市場參考價對比，青山湖畔售樓處給出的180元/斤高價是正常價格的6倍多。

青山湖畔開發商為銀城國際，項目所在的臨安區是杭州的遠郊，該項目到杭州傳統市中心的距離有40多公里，但項目在臨安區內的地段并不差，它緊鄰臨安重點發展的濱湖新區核心片區、青山湖風景區的西南緣，坐擁綠水青山的湖景資源，周圍五公里內有臨安區政府、購物中心、浙江農林大學分校等，距離杭州地鐵16號線青山湖站3.8公里。

今年以來，杭州新房市場兩極分化趨勢愈發明顯，紅盤熱度不減，但臨安的樓盤卻屬于另一極，去化水平一般。

今年5月，青山湖畔加推16、17、20、23、26、28號樓共計243套，但截至期滿都沒有一個登記客戶；6月再推出洋房18、19、25號樓共96套房，同樣零登記。據杭州透明售房網數據，截至9月23日，青山湖畔“御庭園”在5月、6月預售的兩批房源還有240套在售。

在推出“山核桃換房”營銷活動前，今年6月，該樓盤還推出過買房就送寶馬1系轎車、送18888元名品家電、送兩年物業費等活動。

實際上，就在去年上半年，該項目還賣得挺火，半年成交1399套，成交額達到34億元，是臨安最熱門的樓盤之一。

青山湖畔項目正是杭州臨安樓市由熱轉冷的一個縮影——今年上半年，臨安區各類商品房成交3732套，同比約下滑了75%。今年9月10日，臨安區大力度救市，發布了《關于進一步推進臨安區房地產市場健康有序發展的意見》，其中稱臨安將實施購房補貼新政，支持剛需及改善型住房需求。

農產品換房主要是為“造熱度”

近四個月來，全國至少有6地的樓盤推出農產品換房營銷活動，包括河南商丘市、開封市，江蘇南京市、無錫市，廣東廣州市，再到浙江杭州，可換房的特色農產品有大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。此外，重慶一樓盤也把營銷對象瞄準農民，推出了“買房送打谷子”服務。

從地域分布來看，這類活動從中部縣城向東部發達一二線城市的郊區蔓延。

“農產品換房”營銷活動能真正帶來效果嗎？從落地情況看，有些樓盤因此獲益，也有樓盤效果不佳，總體來說農產品換房的噱頭效應大于實際，多數活動持續時間不長。

最開始嘗試這種營銷方式的樓盤嘗到了些許甜頭，比如開封市杞縣的建業城，早在5月下旬就打出了“大蒜5元/斤換房”的促銷廣告，被媒體報道后，銷售人員一度連咨詢電話都接不過來了，5月22日-6月6日期間，杞縣建業城獲得來電咨詢2859組、到訪852組、成交30套，16天成交約86萬斤大蒜。

今年6月28日，江蘇省會南京郊區的新城云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動，用超過西瓜市場價150%的價格收瓜，一萬斤瓜可以沖抵10萬元房款。根據南京網上房地產網站數據，截至目前，4月開盤的云漾濱江聽濤苑未售總套數263套，總認購套數2套，5月開盤的云漾濱江觀瀾苑未售總套數189套，總認購套數30套，去化情況一般。

重慶梁平的“湖山云著”樓盤推出買房送打谷子的服務，也一度引發熱議，該項目工作人員告訴記者，樓盤新聞“出圈”后，打電話到售樓處咨詢的客戶變多了，也能轉化為成交，但是真正要求打谷子的客戶幾乎沒有，配合其他各種渠道營銷方式，7月、8月實現了月均四五十組成交量。

一名千億房企的集團總部營銷人員對記者表示，這類“農產品換房”活動主要目的是吸引眼球，打造“出圈”效應，而且這類樓盤多位于小縣城或是一二線城市邊緣郊區，它們的主要營銷對象就是縣區及鄉鎮客戶、進城的農民，該類活動熱度一直延續，就代表著這類市場冷清，需要不斷營造熱點。

（作者 馬一凡）