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從幾千元沖上4萬元，再被一紙限令打入寒冬，房價急速腰斬，“環京第一城”河北燕郊樓市從瘋狂進入蕭條已經持續數年。期間，全線潰敗的不只是買在高點的北漂和炒房客，當初大范圍圈地、高價囤地以待后續開發的燕郊開發商也被深套其中。

而5年前，燕郊老牌開發商三河市興達房地產開發有限公司（下稱“興達公司”），以5300多萬元價格收購三河市燕郊鎮東蔡各莊村民趙文生、趙文福名下15畝土地的承包權。

在土地流轉合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日至2月1日，趙文東、趙文生、趙文福先后被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留，2月1日，三河市檢察院對趙文東、趙文福批捕。

2月22日，上游新聞記者采訪獲悉，上述三人的家屬已聯名向河北省、廊坊市檢察院反映稱，當年興達公司大范圍收地，其完全是積極、主動、自愿地進行交易，合同條款和價格也都是興達公司主導確定的，村民們的行為沒有非法性，不具社會危害性。

▲2022年1月5日至2月1日，趙文生、趙文福、趙文東三人被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留。2月1日，趙文生被取保候審。圖片來源/受訪者供圖

開發商瘋狂搶地 村民每畝地曾賣到400萬

燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，是一個面積只有108平方公里常住人口35萬的小鄉鎮，因位于天安門以東30公里的地理優勢，成為“環京第一城”。在2010年北京嚴苛的限購政策推動下，燕郊樓市迅速膨脹，房價沖破萬元大關，成為眾多北漂的安家之所。

2015年7月中旬，在京津冀協同發展、通州建設城市副中心等多項利好政策下，無數北漂和炒房客涌入燕郊，直接將燕郊房價推高到每平米4萬元時代?；馃岬臉鞘幸鹆烁鞯赝顿Y客的競相追逐，也吸引了大量地產開發商進入燕郊跑馬圈地。

憑借著地理優勢，燕郊產生了4家實力雄厚的本土地產商——福成、燕達、匯福和興達，燕郊首富李福成正是以此起家。一直以來，燕郊的房地產開發都被這4家本土地產商控制著，鮮有外地房企進入燕郊拿地。

興達公司是四大本土地產商中最早涉入燕郊房地產開發的企業。天眼查顯示，興達公司的實際控制人是馬志濤，他名下有20多家企業，控制著90家公司，多數與房地產開發有關。

2017年4月，興達公司的員工與東蔡各莊的村民趙文生簽訂了兩份《承包地經營權流轉合同》，約定以每畝260萬和400萬元的單價，5300萬元的總價，將趙文生名下15畝地的承包權轉讓給興達公司。代表興達公司在合同中簽字的是其工作人員王文濤，趙文生和趙文福則是依據早年的合作協議分配流轉款。

合同約定，雙方是依法、自愿、有償簽訂合同，興達公司獲得土地承包權后，依法享有流轉土地的原始流轉合同約定的各種相關權利及義務，并擁有再流轉的權利。

《承包地經營權流轉合同》簽字后兩天，興達公司將錢款轉給了趙文生。

趙文生告訴記者，趙文東是他趙家家族里的弟弟，早些年當過村支書，趙文福是趙文東的哥哥，被收購的土地是早年他們從其他村民處流轉過來的，其中自己有5畝多地，趙文東有6畝多地，趙文福有3畝多地。因為關系熟絡，所以辦理相關合同簽字等手續都是委托趙文生辦的。

▲2017年4月，興達公司的員工與東蔡各莊村民趙文生簽訂了兩份《承包地經營權流轉合同》。圖片來源/受訪者供圖

燕郊限購，開發商高價囤地被深套

2月22日，趙文生的兒子趙志輝告訴上游新聞記者，父親在1月5日被三河市刑偵大隊帶走接受調查，主要問的是興達公司與父親怎么簽訂協議，又是如何轉款的。

趙志輝告訴記者，各家開發商從2015年起就在燕郊的村子里大范圍收購土地，來東蔡各莊收地的主要是興達公司。當時興達在村里比較顯眼的位置，甚至掛起了“村改辦公室”的牌子，興達公司在周邊幾個村里收購了100多戶村民的土地承包權，總交易額或超10億元。父親當年簽訂的2份協議，都是興達公司主動找到他簽的，價格上也都是商量好確認并簽字的。

▲興達公司曾在東蔡各莊掛牌“村改辦公室”。圖片來源/受訪者供圖

2月22日，東蔡各莊一位趙姓村民告訴記者，在2016年左右，在東蔡各莊及其附近的幾個村莊里，開發商搶地跟瘋了似的，“有時好幾個開發商共同進村，挨家挨戶地問有沒有地，如果有就直接談價格簽字，不管是宅基地還是基本農田，就是400萬一畝”。該村民表示，到了2017年中旬，熱鬧的景象突然一下子停止了，“也不知道什么原因，感覺特別的突然，呼啦一下子，見不到一家開發商進村收地了?！?

