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房地產“止跌企穩”，不是全國同步的過程

王慧：對于很多普通老百姓來說，可能現在大家更想知道的是政治局會議在用了“止跌企穩”四個字之后，房地產還需要哪些政策或者工具，能讓市場平穩發展，重新回到正軌？我們該怎么判斷今后的走向？

盛松成：我補充一下，很多人不理解我們為什么要對土地財政“出手”。2020年8月和2020年12月，中央政府分別出臺房企融資“三道紅線”新規和銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度；現在已經不談這些了，但也沒有否認。為什么不談了？因為現在不需要了，“三道紅線”是針對房企的，但現在房企連貸款都貸不到，更不用說“紅線”了。

房地產貸款集中度管理制度，在座從事銀行業的最清楚，2020年12月的政策是對著銀行來的，規定銀行給房地產的貸款不能突破多少上限。我給大家報幾個數據，最高的時候，100塊錢的貸款里面，有29塊錢貸到房地產，這其中包括房企貸款、個人按揭貸款，還有土地儲備貸款，就是地方政府拆房子需要的錢。這些全部加在一起，占我們全部貸款的29%，而且這還不包括建筑業，如果加上建筑業、裝修等等之類的，就更不得了。截至今年上半年末，房地產貸款余額是53.1萬億元，占所有信貸余額比重已經下降到21%了。

2003年非典、2008年國際金融危機時，我們都是通過土地財政來拉動的，按理說現在也可以用，經歷這么嚴重的疫情沖擊，怎么還調控呢？因為房地產價格太高了。這也是我對前面老師觀點存在不同意之處，因為我們現在不得不調控。

我之前就發表過文章，我說如果我們早兩年調控就好了。2015、2016年房地產去庫存，在這之后又放了一波，到了2019、2020年房價又起來了。如果當時這一波不放，我們就不至于到今天這樣。

所以在2020年疫情最嚴重的時候，我們不得不調控。房地產有一個特點，它會在兩年內擴張50%；一線城市拿不到土地，就到二三線城市去拿，把二三線城市的房價從諸如500-1000炒到3000-4000。這種情況下如果不調控，問題就會非常嚴重。

那么，我們現在該怎么辦？答案是想辦法止跌回穩。回答前面其他老師講的問題，我覺得要分開來講，為什么我說我同意這些觀點的相當大一部分，但不是完全同意，因為我們國家太大了。

中國有北上廣深這樣的超大城市，也有很多相對落后的城市。而且即便在北上廣深內部，比如上海偏遠郊區的房價跌了30%，到現在還沒起來；但在黃浦區一平米17萬到20萬的房子，一個小時200套，一搶而空，所以我們不能用一樣的政策來處理問題。止跌回穩，一定要分成一線、二線、三四線城市，區別對待，因城施策。

我想今年一線城差不多可以止跌，回穩慢慢也快了。二線城市大概還有1到2年的時間，三四線城市需要的時間可能更長，大概3到5年。這是現在房地產調控必須要做的。

另外，剛才提到房地產行業對我們TFP的貢獻沒有太大，我覺得也不能完全這么說。如果沒有當年的城鎮化，沒有20年前的房地產市場化改革，就沒有我們今天，也不可能有城鎮化。我們現在的城鎮化率是66.16%（至2023年末），相比之下，美國3.3億人口，農村人口只有300萬，其他全都是城市人口。當然，我們的問題還涉及到戶籍、醫療、養老等制度，但目前在城市的流動打工人口約3億，這些是將來的發展潛力，所以我覺得中國的城鎮化還沒有停止，還會繼續朝前走。

圖表來源：國家統計局

我還想對張燕生老師說的也做一點補充，就是您說到縣域經濟、縣城怎么辦。我認為將來會形成一系列城市群都市圈，比如長三角、珠三角、環渤海等等，此外每一個中心城區，比如武漢、長沙周邊都會發展。但是遠離核心城市的三四線城市，我們會想辦法讓它逐漸不像現在這樣“全面開花”，所有的縣城全都發展，絕對是不經濟的。

