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本文轉載自微信公眾號“鎂刻地產”（ID：Real-estate-Circle）

李亞鵬旗下的中書資源又拿地了。

2019年10月15日，江西贛州成功出讓蓉江新城4宗地塊，競得人均為贛州中書資源置業有限公司，總成交價為底價7.8億元，總面積約330.6畝，折合樓面均價2300元/平方米。

據啟信寶，贛州中書資源置業有限公司成立于2018年7月5日，層層穿透后，其最終由北京中書資源投資有限公司、江西省旅游集團文旅產業投資發展有限公司分別持股45%、55%，前者即是演員李亞鵬旗下公司。

敗走麗江雪山藝術小鎮之后，李亞鵬對文旅地產依舊滿腔熱血。贛州這個項目，李亞鵬足足跟進了兩年，按照他的設想，這里不僅會有書院小鎮、藝術小鎮，還有Wonteddy奇萌泰迪城等，都是他的心血之作。

這一次，李亞鵬將會如何描繪他的文旅地產故事？

贛州文旅新局

很顯然，贛州這次的土地出讓是專門為中書控股量身定制的。最終贛州中書資源置業有限公司以底價7.8億元競得這四宗地塊。

在宗地出讓規則中，設定了嚴苛的條件，例如宗地須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業書院等；其中企業書院由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進行銷售，且須定向引入相應的文化、藝術主力商戶。

中書控股在贛州拿地，更應該看作是塵埃落定的標志，而不是其與贛州蓉江新區合作的起點。早在2017年，李亞鵬就曾經前往贛州蓉江新區進行考察，并表示將“書院中國公益計劃”落戶贛州。

2018年5月，作為贛州10個重大文化產業項目之一的贛州·中國文谷項目在深圳會展中心簽約，項目總投資約61億元。隨后李亞鵬多次考察，合作最終成行。

“中國文谷”是李亞鵬創始的中書控股打造的生態體系，以COART為核心，把音樂、戲劇、舞蹈、藝術展乃至服裝秀、論壇、互聯網、創客等與居住生活相融合，實現文化藝術資源與街區商業綜合體的嫁接。

值得留意的是，這個項目的另一投資方實力不可小覷。據啟信寶，江西省旅游集團文旅產業投資發展有限公司由江西省旅游集團股份有限公司持股65%，后者具有江西省屬國企背景。

贛州官方對這個項目頗為重視。據中書控股微信公眾號，2019年10月16日上午，江西省自然資源廳黨組書記、廳長張圣澤一行領導到贛州市蓉江新區進行實地調研。調研期間中書控股集團董事長李亞鵬向相關領導介紹了贛州中國文谷項目進展情況，相關領導給予了積極肯定并表示將做好后續支持工作。

但這一項目的前景如何還需要接受市場的進一步檢驗。綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，贛州具有一定的文化基礎，但本身是三線城市，而發展旅游地產一個重要的理由是“把房子賣給具有度假需求的大城市居民”，贛州距離大的二線城市都有一定的距離，“不是特別看好。”

“鎂刻地產”記者試圖聯系中書控股方面提供更多的項目細節，其負責商務合作的人士回應稱，如有進一步信息會進行公開披露，目前沒有可透露的消息；通過中書控股的公開電話聯系其品牌部，負責轉接電話的人士則表示無對接人無法進行轉接。

李亞鵬地產軌跡

李亞鵬是一個理想化的人物，他對于文旅地產有很深的執念。“文化產業不是快活，整合資源找到商業模式需要一定的過程。做文化，十年一點都不長。”他曾經在接受采訪時表示。

外界都知曉麗江雪山藝術小鎮讓李亞鵬遭遇滑鐵盧，但鮮少有人提到他的文旅地產版圖全貌。

圖片來源：每經資料庫

公開資料顯示，中書資源是一家為地區發展提供內容增值服務的文化產業資源整合運營商，依托于母公司中書控股的優厚文化產業資源以及對中國文化行業的發展解析，以獨家及自主文化品牌形成主題IP產品體系。經過多年的研發及創新，中書資源現已實現“五大核心產品體系”，并落地于中國北京、鄭州、南昌、贛州、麗江等地。

在鄭州的中國文谷，是中書資源旗下較為成型的項目。這一項目于2017年12月8日在鄭州啟動，總投資約30億元。

公開資料顯示，這是一個集傳統文化與現代藝術為一體的綜合性文化大盤。項目總占地約500畝，總建筑面積約55萬平方米，以“中國書院小鎮、藝蓮文創小鎮、奇萌泰迪城”三大版塊為依托，打造集居住、消費、娛樂于一體的文化創意生態圈。

在這個項目中，中書控股更像是一個運營方。據記者查詢了解，這個項目中，中書控股并沒有獨自進行其中地產部分的開發，它選擇與金科合作可以銷售的“博翠書院小鎮”的項目。

中書或許一開始就沒有進行獨自開發的打算。在啟信寶上可以查詢到的資料是，2017年3月28日，河南中書置業有限公司發生了投資人變更，其中河南威聯企業管理咨詢有限公司持股比例為75%，層層穿透后，其為重慶金科的關聯公司。這一變更，發生在項目最終簽約之前。

而其他版塊的推進，則不如地產項目迅速。三大版塊之中的泰迪城，宣傳資料稱其是一個“以泰迪熊為主題的文旅綜合體”，目前能夠查詢到的最新進度是2018年4月28日在河南市政務服務網所披露的項目環境影響評價文件，文件顯示，項目投資24億元，總建筑面積 17.3萬平方米，主要業態包括辦公樓、商業、冰雪酒店、冰雪世界、冰雪餐廳。

在業界人士看來，鄭州中國文谷和金科的合作，或許會成為中書控股未來開發文旅地產的通用模版。“明星做文旅地產，如果他是自己做，那效果是要打個問號的，這個生意沒有幾十億的投入不可能成，更何況他還不懂。或許靠他的名氣，和開發商進行合作，否則我不看好。”一名不愿具名的旅游地產研究人士告訴“鎂刻地產”記者。