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近來，土地使用權到期再次引起了輿論的發酵，先是溫州20年使用權房到期，續費要交房價三分之一引爆導火索；然后深圳一批房屋又被媒體挖出2001年早已到期，按規定必須一次性補交基準地價35% 。一時間，住宅70年土地使用權到了如何續費成為網絡上的最大熱點。

是啊，買房本來就是國人心目中的頭等大事，很多人往往是舉全家之力好不容易買了一套房，使用權期限到了，還要再交一大筆錢了，怎么不叫人心慌。一時間，各種分析解讀充斥網絡，不過這些信息有干貨的并不多。既然這樣，我也決定來湊個熱鬧。

筆者總結了一下，把各種疑問基本總結為三個問題：到期的房產到底該不該自動續期？續期要不要交錢？要交，需要交多少？

溫州不是個事！

在回答這些問題之前，首先讓我們先把此次溫州的問題梳理解剖一下，因為，很多人都被部分媒體騙了！它和我們關心的住宅70年到期如何續費的問題，根本不是一個事！

眾所周知，我國的房屋產權分為兩部分，即房屋所有權和土地使用權。我國《憲法》和《土地管理法》早已規定，城市市區的土地屬于國家所有，居民僅有土地使用權。

而房屋所有權的期限是永久的，通俗來說就是說只要那堆磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種不塌下來，這房子永遠都是你的。

而土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限。1990年的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了我國的住宅居住用地使用權出讓年限為，70年。

實際來看，城市住宅建設用地的使用價格，長期來看一直處于升值狀態，而地上附著物一旦形成，則在不斷折舊。土地升值，建造的磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種其實是在貶值，房地產的價值很大一部分在于其附著的土地的價值，這也是為什么買房子要看地段的緣由。

所以，70年的使用期和20年（或不足70年的其他時限）的出讓金的數額應當是不同的。

具體到溫州，由于當時某種特殊原因，產生了20年使用權的土地。而購買這塊土地的人，也只付了20年使用權的錢，遠低于普通人70年使用權的支出，如果不補繳出讓金，不但出讓方的利益將會受損，對其他已經繳納了70年出讓金的業主而言，同樣是極大的不公平！憑什么他們少花錢一樣享受70年的使用權？面對某些地區采用的自動順延至70年的做法，筆者的態度是：呵呵。

因此，20年（或其他不足70年）的土地使用權期滿續期至70年的，補繳持有年份與70年土地使用權期間的出讓金差價，可以說是天經地義。

而這種補繳，和70年土地使用權到期時，普通居民的住房續費應該如何操作，一丁點關系都沒有，一碼歸一碼。

需要注意的是，即使補繳出讓金，也是應該按照基準地價來衡量，而非房產的價格。所謂基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格，一般相當于房價的三分之一。

實際來看，如果你的住房面積是100平米，那么你住房所對應的土地面積可能才10幾平米。原因是普通商品住房一般都是多層或者高層，如果是高層，分攤到每戶的土地面積那就更加小了。假設你的房屋分攤的土地面積是15平米，房價2萬元一平，那么就需要補繳10萬元，來續滿70年土地使用權（很有可能是分50年付清）。

因此，所謂的“須按房價三分之一繳費”一說純屬偷換概念了，混淆了土地面積和房屋建筑面積，這是完全不同的兩個概念。

溫州的問題解決了，那么房地產70年到期又該怎么說？不急，他山之石可以攻玉，我們看看其他地區是怎么做的。

香港曾是榜樣

雖然我國的土地使用權年限常常被渲染為中國特色，但其實它還真不是中國的創造發明，甚至從世界范圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認為，我國的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。

香港的土地擁有權，除了位于中環的圣約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及規劃地政局（可看作內地的規劃和國土資源管理局）屬下的地政總署（可看作我國內地的地政處）管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短于內地的70年。而土地使用權到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯合聲明中就已提到了這一問題。

圣約翰大教堂是香港唯一私人擁有的土地

中英聯合聲明規定：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續期權利的土地契約，如承租人愿意，均可續期到不超過二零四七年六月三十日，不補地價。從續期之日起，每年繳納相當于當日該土地應課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應課差餉租值的改變而調整租金。

可以看到，目前香港處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。而當時由于恰逢政權交接，因此對采取免去地價的特殊做法，僅需每年繳納新地稅，當時標準為年度差餉租值的3%。

差餉是香港的特稱，正式名稱是土地稅(Land Rates），也被認為是香港的房地產稅。金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算，由當地政府向房屋或土地的擁有者征收。

為了征收差餉，香港還成立了專門的部門——差餉物業估價署負責征收。該署會根據同區類似物業估價期間租金的市價，按照物業的面積、位置、設施、完工素質及管理水平等調算。然后再將租金乘以差餉征收率計算應繳稅款，目前的征收率一般為5%。

依此換算，續期土地業主的年應繳新地稅是差餉的3%，實際的年繳付費用則為3%乘以5%，即房產年租金的1.5‰。這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些錢而已。

適合在內地推廣嗎？

那么既然內地土地承租模式承自香港，對于土地續約模式是否可以照搬呢？

筆者認為很難照抄，首先，國內的房地產稅的征收仍未開始推行，推出時間仍熱遙遙無期，根本就無法像香港那樣找到一個適格主體進行計算。

更重要的是，由于適逢回歸，當時97年回歸之前港英政府有權批出50年期限的土地，而97后英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯合聲明才作出了免去地價讓利于香港市民的特殊規定，僅采用繳納新地稅這樣一種極其特殊的補償做法。

目前在香港特區政府對于屆時地價的如何征收仍然是一片空白，香港內部對于這一問題同樣有著和內地一樣的困擾和爭議，由于港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問題的引爆時間或許還將早于內地。不過，考慮到香港在國內政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也并非沒有，不過，很明顯不適宜作為樣板在整個中國推廣。