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傳統(tǒng)樓市有“金三銀四”的說法。不過，上海在經(jīng)歷暖意融融的3月之后，小陽春似乎“戛然而止”。

近日，多家上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份，全市二手房成交量不到1.8萬套，相比3月份的2.4萬套，環(huán)比下降26%，甚至低于2月份的1.9萬套。與此同時，“二手房掛牌量突破40萬套”的消息也在各大微信購房群傳播。

有觀點認(rèn)為，上海樓市正在遭受重挫。那么，真實情況到底如何？

判斷樓市趨勢，不能只看“環(huán)比”

首先，4月份二手房成交量正常嗎？

“業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，單月交易量1.5萬套是一條基準(zhǔn)線，低于這條線，市場是偏‘冷’的。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，經(jīng)比對可發(fā)現(xiàn)，4月份的交易量其實處于正常范圍。

記者發(fā)現(xiàn)，不少自媒體號是根據(jù)環(huán)比數(shù)據(jù)得出“重挫”“暴跌”等結(jié)論，但卻忽略了，上海3月份的樓市是比較活躍的，交易量達(dá)到2.4萬套，創(chuàng)下19個月以來的最高值。如果拿3月作為基數(shù)來比較，自然顯得落差較大。

“我在中介行業(yè)做了11年，樓市出現(xiàn)短期波動是正常的。”上海中原地產(chǎn)世紀(jì)花園分行高級店董潘雪蓮認(rèn)為，4月份二手房交易降溫，屬于市場的理性回調(diào)。

在上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾看來，回落原因有二。一是，今年年初積累的購買力已經(jīng)得到充分釋放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小長假，如果剔除節(jié)日因素，鏈家在全上海的帶看量還是平穩(wěn)的。

“受大環(huán)境影響，市場預(yù)期沒有顯著回升，購房者做選擇比較理性。”上海中原地產(chǎn)門店負(fù)責(zé)人李曉乾說。其門店在4月份共完成4單二手房交易，均屬于有自住需求的置換型交易。“其中有兩單是‘以小換大’，業(yè)主本來就住在花木路附近，但是家里人口變多，就決定在附近換一套更加寬敞的房子。還有兩單是孩子有學(xué)位落戶需求，家長把房子換到了花木路附近。”他說。

那么，上海樓市到底是冷是熱？

業(yè)內(nèi)人士表示，判斷樓市的長期趨勢，不能只依據(jù)一兩個月的數(shù)據(jù)。而根據(jù)鏈家統(tǒng)計，上海今年1到4月份的二手房累計成交量，要好于去年同期，也好于2020年同期水平。

除了成交量，還要看交易價格。雖然每個月的成交量有漲有跌，但是交易均價很穩(wěn)定。從成交均價來看，上海4月份繼續(xù)保持在每平方米4萬元左右。

在社交平臺上，有的房東覺得房子難賣，也有房東不到一個月就順利賣出。“目前的二手房市場，買賣仍可議價，但空間不會太大。只要價格合理，去化也很快。如果是總價1500萬元以上的改善型房，成交價一般會下調(diào)8到10個點。”潘雪蓮說。600萬元以下的剛需房，一般也有5個點的議價空間。

40余萬套掛牌量不實，“5年限售”針對性執(zhí)行

記者發(fā)現(xiàn)，還有人根據(jù)“激增”的掛牌量得出樓市重挫結(jié)論，有人查詢“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的“二手房”列表詳情，發(fā)現(xiàn)展示出來的二手房詳情的確超過了40萬條。

“網(wǎng)上房地產(chǎn)”是上海市房產(chǎn)交易中心的官網(wǎng)，但記者了解到，其展示的數(shù)據(jù)并非二手房，而是二手房核驗碼。

李曉乾告訴記者，自2021年7月起，中介機構(gòu)在掛牌房源前，需要進行備案核驗，每掛牌一套房源，就會得到一個核驗碼。業(yè)主在賣房時，一般會選擇在幾家中介機構(gòu)同時掛牌，因此，一套房就會有多個核驗碼。

舉個例子。記者在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢發(fā)現(xiàn)，閔行區(qū)萬源城三期有一套面積172.83平方米的房源，同時在中原地產(chǎn)和我愛我家掛牌，于是就有兩個核驗碼，在列表里，就會顯示有兩條掛牌記錄。但是注意，兩條掛牌記錄，不是兩套房的意思。

真實的上海二手房掛牌量，需要在此基礎(chǔ)上去重。根據(jù)中原和鏈家數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量大致在20萬套左右，比前幾年有所增長。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增長的主要原因在于上海新房實行集中推盤之后，供應(yīng)量的持續(xù)增加。上海每年入市新房達(dá)8到9萬套，購房者選擇面更大，不少人會借此契機賣房“打新”，導(dǎo)致自住二手房不斷流向市場。

多名經(jīng)紀(jì)人強調(diào)，目前掛牌的二手房以自住型為主，很少有購入新房再倒賣的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn)，早在2021年，相關(guān)部門就對類似現(xiàn)象進行監(jiān)管。

2021年3月3日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，對部分住房實施限售政策。即居民按優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。這也意味著，如果樓盤認(rèn)購人數(shù)過多，觸發(fā)積分制，購得的新房有5年限售期。

每當(dāng)新一批房源入市時，樓盤列表都會進行限售提示

上海市房產(chǎn)交易中心表示，項目認(rèn)購比（認(rèn)購組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的，觸發(fā)計分排序規(guī)則；所有項目中凡是認(rèn)購比高于1.3的，繼續(xù)實行“5年限售”政策。

（作者：戚穎璞）