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“沒想到在大城市租個房子都這么難！”　　

8月15日，正在北京市某勞務(wù)市場門口等活兒的張兵（化名）向《法治日報》記者吐槽道。　　

張兵是山東人，46歲，今年3月跟著老鄉(xiāng)一起來到北京打工。“首先要解決的就是住宿問題。都知道大城市租房貴，我根本不可能整租，只能合租分攤房費，沒想到還有不讓人合租的中介。”　　

剛到北京時，為了找到合適的房源，張兵下載了一款租房App，結(jié)果發(fā)現(xiàn)因為自己年齡超過40歲，在該App上根本無法選擇合租，只能整租。這可讓他犯了難：“整租一居室最便宜也得3000多元，我哪里租得起啊，這限制規(guī)定根本沒考慮過高齡打工人。”　　

《法治日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了年齡外，租客在租房時還可能遇到各種限制，如要求特定工作、白天不能待在家、按時打掃衛(wèi)生拍視頻匯報等。　　

這些租房要求是否合理？遇到不合理的租房要求租客該怎么辦？對此，記者進行了采訪。

租房對年齡有要求

記者打開張兵提到的租房中介App發(fā)現(xiàn)，該租房中介多以房間為單位向外出租。合租本是正常選擇，但該中介卻在合同中明令限制40歲以上人員參與合租。

記者咨詢客服，對方稱，如果選擇合租，居住人員（包括簽約人和房屋共同使用人）年齡須為18周歲以上（含18周歲）、40周歲以內(nèi)（含40周歲）。只有在居住期間超過40周歲，續(xù)約時才不受此年齡限制。

因年齡被擋在合租門檻之外的并非張兵一人。據(jù)公開報道，2019年，有租客因此被要求退房。周先生在同一平臺與人合租了一間房。此后，周先生57歲的母親來探望他，兩人暫時同住出租屋內(nèi)。平臺以租房合同中規(guī)定不允許40歲以上者同住為由，要求周先生的母親搬離。

為何該平臺會有此合租限制？

平臺相關(guān)負責(zé)人曾在接受媒體采訪時回應(yīng)稱，選擇合租房源的租客絕大多數(shù)是青年群體，而年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛(wèi)、客廳等共享區(qū)域使用上產(chǎn)生生活矛盾。基于公司多年租住生活的經(jīng)營和廣大合租租客的反饋，才設(shè)置合租房源的租客簽約年齡。規(guī)則設(shè)置初衷絕不涉及所謂的“年齡歧視”，家庭類型租客建議選擇整租等其他類型房源，居住體驗也會更好。

該平臺“40歲禁合租”的限制并非特例，深圳××公寓也曾因簽約年齡限18周歲至40周歲引發(fā)爭議。去年6月9日，該租房中介機構(gòu)工作人員回應(yīng)，公司定位為青年公寓，故此前合約有此規(guī)定，已經(jīng)關(guān)注到了網(wǎng)上不同的聲音和建議，對合約內(nèi)容進行了修改，取消了年齡限制。

這一話題引發(fā)輿論熱議。支持的網(wǎng)友認為，不同年齡層的生活習(xí)慣、作息時間、共同語言不同，合租過程可能產(chǎn)生摩擦，40歲以上的租戶中已婚人士居多，拖家?guī)Э诂F(xiàn)象普遍，不適合與人合租。也有網(wǎng)友不贊同以上觀點，認為矛盾產(chǎn)生與個人性格和生活習(xí)慣關(guān)系更大，以年齡為標(biāo)準(zhǔn)劃分租房標(biāo)準(zhǔn)，做法過于簡單粗暴，以偏概全，涉嫌年齡歧視。

租房時設(shè)定年齡限制，這類條款是否合法？

北京觀韜（西安）律師事務(wù)所合伙人、陜西省法學(xué)會房地產(chǎn)法學(xué)研究會常務(wù)理事李慧文認為，該類針對承租人年齡限制的行為，可能存在年齡歧視的道德問題，但目前國內(nèi)現(xiàn)行法律并無對年齡歧視的明確規(guī)定，因此限制租客年齡的行為尚無法律的禁止性規(guī)定。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法向記者介紹，民法典對租賃合同的相關(guān)規(guī)定中，只對租賃期限有相關(guān)的限制性規(guī)定，對于租賃用途、使用方式、有關(guān)的限制條件等則主要依照當(dāng)事人雙方自行約定。雙方達成一致，簽署租房合同，就代表承租人同意了租房合同中約定的事項，這些限制條件便具有約束力。

受訪專家指出，盡管從現(xiàn)有法律規(guī)定來看，在租房條件中設(shè)定年齡限制并不違法，但租房中介還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任和道德責(zé)任。實踐中，禁止40周歲以上人員合租年齡限制已經(jīng)對有需求的高齡但經(jīng)濟實力一般的外來打工人員造成困擾，可能構(gòu)成年齡歧視，存在一定不良社會影響。相關(guān)租房中介機構(gòu)應(yīng)結(jié)合實際情況，向出租人提出合理建議，對合同中的年齡限制進行調(diào)整。

