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防風險的首要目標就是推動房價回穩

現在有一種觀點，認為房價上升是經濟“泡沫”，必須主動捅破。這種觀點是完全錯誤的，靠加速死亡的辦法解決患者的病痛，從來都不是好的醫療解決方案。

唯一正確的途徑，就是把“住”從商品房屬性中分離出來，通過保障房供給加以解決。只有保障房保底，才能放開商品房價格；放開商品房價格，住房才能成為優良的抵押品為自己創造融資；只有高品質的抵押品，才有強大的金融，也才能最終更好地解決“住”的問題。

這就是中央此次救市從保障房入手的高明之處，惟如此，才能跳出房價“漲壓跌救”的政策循環。

2024年中國經濟的頭號任務就是防止系統性金融風險，制止房地產下滑則是這一任務的重中之重，任何部門的局部目標都必須服從這個大局。推動房價回升并不意味著所有城市的價格都要回升，要堅持“因城施策，一城一策”。

美國股市一路飄紅，主要是TOP7頭部幾支大股票在狂飆。中國只需經濟規模前50的城市房價回穩，就可以修復絕大部分不動產價值的損失。特別是北上廣深等幾個頭部城市，必須肩負起推動房價回穩的艱巨職責。2024年一、二線城市的頭號考核指標，就應該是看房地產價格是否回穩。

房地產能否達成“讓商品住房回歸商品屬性”的戰略目標，關鍵就是能否減少不動產的總供給。商住用地的供給是城市房地產供給的總閥門，要堅持“以人定地，以房定地，以房定錢”。對那些已經人口凈流出、去化周期過長、房價下跌的城市要堅決收縮土地供給。目的就是要告訴市場，現在的商品房是“最后一班車”，今后“住”的需求都要走保障房的渠道。同時，要放開改善型高端住宅的供給，將可能流失到海外的居住需求盡量留在國內。

對于房地產已經過剩的城市，要果斷回收土地和商品房改作保障房，必要時中央應當給予資金支持。那些靠房地產融資的新項目都應該重新審查、備案，該停的，立刻停止。特別是城中村改造、老舊小區改造等城市更新項目，一定要避免大拆大建，靠賣地平衡的老路。

實踐已經表明，一旦開始大規模拆遷，進入房地產下行周期的城市財務狀況定會覆水難收，導致空前的爛尾。因此，引導業主漸進式自主更新，應成為舊城改造的主導模式。

圖自21世紀經濟報道

地方債務怎么辦？債務置換！

增量不動產的減少，必然意味著市場主體，特別是地方政府收入大量減少。2024年是地方債務到期的高峰，沒有賣地收入，就意味著債務違約，而依靠賣地，則意味著房地產市場會進一步承壓。此時中央政府必須出手。

首先要盡快核定地方政府的工程欠款等社會欠債，符合要求的，直接到央行的債務窗口兌付。將地方政府的社會債轉變為地方政府對中央政府的國債。這個操作一定要快，由此引發的中央和地方政府“債務-資產”切割和劃轉，則可以之后逐漸處理。

中央政府發行低息國債代償地方政府合規的負債后，再成立專門資產管理部門逐項甄別并接管地方債務對應的資產。然后再通過收費或委托運營，逐漸盤活這些資產。

現在很多人建議通過發錢促進消費，其實，清算地方政府負債是比直接發錢更好的發錢路徑。不僅向社會注入了流動性，也保全了政府信用，讓地方政府重新輕裝上陣。

2000年左右中國剝離國有銀行不良資產的經驗表明，只要經濟恢復，中央接手的大部分資產都會升值并恢復流動性，國債也隨之成為優良的權益資產。

需要指出的是，當下的房地產危機并非都是由于資產負債表出了問題。房地產政策要堅持因城施策，特別是一、二線城市，很多資產本身是沒有問題的，只不過由于宏觀經濟萎縮導致其現金流出了問題。就像一個潛水員，身體所有器官都沒問題，只是氧氣不夠了。對于這樣的房地產項目要大膽注入流動性，“一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求”。

而在那些產業流失，人口凈減少的三、四線城市，很多房地產的價值永遠無法實現。對于這些房地產項目要堅決縮表，中央政府應該壯士斷腕，以維持社會穩定為底線果斷出手，該破產的破產，該清算的清算，該接手的接手，該救助的救助。同時推動城市治理模式轉型，大幅消減收縮型城市的公共支出、行政編制，將全能型政府轉變為服務型派出機構。