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（第一財經12月17日文章）

我國城市建設用地9萬平方公里，農村建設用地19萬平方公里，農村人口已經下降到50%以下，但農村建設用地存量卻是城市建設用地的兩倍以上。

農民一塊宅基地值多少錢？城市居民可能并沒有太多概念。一些數據可以為我們提供些直觀的感受。

600平方米42萬元，1000平方米170萬元，這兩份報價涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出現在同一土地流轉平臺上，轉讓信息中標注的“流轉年限”均是70年。

農民無償獲得的宅基地可以轉讓嗎？當前法律是允許的，但有諸多前置條件。

從該土地流轉平臺來看，包括上述兩宗地塊在內，該平臺上眾多宅基地轉讓信息下方都單獨標注了：宅基地轉讓非同一農村集體經濟組織成員不得受讓該宅基地使用權。《中華人民共和國農村土地承包法》規定：“流轉期限不得超過承包期的剩余期限。”

2019年8月，全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案，其中規定國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

上述兩宗宅基地單價約合700元/平方米和1700元/平方米，這與國有住宅用地動輒上萬元的單價相比，價格看似不高，但考慮到農戶獲得宅基地幾乎沒有成本支出，如能最終成交，這個收益也已經足夠誘人。

新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式實施，屆時，“有償退出”的宅基地流轉會形成一陣風潮嗎？

不過，《土地管理法》并未詳細規定宅基地能退給誰，或者誰可以買宅基地使用權。而這將直接影響到宅基地流轉的可操作性。

此前一些政府部門規定，宅基地只能在本集體內部流轉，或者退給集體組織。即集體之外，包括城市戶口的居民不能下鄉購買宅基地。

今年5月6日，國家發改委召開專題新聞發布會，介紹關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的有關情況，相關負責人在會上強調，城里人到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

政策上雖有諸多限制，但宅基地在民間私下的轉讓卻已屢見不鮮，漸成風氣。

比如，上述宅基地在土地流轉網站上明碼標價公開轉讓，與相關政策規定是否相違？因為看不到相關成交信息，很難下判斷其受讓對象是否是集體內部人士，或者是否是轉讓方所在的集體組織有償收回了上述宅基地。

不過，如宅基地持有者想把地塊退給其所在集體組織，是否還需要通過網絡平臺來轉讓？這看似是個大費周章、不盡合理的行為。

農業農村部部長韓長賦也曾在“農業農村部農村改革40年專題會”上表示，隨著農村社會人口結構的深刻變化，（宅基地制度）實踐中面臨許多新情況新問題，一戶多宅、超標占地等現象比較突出，城鎮居民到農村購地建房禁而不止。

民間自發、私自轉讓宅基地逐漸增多之際，地方政策監管還在不斷強化。

海南省自然資源和規劃廳日前出臺的《海南省農村宅基地管理試點辦法》規定，對于閑置宅基地及住宅，通過自愿協商等方式，由農村集體經濟組織有償收回。

今年11月16日，韓長賦在江西調研時強調，要進一步加強宅基地管理，保障農民住房權益，讓農民住有所居。在此基礎上，要探索盤活閑置宅基地和農房，增加農民財產性收入。

但如果依然對流轉的渠道進行管控，只能允許內部流轉，是否有利于消化閑置的宅基地？是否有利于增加農民財產性收入？

近段時間，一些專家學者就宅基地問題密集發聲，呼吁擴大宅基地流轉范圍，賦予宅基地更多權利。

全國政協經濟委員會副主任劉世錦近日在多個場合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通過城鄉要素流動加快大都市圈發展。“最近《土地管理法》給農村集體建設用地入市開了一個口子，但是宅基地朝外流轉還不允許，這個改革必須加快，否則大都市圈的潛能，只能是看得見、抓不住。”

12月6日，在中國(深圳)綜合開發研究院主辦的“協同創新高端論壇”上，清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流轉配置限于集體經濟內部，或者退給集體經濟組織，或者轉讓給周邊的鄰居。雖然是鼓勵有償退出，但沒有退出的渠道，農戶不會交給集體，也不會轉讓給周邊的鄰居，因為農村實行一戶一宅，大量的房子閑置在那里。

他表示，我國城市建設用地9萬平方公里，農村建設用地19萬平方公里，農村人口已經下降到50%以下，但農村建設用地存量卻是城市建設用地的兩倍以上。農村的建設用地里面70%是宅基地，由于大量的人口進城，宅基地大量閑置。

“有人說閑置3000萬畝，相當于城市住宅用地的總和。”蔡繼明稱。

他表示，宅基地只有使用權、居住權，沒有收益權、抵押權和轉讓權，而城市的宅基地具有完整的用地權。大量的離退休干部、公職人員和一些大學生，他們希望能夠參與鄉村振興，但到了農村沒有落腳之地怎么辦？

在《土地管理法》修訂完成之后，蔡繼明表示正在關注《物權法》的修改。他認為，希望能夠通過《物權法》的修改，賦予城鄉建設用地包括宅基地同等的權利。

在上述論壇上，中央黨校（國家行政學院）政治與法律教研部教授宋志紅表示，雖然外界對于今年《土地管理法》的修改評價不一，但該法也為未來的改革探索留下了空間。

在她看來，雖然法律修改并未允許宅基地直接入市，但流轉之路也并未完全堵死。

本輪《土地管理法》修改時刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。

集體經營性建設用地可以依法入市，那宅基地與集體經營性建設用地之間能否關聯起來？

宋志紅表示，存量宅基地入市不是農民自己把自己家的地賣了入市，宅基地入市需要經過退出途徑，即農民把他的宅基地退出給農村經營經濟組織，然后對這些地進行整治和規劃調整之后，納入經營性建設范圍，開展經營性建設用地入市，這同時為集體經營性建設用地入市提供了龐大的蓄水池。

農業農村部農村經濟研究中心研究員廖洪樂此前也曾對第一財經記者表示，建議不要對宅基地流轉進行過多限制，也可以將一些閑置的宅基地轉化成集體經營性建設用地，在符合政策的前提下入市。

今年5月，《中共中央、國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》也提出，允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

以此觀之，這種宅基地曲線入市的思路開始被決策層采納，但依然設置了前提條件：村集體是流轉的主導力量，而非農戶自身。

在新版《土地管理法》即將正式實施之際，自然資源部等部門正在抓緊制定《土地管理法實施條例》，其是否會對宅基地流轉做出更為明晰的規定，業界也將拭目以待。

（記者 劉展超）