出租屋內(nèi)不讓做飯

除了限制年齡外，還有不少租房限制讓租客大呼“奇葩”。

今年7月，天津市南開區(qū)的王槐（化名）在自己租住的公寓內(nèi)做飯，被租房管家發(fā)現(xiàn)后告知：他們出租的房屋里是不允許做飯的。

“我住在我自己租的房子里，還不讓做飯了？租房時沒有告訴我有這項條款，后來我又仔細看了下合同，也沒有規(guī)定說不讓做飯。”王槐說。

“房東每個月要來檢查房子衛(wèi)生，這正常嗎？”重慶市渝中區(qū)的李程（化名）告訴記者，她和室友入住后，因為房東想賣房，其間讓賣房中介上門拍了個視頻。結(jié)果房東看到視頻后發(fā)來消息，稱房間衛(wèi)生不佳，以后每個月都要上門檢查一次。“我和室友都是女生，房東是中年男性，每月上門實在不合適，給我們造成了很大的困擾。”最后經(jīng)溝通，雙方達成了折中方案——李程和室友要定期拍視頻并向房東匯報清潔情況。

此外，有租戶反映，租房時被要求說明工作單位，甚至提供學(xué)歷和婚姻狀況，如果房東不喜歡自己從事的職業(yè)，會拒絕提供租房服務(wù)。還有租戶簽了合租合同后被告知不能在客廳放個人物品，廚房不能放廚具，衛(wèi)生間不能放洗浴用品。

在李慧文看來，在租房過程中，出租人與承租人之間的權(quán)利和義務(wù)由租賃合同和相關(guān)法律規(guī)定共同決定，雙方都可以提出一些合理的要求，但這些要求應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)，不能侵犯對方的基本權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之前明確提出，并在雙方簽訂的房屋租賃合同中明確約定，合同雙方同意接受合同條款的約束，依據(jù)合同條款的約定實際履行。

“承租人有權(quán)在合同約定的租賃期間自由使用租賃的房屋，如果出租人超過合同規(guī)定不合理地限制承租人對租賃物的使用權(quán)利，可能會侵犯承租人的合法權(quán)利。比如說，出租人要求承租人保持房屋的清潔和良好狀態(tài)是合理的要求，但如果要求租客定期拍照并匯報清潔情況存在侵犯隱私權(quán)的可能性，具體法律責(zé)任還需視情形細節(jié)以及雙方的合同約定等因素綜合判定。”李慧文說。

對不合理要求說不

記者注意到，有些租戶是在入住后再被中介或房東提出奇葩要求，在先前的溝通過程中并未提及，合同也未寫明。

北京瀛和律師事務(wù)所住建業(yè)務(wù)中心副主任、中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員陳陽認為，在租賃合同簽訂且租戶已入住后，中介或房東單方面提出與原有租賃合同內(nèi)容無直接關(guān)聯(lián)或顯著超出合同范疇的奇葩規(guī)定，若未經(jīng)租戶明確同意并書面補充至租賃合同中，此類新增規(guī)定對租戶不具備法律上的約束力。合同內(nèi)容的變更需要經(jīng)過雙方協(xié)商一致，且變更后的內(nèi)容不能違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。

受訪專家認為，按合同辦事并非意味著租客對于租房限制條款只能忍耐。如果這種限制超過了必要限度，對租客合法權(quán)益造成損害，租客應(yīng)勇于維權(quán)。

楊勤法認為，因租賃合同不合理產(chǎn)生爭議的，當(dāng)事人可以協(xié)商變更合同；如果租賃合同顯失公平，當(dāng)事人可以申請撤銷租賃合同；符合解除情形的，可以解除合同。

“租賃合同應(yīng)盡可能詳細地包含諸如特定居住條件、裝修修繕費用的承擔(dān)、物業(yè)費如何承擔(dān)、押金如何退還以及何種情形雙方可解除合同等具體事項，避免事后因約定不明而引發(fā)爭議。”楊勤法建議，租客應(yīng)注意留存與中介或房東的協(xié)商記錄，對于口頭協(xié)商的，可以采取通話錄音等形式予以證據(jù)留存。租房過程中遇到中介或房東提出不合理要求時，可向房管部門反映房東的違規(guī)行為。此外，亦可嘗試向消費者權(quán)益保護機構(gòu)進行投訴，以申請其介入調(diào)解。當(dāng)協(xié)商調(diào)解等方式均無法解決爭議時，租客可就有關(guān)爭議點向人民法院提起訴訟，從而維護自身合法權(quán)益。

（法治日報全媒體記者 張守坤）