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【文/觀察者網(wǎng) 鄒煦晨 編輯/張廣凱】

4月25日，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“珠海萬達商管”）向港交所遞交的第三次申報稿已失效。

萬達方面對觀察者網(wǎng)表示，根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認為原申請或再次遞交六個月到期后三個月內(nèi)重新遞交的，均屬于原申請的延續(xù)。因此，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進程，公司會盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中。

第三次申報稿已失效

珠海萬達商管官網(wǎng)顯示，其為萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務主體。雖然珠海萬達商管為2021年3月成立，但其在申報稿中卻表示，公司的業(yè)務歷史可追溯到2002年。

截至2022年6月30日，珠海萬達商管管理425個商業(yè)廣場，在管建筑面積達60.1百萬平方米。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，按在管建筑面積計算，珠海萬達商管在全球排名第一。

不過，珠海萬達商管的IPO之路并不順。珠海萬達商管在2021年10月便公布了第一次港股IPO申報稿，募集資金擬用于投資收購擴大在管物業(yè)面積、改造場景及硬件、戰(zhàn)略投資等。之后，該申報稿于2022年4月21日失效。

有意思的是，在第一次港股IPO申報稿失效的次日，珠海萬達商管便公布了第二次港股IPO申報稿。但6個月后，珠海萬達商管并未進入聆訊階段，該申報稿也失效。

在第二次申報稿失效的當月，珠海萬達商管于2022年10月25日再次公布申報稿，即第三次港股IPO申報稿。但截至2023年4月25日，這第三次申報稿也已失效。

按萬達方面對觀察者網(wǎng)回復，珠海萬達商管似乎正在盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報材料。那么，珠海萬達商管第四次港股IPO申報稿又會在哪時公布？

港股IPO申報稿摘要，數(shù)據(jù)來源：東方財富

關于珠海萬達商管的上市進展，證監(jiān)會也有關注。比如，證監(jiān)會2023年3月21日公布的《關于大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函》顯示，根據(jù)申報材料披露，大連萬達商管子公司珠海萬達商管目前正申請在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。證監(jiān)會要求大連萬達商管進一步補充說明子公司珠海萬達商管上市進展情況，并評估該事項對短期償債能力的影響。

證監(jiān)會問詢問題摘要，數(shù)據(jù)來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

另外，據(jù)媒體報道，萬達境外總計13億美元的三筆銀行貸款已無觸發(fā)提前還貸風險，目前萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。此前萬達和銀團參貸行在合同上約定，若珠海萬達商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬達作為借款人需要盡快通知各參貸行，如果大多數(shù)貸款行（按出資份額占比合計超過66.67%）要求萬達集團還款，則萬達需要歸還貸款存量本金及對應的利息。

那么，珠海萬達商管能否在期限前完成港股上市？

收入主要來自萬達旗下商業(yè)

2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬達商管的收入分別為134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.8億元。關于收入增長，珠海萬達商管在申報稿中表示，主要由在管商業(yè)廣場及在管建筑面積增加所推動。

截至2022年10月20日的第三次申報稿最后實際可行日期，珠海萬達商管287個在管的萬達集團商業(yè)廣場全部均采用委托管理模式管理，合共160個在管獨立第三方商業(yè)廣場中115個采用租賃運營模式管理。

委托管理模式下，珠海萬達商管的收入主要包括運營管理服務費、開業(yè)前咨詢服務費、物業(yè)管理費及增值服務費。相關銷售成本主要包括員工薪酬、分包成本及能源費用。

租賃運營模式下，珠海萬達商管的收入主要包括商業(yè)管理服務及租賃中來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務費、物業(yè)管理費及增值服務費。相關銷售成本主要包括可變租金、員工薪酬、分包成本及能源費用。

申報稿顯示，租賃運營模式下管理的商業(yè)廣場與委托管理模式下管理的商業(yè)廣場相比通常產(chǎn)生更高收入，因為珠海萬達向租賃運營模式下管理的商業(yè)廣場的商戶收取租金，但不會向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場的商戶收取租金。

從收入占比來看，兩者模式的占比處于浮動狀態(tài)。2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬達商管委托管理模式占比分別為79.1%、51.4%、70.2%、74.4%。

收入摘要，數(shù)據(jù)來源：申報稿

珠海萬達商管雖然關聯(lián)交易金額不高，但大部分收入由萬達集團商業(yè)廣場項目所產(chǎn)生。2019年至2021年以及2022年上半年，有關收入分別為96.4億元、116.76億元、163.82億元、94.48億元，占同期商業(yè)運營服務收入71.7%、67.9%、69.8%、70.1%。

似乎意識到這點，截至2022年6月30日，珠海萬達商管有196個儲備項目，總建筑面積約23.0百萬平方米，其中來自獨立第三方業(yè)主的儲備項目有175個，總建筑面積約20.6百萬平方米，占了儲備項目的多數(shù)。不過，珠海萬達商管也在申報稿中進行了風險提示，即由于公司一般不能控制獨立第三方業(yè)主的決策，儲備項目的商業(yè)廣場可能基于控制范圍以外的因素而未能如期開業(yè)。例如業(yè)主的財務表現(xiàn)可能欠佳或現(xiàn)金流量可能不足，或未能及時獲取融資貸款而停止建設，或基于其他外部理由而放棄簽約項目。如該等獨立第三方終止合作，公司的收入及盈利能力可能會低于預期。

此外申報稿顯示，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬達商管的平均出租率（不包括停車位）分別達到99.3%、97.8%、99.3%及98.6%。對此，珠海萬達商管在申報稿中表示，盡管往績記錄期內(nèi)出租率較高，但公司可能無法協(xié)助業(yè)主將其所有新物業(yè)出租予合適的商戶。此外，公司與業(yè)主的合約期限及與商戶的合約期限可能出現(xiàn)期限錯配，導致公司可能無法在和業(yè)主的合約期內(nèi)與將到期的商戶續(xù)約或替換其他商戶。

期內(nèi)溢利方面，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬達商管分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。其中2022年上半年，在收入僅同比增長26.74%的情況下，溢利卻同比增長517.31%。主要原因包括，珠海萬達商管2021年上半年出售附屬公司虧損了13.16億元。

另外，珠海萬達商管2020年財務成本高達8.78億元，而2021年和2022年上半年則分別只有2.91億元和144.4萬元。

關于珠海萬達商管2022年6月后的財務數(shù)據(jù)，截至2023年4月24日，觀察者網(wǎng)尚未找到公開數(shù)據(jù)。其中，珠海萬達商管母公司大連萬達商管雖然在2023年3月16日公布的中期票據(jù)募集說明書。但大連萬達商管卻在說明書中表示，目前公司正在籌備珠海萬達商管上市工作，因此，相關財務數(shù)據(jù)保密，以珠海萬達商管公開信息為準。

此外，網(wǎng)上部分媒體傳出的珠海萬達商管財務數(shù)據(jù)，可能實際上是大連萬達商管的財務數(shù)據(jù)。

網(wǎng)上部分媒體的報道，數(shù)據(jù)來源：百度