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2023年，“拼經濟”成了關鍵詞。

開局關乎全局，起步決定后程。面對外部環境的不確定，以及自身的結構性難題，今年，中國經濟將如何穩中求進？

疫情陰影正在淡去，全國兩會隨著初春回暖的節奏向我們走來，觀察者網和復旦大學中國研究院聯合推出“經濟學家建言2023中國經濟”系列視頻訪談，邀請十余位著名經濟學家，從房地產、數字經濟、穩投資、促消費等諸多領域前瞻并建言2023年中國經濟。

房地產業是中國國民經濟的重要支柱產業，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。2023年中國房地產將會怎么走？針對相關問題，觀察者網對話中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平教授。

【訪談/觀察者網 王慧 整理/房佶宜、王沫初 審核/周小婷、朱敏潔】

觀察者網：從2021年下半年到現在，整個房地產市場一直處于全面下行的階段。國家統計局1月17日發布的數據顯示，2022年全國房地產開發投資下降10%，這是非常罕見的情況。對于當前的房地產市場，您怎么看？造成這一困局的原因又是什么？

連平：2022年以來，房地產市場全面下行態勢十分明顯，銷售、拿地、投資各方面總體情況非常不如人意，增速也在下行。之所以會出現房地產開發投資下降10%的情況，我認為最重要的原因有以下幾方面：

第一，從周期性的角度來看，房地產作為一個重要行業，有其周期性運行的變化，每個周期時長大概為3.5年，有向上、平衡、向下三個階段。與2020年的由下向上不同，自2021年下半年以來，整個房地產市場是由上向下，在這一下行階段，再加上其他因素的影響，導致2021年至2022年、尤其是2022年，成為整個房地產市場運行最明顯的下行階段。

第二，房地產市場受到壓力后，自身運行中出現了一些風險，例如“保交樓”事件。這些事件嚴重打擊外界對房地產市場的信心，也讓大家逐步認清市場的風險，投資、尤其是購房變得特別謹慎。

第三，疫情對房地產市場的沖擊。房地產市場的銷售受疫情影響特別大，這是當前遇到的最為嚴重的一道坎。

圖自國家統計局

觀察者網：劉鶴副總理在前不久的達沃斯論壇向來自世界各國的與會者重申，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。您覺得當前中國房地產業的波動會對國民經濟的發展產生哪些影響？

連平：這次中央關于房地產市場和行業的定調是非常及時和清晰的，從某種意義上來說，這對整個房地產市場以及市場上對房地產的認識，起到撥亂反正的作用。

一段時間以來，由于房地產市場本身存在的一些不規范亂象，使得大家對房地產的整體評價不高，甚至帶有一些情緒。這也導致大家在觀察這個行業和市場時，看不清楚它在整個國民經濟運行中的作用、功能和地位。

劉鶴副總理在達沃斯論壇的演講，是從資產的角度講述了房地產的重要性。他指出，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%至70%。

房地產的重要性也體現在整個國民經濟運行的各個方面。過去5年，房地產業產值占名義GDP比重年均為6.8%，這個比重也是所有行業中最多的。從最近幾年的平均水平來看，房地產對整個GDP的貢獻約達7%。2022年，房地產投資在固定資產投資中占比約為23%，商品房銷售額占全國社會消費品零售總額的30%。

這些數據說明，不管房地產市場好不好、是否規范、是否存在許多不盡如人意的地方，它在國民經濟中的地位都是非常重要的。

從這一點來看，不光是中國，全球很多重要的國家也是如此。以美國為例，與房地產相關的信貸資產占銀行信貸比重大約為40%。另外，美國也有很多經濟數據預測，觀察經濟運行需要依靠這些前瞻性數據，而在這些前瞻性數據中就有不少跟房地產相關，這說明房地產在整個經濟中是非常重要的。美國還建立了一些重要的金融機構，例如房地美（Freddie Mac），房利美（Federal National Mortgage Association），來處理房地產市場的問題。

房地產市場問題確實不少，但對整個國民經濟影響非常大。從之前列舉的我國國內數據之中，可以得出一個基本結論，就是如果房地產好了，整個經濟運行也會比較平穩；反之，整個經濟的增長運行也會受到較大的壓力。

劉鶴副總理在達沃斯世界經濟論壇致辭。圖自微信公眾號“世界經濟論壇”

