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住建部辟謠醞釀取消商品房預售 開發商松口氣
關鍵字: 中國房市住建部預售據經濟觀察網9月22日消息,一位港股上市房企的副總裁說,現售的問題早已提出過。如果實行,對房企的影響確實很大,特別是資金實力弱的中小房企,很多實力不夠的房企將因此退出房地產行業。同時,房企成本會提高,房價也進一步提升。
經濟觀察網從一家百強房企廣州區域的項目總經理處了解到,按照預售制度,房企在拿地之后,快節奏的話6個月可以入市,正常速度則是9個月開盤。根據銀行的放款節奏,通常開盤后2個月就會放款,這些首付款和銀行尾款,全部作為預售款進入三方監管專用賬戶。開發商若是想要動用這部分預售款來支付工程款、經營用款、銀行利息、稅金、運作費等,都要經過房地產交易監控中心審批,而且專用賬戶內的資金普遍要按已預售合同總金額的10%留存,以供后續開發。而一旦改成現售的形式,開發商要等到全部房子建設完畢,也就是大概3年后才能對外銷售,回籠資金。
這也意味著,現售制度下的回款周期至少比預售制增加了2年左右。
“這項制度很完善了,如果變更,將會對中國金融監管市場、按揭放貸系統影響很大,對房企回籠資金影響很大,一旦實施,會死一批企業的。”一名陽光城的高管說,在現售制度下,房企高周轉做不到了。
《通知》也提到,考慮到當前的信貸政策持續收緊,開發企業資金壓力普遍加大,如直接取消預售,一方面,房地產企業融資的周期必然大幅變長,一旦遇到市場變動沖擊,極易出現資金鏈斷裂,導致工程爛尾。另一方面,可能會出現階段性供應“休克”,相應的矛盾會集中爆發,影響社會穩定和市場健康發展。
因此,建議在一些城市逐步試點取消預售制度,對于新出讓土地,逐步實行現售。并擬定取消預售,全面實施現售的時間表,分階段推進。
商品房預售制度利與弊
商品房預售制度,俗稱賣期房、賣樓花,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款。最早出現于香港,1956年,香港政府出臺《預售樓花同意書》,正式以法律形式對樓花預售進行規范管理。
內地的商品房預售制度借鑒了香港房地產的開發經驗,通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立,實施至今已近25年。
商品房預售制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,但在漫長的發展過程中,也逐漸衍生出風險。按照上述《通知》,這些風險主要體現在幾方面:
一是一旦發生資金鏈斷裂,導致工程爛尾,將嚴重損害購房人的切身利益,同時會產生大范圍長時間信訪事件, 增加維穩壓力。據不完全統計,2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數達61宗;
二是由于我國商品房預售市場起步較晚,有關法規制度不夠完善,主管部門的管理職能作用沒有正常發揮,導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生;
三是商品房預售制度降低了房地產業的門檻, 不具備開發實力的企業進入市場, 降低了開發企業的自有資金要求,刺激了房地產的過度投資和開發,造成不平衡發展和低效率競爭。
事實上,早在2005年8月15日,中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》首次指出,很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。
然而,上述《通知》也稱,商品房預售制度的改變,事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑,更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
專家: 取消預售 不建議“一刀切”
樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示,假如真的要全面取消商品房預售制度,首當其沖受到影響的就是開發商企業,在資金方面將面臨很大的壓力,融資成本進一步升高,進而市場也很有可能發生波動。
預售制度實行以來,對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的,不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金,購房者也通過開發商讓利,可以低價預訂商品房,對兩者其實是雙贏的。
對于個別樓盤預售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題,繼而產生的法律糾紛,并非只能調整預售制度來解決,而是可以通過加強前期監管來解決的,不能因噎廢食。而且,隨著粵港澳大灣區的發展,未來人口總數勢必大量增長,對于住房的需求隨之增加,而目前珠三角地區的商品房庫存并未到過剩的程度,還沒到急需清庫存的時候。
若驟然取消預售制度,對市場和購房者而言都不是好消息。開發商籌措資金的成本提高,企業要賣掉現房才能回籠資金,反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下,確實不建議“一刀切”地取消預售。
- 原標題:醞釀取消商品房預售制度?廣東省房協:只是征集意見而已
- 責任編輯:何書睿
- 最后更新: 2018-09-22 15:57:17
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