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據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞8月2日?qǐng)?bào)道，上海市中心地塊罕見(jiàn)流拍，蘇州土地拍賣遇冷，這或許只是今年來(lái)國(guó)內(nèi)土地拍賣的一個(gè)縮影。今年前7個(gè)月，全國(guó)流拍地塊就近800宗，是各地的密集調(diào)控政策所致？還是房企資金受困？抑或是房企在高周轉(zhuǎn)過(guò)程中遇到了問(wèn)題？

上海地塊流拍，蘇州土拍遇冷

“上海，市中心，楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一幅宅地居然流拍！沒(méi)有房企報(bào)名！非常罕見(jiàn)！”7月23日易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

已經(jīng)打圍的江浦社區(qū)B2-03地塊  圖源：每經(jīng)記者 程成/攝

出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區(qū)B2-03地塊，位于楊浦區(qū)江浦街道，與虹口區(qū)接壤，出讓面積3.11萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約7.78萬(wàn)平方米；起拍價(jià)46億元，折合樓板價(jià)6萬(wàn)元/平方米。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優(yōu)勢(shì)明顯。信息顯示，該地塊距離內(nèi)環(huán)高架直線距離約1.5公里；周邊有地鐵4號(hào)線、8號(hào)線、12號(hào)線，以及在建的18號(hào)線。此外，地塊距離3A級(jí)風(fēng)景區(qū)上海和平公園直線距離不足800米。

地理位置和交通配套等優(yōu)勢(shì)如此明顯，該地塊為何還會(huì)流拍？

記者注意到，該地塊周邊以老小區(qū)居多，且稍顯破舊。北側(cè)的遼源二村等幾個(gè)小區(qū)房齡超過(guò)30年；西側(cè)的海上海、南側(cè)的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過(guò)12年。

流拍的江浦社區(qū)B2-03地塊周邊多是老舊小區(qū)  圖源：每經(jīng)記者 程成/攝

該地塊對(duì)口的學(xué)校是上海市昆明學(xué)校，學(xué)區(qū)條件一般。而北邊的鞍山新村，對(duì)口的打虎山路第一小學(xué)實(shí)力很強(qiáng)，學(xué)區(qū)環(huán)境很好。

政府對(duì)該地塊的出讓要求也“十分嚴(yán)苛”，出讓文件顯示，競(jìng)得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無(wú)償移交給楊浦區(qū)；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。此外，競(jìng)得方還須無(wú)償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。競(jìng)得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會(huì)福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)教育事業(yè)項(xiàng)目用地。

記者注意到，“上海發(fā)布”在7月25日的一則消息中表示，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時(shí)期、住房租賃體系的構(gòu)建時(shí)期，上海要堅(jiān)持限購(gòu)限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)底價(jià)；并將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

在相隔不遠(yuǎn)的蘇州，近幾個(gè)月的土地拍賣市場(chǎng)也遇到了一股“寒潮”。

今年春節(jié)后，蘇州土地市場(chǎng)僅在4月份進(jìn)行過(guò)一次集中拍地，且所推地塊中沒(méi)有純住宅類用地，所以7月份這場(chǎng)土拍對(duì)于盤(pán)踞在蘇州的開(kāi)發(fā)商而言意義非凡。不過(guò)，此次土拍一改過(guò)去蘇州“地王”頻現(xiàn)的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價(jià)出讓。

兩周前流拍的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊  圖源：每經(jīng)記者 唐潔/攝

此次流拍之一的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭(zhēng)的熱門區(qū)域。該地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價(jià)為31.5億元，起始樓板價(jià)為15000元/平方米。

昔日的熱門區(qū)域現(xiàn)在卻無(wú)人問(wèn)津，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有天房、中糧、九龍倉(cāng)、葛洲壩等多家房企入駐。地塊馬路對(duì)面便是該區(qū)域內(nèi)誕生的上海建工“地王”。

然而兩年多過(guò)去了，該地塊仍被標(biāo)有“上海建工”字樣的圍護(hù)墻圍起來(lái)，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見(jiàn)到公開(kāi)的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉(zhuǎn)相比，“地王”的入市時(shí)間也顯得比較緩慢，這也導(dǎo)致后面的房企拿地更加謹(jǐn)慎。

流拍土地中，蘇地2018-WG-8號(hào)地塊在今年2月已流拍過(guò)一次。蘇州市國(guó)土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號(hào)地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號(hào)地塊為同一塊地，起始總價(jià)較去年的23.16億元降低了3.08億元，對(duì)應(yīng)的樓板價(jià)由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

兩周前流拍的蘇地2018-WG-8號(hào)地塊  圖源：每經(jīng)記者 唐潔/攝

出讓公告顯示，2018-WG-8號(hào)位置為吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價(jià)為20.07億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪該地塊時(shí)注意到，地塊內(nèi)有多處高壓線，環(huán)境較為復(fù)雜。除了地塊本身具有特殊性外，該地塊的起拍價(jià)也不算低。

記者查證相關(guān)資料獲悉，距離該地塊不遠(yuǎn)處的編號(hào)為蘇地2015-G-6號(hào)的地塊，位于吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)明溪路東側(cè)、吳山街北側(cè)，于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價(jià)為7453元/平方米，起始樓板價(jià)為5000元/平方米。這也意味著三年時(shí)間內(nèi)，樓面起拍價(jià)增長(zhǎng)了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區(qū)海馨花園，獲悉該小區(qū)目前均價(jià)約20000元/平方米。

同時(shí)，根據(jù)要求，該8號(hào)地塊內(nèi)需建設(shè)面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該流拍地塊的盈利空間其實(shí)十分有限。

“資金面大環(huán)境是收緊的，從實(shí)際情況看，很多房企資金回籠有壓力，拿地方面預(yù)算是不夠的。房企需要在這個(gè)過(guò)程中持續(xù)收緊拿地的策略，尤其是對(duì)于部分限價(jià)比較嚴(yán)厲的城市?！?/strong>易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。