觀察者網：去年以來，從中央到地方，房地產政策進入全面寬松周期，尤其是下半年以來獲得了更多政策支持，包括“金融16條”、“三支箭”等等。這些支持政策的力度夠不夠，您有什么評價？從現狀來看，這些政策的效果還很有限，市場依然普遍情緒低迷，為什么會出現這樣的狀況？市場回暖程度究竟取決于什么？

連平：從2021年9月之后，相關政策就開始向寬松方向進行調整。這樣的調整起到了一定的效果，不應該被抹殺。它對市場的平穩運行和改善發揮了一些積極作用，只是這些作用還沒有最終反映出來。

效果體現在兩個方面，一是房企獲得的金融支持力度明顯增大，融資環境有了明顯改善。現在的金融支持狀況與2021年之前有了明顯變化，那時的相關政策是在收縮房企的金融環境和空間。

據不完全統計，在2022年底，一些頭部房企和大銀行之間簽訂了許多意向性授信協議，涉及的信貸總量超過4萬億元。此外，債券市場、發債融資也開始松動，股權融資也在發展。

二是在“保交樓”問題的處理上及時采取了一系列措施，使得市場逐步穩定下來。如果“保交樓”事件沒有及時處理好，可能會蔓延開來，導致整個市場出現更大的風波甚至是風險。

這些政策中也存在一個結構性問題。這次融資給房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機會就非常少。

我給它的評價是“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當前整個金融體系存在的基本問題，全球的商業銀行都有這樣的特點，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時候就縮回去了。

但目前央行也正在通過包括再貸款在內的貨幣政策工具，推動商業銀行給困難房企提供信貸支持。

觀察者網：力度更大的政策出臺的空間是否存在？在提升市場信心、穩定預期方面，您有什么建議？

連平：現在的政策已經做了大量調整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進一步寬松，進一步有針對性地支持房地產市場、房企和房地產行業；另一方面，要想房地產市場真正出現好轉，銷售要能跟上去。

對于房企來說，貨幣資金的流動性來源主要是三方面，第一是銷售，第二是銀行貸款，第三是包括自籌資金和發股票等在內的其它融資，目前這一塊的融資難度相對較大。

首先，對于當下的房地產行業來說，房企想要徹底改變現狀，就要把房賣出去。只有把房子賣出去，錢才能收回來，資產負債狀況改善了，盈利、收入情況好了，銀行才愿意給這些房企貸款。所以，房地產市場的銷售是關鍵問題，在下一階段，銷售問題得到突破，能夠快速增長，房地產市場才能慢慢火起來。

其次是房企負債的接續和權益的補充。“負債接續”是對房企負債進行展期延續，防止資金鏈崩斷；而“權益補充”是指資本的補充，房企的資本充足率要滿足監管的要求。

最后是信心要得到提升。

除此之外，在相關政策方面還可以有一些更大力度和范圍的動作。

從釋放需求角度來說，第一，可以再適當降低首付比例，一些城市首付已經從三成降到了兩成，從兩成再往下降現在也在考慮中；可以考慮再降0.5成，從三成降到2.5成或者從兩成降到1.5成，尤其是在某些市場需求比較低迷的城市，可以嘗試更低的首付。

也有人表示，首付低了，未來要交的房款和付的利息就多了。針對這種情況，如果是首套房，在首付比例下降的情況下，也可以進行一些補貼。

第二，房貸利率可以進一步調降，但下調空間比較有限。現在利率已經降了不少，但幅度并不是很大，從歷次政策調整的比例來看，現在利率下調幅度相對有限。但在此必須指出的是，房貸利率水平在經過多年的調整以后已經很低了，在此背景下再進一步下調利率，其邊際的下行是很明顯的。

2020年7月17日，市民在青島西海岸新區住房公積金貸款聯合辦理大廳辦理業務。圖自視覺中國

第三，可以增加首套房購買者的公積金貸款額度。

從支持房企的角度來說，可以增加開發貸的支持力度。目前開發貸在銀行信貸中所占的比重約為6%，處于歷史較低水平，此前比較高的時候占比達到7.5%，所以可以將開發貸比重上調0.5%，0.5%已經很多了，有好幾萬億。開發貸增量大，對房企的支持力度就會明顯增加。

此外，針對房企其它方面的融資，例如債券、股票等，都可以進一步放寬條件、降低門檻。