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城市的地標建筑、核心區的寫字樓不香了？近期，這一話題引發廣泛討論。

最近，曾規劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心部分資產首拍流拍。這場起拍價高達130.44億元的法拍，引來3萬余人圍觀，但最終卻無人報名而流拍。

事實上，這并不是近期第一起CBD寫字樓流拍。今年7月1日，位于沈陽市中心的中街商業城項目流拍。6月28日，位于合肥濱湖新區的合肥寶能城部分資產因無人報名流拍。在之前，北京東方梅地亞的部分房產及分攤土地使用權于5月27日以16.53億元首拍時流拍，6月13日以13.22億元二拍時再度流拍。

曾幾何時，城市核心區域的寫字樓是不少資本競相追逐的對象。其不僅綜合收益可觀，更是企業實力的證明。

現在，從“香餑餑”到無人接手，CBD寫字樓怎么了？

多起流拍背后

在不少業內人士看來，行業下行是多起流拍事件的核心因素。

在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，不少項目本身稱得上優質，但第一受制于市場形勢，第二寫字樓一般體量較大，普通的企業無力消化，出現流拍的情況并不意外。“如果有接盤方，部分優質項目未來還有一定空間。”嚴躍進對中國新聞周刊表示。

“現在行業下行，各家都在收緊錢袋子，來應對行業寒潮。”有地產行業人士這樣表示。此外，中國新聞周刊從不少頭部房企人士處了解到，其所在公司今年大幅度削減非必要開支以度過行業“寒冬”。

除了行業下行，部分CBD寫字樓之所以涌入拍賣市場，與其所有方急于變現息息相關，這其中可能涉及復雜的產權關系。

比如，世茂深港國際中心，是深圳曾經的“地王”項目。深圳世茂為上市公司上海世茂股份有限公司（以下簡稱世茂股份）的子公司，2017年12月，其以239.43億元拍下深圳龍崗32.19萬平方米商服用地，創下了當時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。彼時，項目約定2022年1月28日開工，2025年7月28日竣工。項目還計劃興建一座超700米的超高層建筑，曾被規劃為“中國第一高樓”。

這一項目由世茂股份持有51%的權益，中信信托持有30%的權益。而中信信托正是本次拍賣的申請執行人。據了解，中信信托曾為這個項目提供了百億信托貸款。

中信信托從2017年就以深港國際中心項目為底層發行了信托產品。2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規模為87億元。2022年2月，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難。

此前中信信托對投資者披露稱，世茂深港國際中心于2022年3月停工。直至2023年5月，該項目二期公寓的部分樓棟才復工。

談到世茂深港國際中心部分資產流拍的原因，嚴躍進分析，事件其實暴露出金融合作的問題，是房企和信托機構合作出現糾紛的典型案例。

除此之外，在不少業內人士看來，這些資產的起拍價還遠遠達不到部分資本“撿漏”的預期。

在當前市場行情之下，多座CBD高層寫字樓最終都是通過不斷降價獲得成交。

比如，今年2月，廣州松日總部大樓在第三次掛牌，成交價13.12億元，較3個月前，也就是2022年11月首次掛牌價降價7.38億元，較評估價25.63億元幾乎腰斬。

一般項目流拍，后續的起拍價會不斷降低。

比如在7月1日經歷流拍之后，沈陽中街商業城項目（包括沈陽商業城百貨營業樓地上1-7層和沈陽商業城百貨營業樓二期負1-6層）決定再降低兩億起拍。起拍價為9.21億元，僅為其評估價16億的57.5%。

市場“急轉直下”

CBD寫字樓曾經備受追捧，現在底層邏輯變了？

廣東住房政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞周刊，在地產行業旺盛時期，房企在某個核心區興建超高層建筑，打造地標項目，目的在于讓這個區域的整體等級，包括規劃層級再上一個臺階。

“這樣不僅項目本身可以賣較高的價格，項目周邊的其他地塊，包括不少住宅項目，也可借機提升價格。此外，也可以吸引很多外部資金的投入。”李宇嘉說。

根據曾經的規劃，世茂深港國際中心，將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目。

李宇嘉分析，不管是招商引資還是投資商鋪，投資者主要看中的是項目能否帶來資產增值。如果規劃無法落地，項目曾經的高估值“泡沫”就破滅了，接盤方自然能看清這一點。

此外，最近不少大城市寫字樓空置率創近年來的新高。

近日，戴德梁行發布報告顯示，今年上半年，一線城市商辦市場活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。截至今年上半年，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度上升。

深圳仍是北上廣深中寫字樓空置率最高的城市。2023年上半年，深圳甲級寫字樓市場新增辦公面積達45.7萬平方米，凈吸納量同比上升37.5%至22.9萬平方米，也令市場空置率上升至24.5%。

市場機構世邦魏理仕的數據同樣顯示，一季度北京全市甲級寫字樓新租總面積環比下降21%、擴租交易數量環比下降6%，且企業平均擴租面積由1700平方米環比下降至1400平方米。

嚴躍進也分析，空置率的上升，無疑影響各類地標建筑接盤方的預期收益率。

不再是唯一選擇

除了寫字樓空置率上升的問題，近年來，不少業內人士對于城市核心區高層建筑也開始不斷反思，國家層面更是多次出臺“限高”政策。

比如2020年4月，住建部、國家發改委發布《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，國家發改委印發的相關通知，提到“不得新建500米以上超高層建筑”。

2021年10月，住建部和應急管理部發布《關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》，明確300萬人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓，人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。

從最開始的“一般不得新建”，到后來的“嚴格限制”，相關部委對“限高”的態度越來越明確。

有長期從事建筑行業的專家告訴中國新聞周刊，在住建部和國家發改委第一次發布“限高令”之前，曾召開內部會議探討“限高令”的必要性，到會的相關領域專家、學者們一致認為應該給建筑“限高”。“所有高層建筑的優點都不及它的缺點來得顯著。”他說。

近年來，大型集團對于辦公地址的選擇，也不再拘泥于在城市中心購買或租賃高端寫字樓，自建大型園區成為不少公司的選擇。

早在2018年，華為在東莞松山湖畔興建的“華為小鎮”開始正式運營，一大批其原有員工從深圳城中心的寫字樓中遷移到此。

自2022年9月份以來，阿里集團將云與科技事業部從杭州未來科技城遷出，搬到云谷園區。據了解，云谷園區位于杭州西湖區三墩鎮，是阿里集團花重金打造的辦公園區。

而近年來，租賃改造后的老廠區，成為不少企業的新選擇。比如2021年，北冰洋&義利E園科技文化創新園正式開園，這一園區由北冰洋老工廠園區改造而來。與傳統寫字樓不同，園區按工位出租，小到兩人的小空間，大到133人的整層，企業可進行靈活組合，最短一個月也能租。這一舉措，吸引了不少原本租賃寫字樓的企業入駐。

而廣州城市中心的T.I.T創意園區，同樣由老舊廠區改造而成，這其中入駐了多家知名企業。

“近幾年高速發展的產業，比如新能源汽車，其實對寫字樓的需求遠遠小于此前部分‘平臺經濟 ’行業。甚至一些曾經租賃市中心高端寫字樓的高新技術產業，也更加理性，開始退出城市中心區，轉而向外圍區域搬遷。”李宇嘉分析。

（作者 趙越）