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來源：投中網-PropTech研習社

作者：Ellie

趕在2019年年尾，國家還是出手了。針對過去在租賃領域發生的亂象，住建部聯合六部委一口氣出了張“治病”的方子。

今天這條政策可以說是“平地一聲驚雷”，對整個租房市場是對房東、二房東、中介、租戶的利益關系的一種重塑：房東可以繼續賺大錢，中介不可以見錢眼開，二房東別想著卷錢跑路，租戶的錢袋子也要保護好。

12月25日，住建部官網公布了6部委聯合印發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱“意見”）。

《意見》對房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺的日常行為進行了規范，對于市場熱議的“商改租、廠改租”，“租金貸”等問題也首次給予了正面回復。

1

界定責任

真實房源，58貝殼們別再互相甩鍋

《意見》指出，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。

今年以來，貝殼找房和58同城的口水戰就沒有停歇過，兩家平臺相互指責對方盜用房源圖片等數據資產。《意見》規定，房產經紀機構應當對房源信息真實性、有效性負責。

“同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。”

不光房產經紀機構應當對房源信息真實性、有效性負責，網絡信息平臺也得核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。

《意見》規定，“對機構及從業人員發布房源信息的，應當對機構身份和人員真實從業信息進行核驗。”

此外，《意見》 還強調房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。

2

基礎設施

各地將建租房管理平臺，REITs大門或打開？

《意見》第十條要求各地于2020年底之前建設完成住房租賃管理服務平臺。國內地產圈一直喊對標美國的MLS(行業全開放房源聯賣系統)，如今，官方算是強推表決心了。一旦關于住房的租賃數據完成上云，各地打通，那么相當于房子的信息化之路即將鋪設完成。如果從10年后回望，這個節點無疑是“中國版MLS"的里程碑，2020將成為房產數字化的元年。

而一旦國內浩浩蕩蕩的啟動房產基礎數據設施建設，背后對應的是數據服務商的巨額生意。腦洞再開大一點，背后想當然是REITs的海量市場。

3

重大利好

鼓勵商改租、廠改租，房源供應將猛增

針對當下市場熱議 “商改租、廠改租”等話題，《意見》首次給予正面的以及肯定的回復。

《意見》指出，“住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應當符合建筑、消防等方面的要求，使用的材料和設備符合國家和地方標準，裝修后空氣質量應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。”

這標志著國家正式放開“商改租、長改租”。對于民宿、學生宿舍、長租公寓來講屬于政策利好，不僅有了政策依據，擺脫了灰色地帶，也將極大地增大了市場供應。

其實，早在2016年，國務院就曾下發一紙文件，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

可以預見，明年的租房供應量將大幅提升。市面上的房子多了，租金下降也就不遠了。

4

首次肯定

租金貸“轉正”，但收入占比不得超30%

2017年以來，數十家長租公寓接連暴雷，不可否認的是，“租金貸”極大地提高了長租公寓的經營風險。

但值得關注的是，《意見》首次肯定了長租公寓以租客的租金為抵押申請銀行貸款的行為。

《意見》指出，住房租賃企業可依據相關法律法規以應收帳款為質押申請銀行貸款。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

此外，住建部還表示將加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

樂伽公寓、聚夢空間均采用了 “高進低出”模式，最終導致資金鏈斷裂。

5

投訴有門

一旦發生租賃糾紛，打12345管用了

此外，《意見》還指出，直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當于2020年底前建設完成住房租賃管理服務平臺。

住房和城鄉建設等部門應當暢通投訴舉報渠道，通過門戶網站開設專欄，并加強與12345市長熱線協同，及時調查處理投訴舉報。

2020年，在大城市租房的你我，會不會更幸福一丟丟？