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【文/觀察者網專欄作者 趙燕菁】

“房地產供求關系發生重大轉變”

房地產“放血療法”【1】拖累中國經濟的跡象已經非常明顯，但對于是否要先給房地產“止血”，卻依然爭論不休。原來開出放血療法的醫生認為一旦止血，病人的血壓又會反彈（“前功盡棄”）；反對的醫生則認為，用放血治療高血壓一開始就是錯的，如果不給房地產止血，經濟很可能直接在手術臺上休克。

7月24日政治局會議給這一爭論畫上了句號，會議認為“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，基于這一重大判斷，會議果斷提出“適時調整優化房地產政策”。

央視7月24日政治局會議截圖

現在時間已經過去一個多月，房地產市場的表現顯示處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠遠不夠——強心劑下去，血壓并沒有回升——甚至一線城市房價都沒有出現預期中的反彈。

療效不彰說明執行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位。“供求關系發生重大變化”意味著房地產政策需要的不是邊際上的調整，而是方向上的轉變。——政策的方向盤也不能簡單回撥，而是要打向相反的方向!

簡單講，就是過去十幾年出臺的打壓房地產政策都要“一風吹”。原來限購、限貸、限價、限面積、限戶型、限套數、限配建……要轉變為鼓勵購、鼓勵貸、不限面積、不限戶型、不限套數、不要求配建……

這樣做不是在鼓勵炒房，而是把給存量資產定價和增量需求保障分開：

1）原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級、改善型需求，要讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場出清；

2）原來交給市場的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對困難群體的“重點保障”變為全覆蓋式的“全面保障”；

3）原來商品房為主的單軌制，要變為保障為主，商品為輔的雙軌制；

4）原來是靠賣地“保財政”，現在則應是靠拉升不動產估值“保金融”；

5）原來的政策“放量壓價”，通過大量供給土地，打壓房地產價格；現在則應是“放價限量”，放開交易管制，減少土地供給。

趙燕菁教授認為，房地產市場要以原來商品房為主的單軌制，轉變為保障為主，商品為輔的雙軌制

扭轉房地產下滑螺旋

在這個關鍵時刻，要通過饑餓營銷，讓房地產市場盡快從供大于求回到供不應求，恢復房地產市場的流動性。市場恢復得越快，救市的代價就越小。也許房地產供不應求時，打壓房價算是“功”，現在“供求關系發生重大改變”，再打壓房價就是“過”！那種擔心房地產政策大轉向會造成“前功盡棄”的想法，是沒有深刻理解政治局會議對房地產市場的根本判斷。

房地產恢復主要有兩個信號，一個是價格上漲，一個是去化周期縮短，相比而言，第二個指標更重要。恢復房價上漲不是目的，目的是恢復房地產市場的流動性。房地產主管部門要明確放棄價格管理，“約談”那些城市去化周期過長的城市。

房地產主管部門要將城市賣地指標像建設用地指標那樣納入宏觀管理工具，要將房地產新增供地作為一條高壓線重點監控——根據“去化周期”決定城市能否賣地、能賣多少土地的核心指標。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項目向商品房市場增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進入房地產市場。

房地產在資產負債表里屬于資產端，但其價值卻記在所有者權益也就是負債端。就算增量需求不再，存量的價值依然可以通過漲跌影響負債端的擴張和收縮。由于中國的資產負債表的上限是由負債端的上限決定的，房地產市值直接決定了中國宏觀經濟是增長還是衰退。中國過去三十年高速增長充分證明了這一點。

房地產對經濟而言絕不僅僅是“土地財政”，而是構成所有產業資產負債表的基礎。“把房地產需求簡單與房地產面積掛鉤，認為房地產取決于人口”，這個想法之所以是錯誤的，就是只看到增量的價值，沒有看到存量帶來的價值。

房地產不是“夕陽產業”

但即使從增量看，人口也不是房地產的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發達的房地產，多數發達國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有著發達的房地產業。為什么？因為房地產一樣會隨著生活水平的提高不斷升級。

在諾基亞時代，手機幾乎也是人手一把，但為什么手機產業還會有一波大發展？因為蘋果開創的智能機實現了產品升級。手機如此，新能源車如此，住房也是如此。關鍵是我們能否去除掉制約房地產升級的人為障礙。

其中最主要的一個升級障礙，就是我們對高端居住產品的“封鎖”。高端需求是一個產品生態的頂端，雖然占比不一定很大，但卻是產品升級的策源地。只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產品升級的通道。

靠限制需求并不能使需求消失。中國大量住房需求外流，到境外房、買樓，甚至買島，很大程度上就是因為沒有合適的住宅產品。根據Knight Frank的數據，2019年一年，中國買家在海外購買的房地產金額就高達1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國在內全世界頂端需求，完成了城市消費跨越式升級。

國內市場也是如此。根據廣州中原研究發展部統計數據，就在房地產普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達2291宗，已達到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京單價超過10萬元的豪宅成交1886套，達到了過去十年最高值。新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個別城市特例。這些需求利用得好，都可以用來為暴跌的房地產接盤。

現在商品房市場過剩的主要是高層單元住宅。這種單一無差異的產品在供不應求的時代，滿足了市場快速增長的基本需求。隨著房地產市場供求關系發生巨大改變，出現過剩一點也不奇怪。應該盡快停止建設目前千篇一律、南北無異的過剩產品。

要想鼓勵探索新的房地產產品，用高端需求拉動房地產產品的迭代和升級，原來對戶型的管理、面積的管理和其它居住建筑標準，就必須隨之調整。對于超過一定價值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高凈值消費者的需求盡量留在國內。

中國品牌的豪華汽車已經開始進入國際市場，中國頂級城市的居住產品也要敢于和世界上其它頂級城市展開競爭。不僅新產品要放開，已經出售的住房也要允許業主根據新的需求自主更新。要對“違章”重新界定，要為存量居住升級提供審批通道。