在興達公司和趙文生、趙文福簽訂合同短短兩個月后，2017年6月，燕郊開始實行嚴格的限購政策，非本地戶籍居民家庭在當地購房需要繳納3年社保或納稅證明，限購1套住房。這一政策，把許多購房者擋在門外，燕郊樓市隨之迅速降溫，當年底，房價腰斬至2萬元左右，至今沒能回彈。

一方面是樓市走出了魔幻行情，一方面是開發商收購的土地遲遲沒有取得開發批文。按照相關規定，燕郊的農村土地如果想進行房地產開發，需要先取得河北省政府轉變土地性質和用途的批文，三河市政府據此完成土地收儲，之后再以招拍掛的方式出讓使用權。

特別是2020年3月，國家發改委公布北三縣與北京市通州區協同發展規劃，興達公司收購的土地至今未開發成功。這意味著，多年前斥巨資收購的村民土地，除了要承擔巨大的資金成本、價格大幅下跌的損失之外，還面臨無期限的等待。

針對燕郊的土地亂象，上游新聞記者梳理發現，上述情況不是個案。據央廣網報道，市民袁先生在2017年3月以每平方米1.6萬元的價格購買了盈時未來港小區一套60平方米的房子。2018年底，他等來的不是交房通知，而是盈時集團資金斷裂導致項目停工的消息。隨后，購房者紛紛要求退款。經過相關政府出面協調，盈時集團僅給少數購房者退了部分錢款，大多數購房者一分錢也沒給退。部分購房者起訴了盈時集團，仍然沒能拿回錢款。

▲簽訂流轉合同后，涉案的15畝地至今仍處于閑置狀態，有的已經成了荒地。土地始終未改變性質和用途。圖片來源/受訪者供圖

開發商沒報案 3村民涉嫌敲詐勒索被抓

在土地流轉合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日，趙文東、趙文生、趙文福三人被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留，2月1日三河市檢察院對趙文東、趙文福批捕。

趙文生的兒子趙志輝告訴記者，2017年簽合同時雙方是自愿的市場行為，5年間興達公司也從未和他們就此事聯系過，15畝地現在處于閑置狀態，有的已經成了荒地。土地始終未改變性質和用途，未進行非農建設，國家和集體利益也未受損害，其中并不存在糾紛，更不存在敲詐勒索。

2月22日，上游新聞記者致電興達公司一位馬姓負責人，對方表示，上述敲詐勒索案并不是興達公司報的案，具體誰報的案并不清楚，具體情況可以問公安部門。

隨后記者致電三河市公安局相關負責人，其表示，案件仍在偵辦中，不便透露相關情況。

2月21日，記者從趙文東、趙文生、趙文福三人的多位家屬處了解到，他們已聯名向河北省、廊坊市檢察院聯名反映稱，當年興達公司大范圍收地，完全是積極、主動、自愿地進行交易，合同條款和價格也都是興達公司主導確定的，村民們不可能也沒有能力敲詐興達，實際上當時不賣都不行。興達始終享有交易的自主權、選擇權和定價權，其損失是正常的政策、商業風險所致，與村民們無關。村民們的行為沒有違法、非法性，不具社會危害性。即使有經濟糾紛，雙方也完全可以通過民事訴訟解決。

▲趙文東等人的家屬已聯名向河北省、廊坊市檢察院反映稱，當年興達公司大范圍收地，完全是積極、主動、自愿地進行交易，村民們的行為沒有違法、非法性。圖片來源/受訪者供圖

典型的土地“以租代征”協議 律師認為不構成犯罪

5年前，燕郊多家開發商收購了幾百戶村民的土地承包經營權，總交易或達幾百畝、數十億元。其他開發商和廣大村民都在觀望本案的最終走向，案件結果將起到強烈的示范作用。

中央財經大學預防金融證券犯罪研究所高級研究員、北京市京師律師事務所許浩律師認為，此案不適認定構成敲詐勒索罪。

《刑法》規定，敲詐勒索罪指行為人以非法占有為目的，采取恐嚇的方式迫使對方基于恐懼交付財物或者處分財產上的利益，數額較大（貳仟元）或者多次敲詐（二年內三次以上）的行為。

首先，構成敲詐勒索罪必須要求行為人有非法占有的目的。這趙文生等人與興達公司簽訂了《承包地經營權流轉合同》，該合同在未經司法機關撤銷或認定合同無效前是合法有效的，難以認定趙文生等人非法占有的目的。

其次，要有證據證明趙文生等人采取了恐嚇的方式迫使對方基于恐懼交付財物，否則不能認定其構成敲詐勒索罪。

趙文生等人與興達公司簽訂了《承包地經營權流轉合同》，屬于典型的土地“以租代征”協議。 所謂“以租代征”，即房地產公司通過租用農民集體土地進行非農業建設，擴大建設用地規模。 隨著城市建設的飛快發展，房地產價格快速上漲，靠近城區農村城市化進程加快，農村集體土地價格也上漲。但是農村集體土地只有通過政府征地后，再經招拍掛程序才能賣給房地產企業。

為了搶占市場，很多房地產公司采取“以租代征”方式，獲取農村土地進行房產開發。房價上升時期，“以租代征”模式有利于農民收入提高，有利于推進地方政府城市建設，也有利于提高房地產企業的經濟效益。但是房價下跌時期，大量土地積壓在房地產企業手中，導致房地產企業高額負債甚至破產，所以房地產企業此時經常要求解除租地協議，甚至主張協議無效。這種“以租代征”是房地產公司自愿簽訂的，不可能是被對方恐嚇脅迫簽訂的，如果將這種模式認定為犯罪，不但違反刑法規定，也違背生活常識。

此外，河北省紀委監委官網2月17日發布消息，廊坊市委常委、統戰部部長，大廠縣委書記谷正海被查。谷正海在2009年至2016年12月期間擔任燕郊開發區管委會主任，三河市委副書記、市長，案件是否牽涉當年的燕郊房地產開發亂象，目前尚未可知。

上游新聞記者 沈度