只要把二十幾個大中城市都發展好，再形成像長三角、珠三角、環渤海這類區域發展模式，我相信這是未來中國經濟發展的一個方向。而且這也有利于人才集聚，有利于年輕人就業，有利于創新。

最后，我特別要強調一下服務業，現在中國的服務業占比特別低，和美國是不能比的。服務業很重要的一個作用是就業，比如現在大家經常講人口紅利，有人覺得隨著我們人口數量的下降，將來國家發展會很困難，對此我是有不同意見的，因為以后有AI、機器人替代等等。

但我們一定要發展服務業，我舉個例子，比如理發，誰敢讓機器人來替你理發？20年以后應該都不可能，50年以后我不知道。所以如果我們把服務業發展起來，就業也能解決，城鎮化問題也能解決，TFP也能解決，這些都是當下特別需要的。

美國過去這六七十年來始終依靠的是服務業，美國制造業占GDP比重是10.3%，而我們是27%，所以我們是制造大國，而不是制造強國。我們要想辦法朝制造強國發展，這里面就包括創新，而創新也和城鎮化等一系列問題連在一起。

2024年9月20日，在2024世界制造業大會上，一款機器人抓取橙子遞給參觀者。新華社

一攬子增量政策來了，資本市場準備好了嗎？

李世默：我有一個問題，不管是討論一攬子增量政策，還是講新質生產力、土地、城鎮化等等，這些跟資本市場的關系到底是什么樣的？接下來，從政策角度、市場角度，資本市場會是什么走向？我們應該怎么做？

張燕生：另一個問題是，中國資本市場在哪些方面沒有準備好？

彭文生：我的看法是，到目前為止市場有明顯的反彈，這種反彈是有基本面因素的支持的，在這之前，股票的估值被低估。最近的政策宣示起到了提振投資者信心、催化這個轉折的作用。下一步怎么看？

第二，這里面就涉及資產究竟是怎么定價的。有兩派理論，一派是大家比較熟悉的基本面理論，估值多高，盈利怎么樣等等。還有一派理論，根本不相信前一派，他們認為資產價格就是兩個因素：第一，樂觀者多還是悲觀者多？第二，加杠桿的能力有多強？一般來講，樂觀者加杠桿、悲觀者降杠桿。

如果樂觀者增加，加杠桿的成本又下降比如利率下降，短期而言對資產價格就有促進作用。如果都是按照基本面來的話，市場就大起大落了，所以某一個時間點，投資者的情緒對短期的市場波動影響比較大，但看遠一點，基本面是根本，還是要看經濟的可持續增長。

張燕生：我再接著問一句，9月24日以來，央行、發改委、財政部、住建部每個部門都走到前臺來和市場、和投資人對話，通過這種對話其實可以看到政府在學習怎么管理預期。這些對話和后續加杠桿結合，會不會出現你剛才講的資本市場的預期會一步一步改善？

彭文生：最近政府相關部門的一系列新聞發布會確實起到提振信心的作用，尤其是央行和財政這兩個管錢的部門。另外就是央行的結構性工具，是針對資本市場的，讓投資者看到政府政策層面特別重視資本市場的穩定發展。

從這個意義上講，前面的估值比較低，然后政策給出的信號是提振信心，這些都有幫助。現在估值已經有了明顯的糾正，滬深300的市盈率（PE）大概是11點多，和歷史平均的12點多相比，還是稍微低一點，但差別已經不是那么大了。

下一步更重要的是，要看經濟基本面的改善以及宏觀經濟政策的落地，尤其是財政政策怎么走。

李世默：最近兩三年新公司上市比較困難，之后這個口子會不會逐漸打開，另外像注冊制討論這么久也一直沒有落地，各位怎么看這些情況？

彭文生：我覺得市場好了，流動性交易量增加了，自然是整個市場從上游到下游的鏈條會理得更順一點，包括對上市、IPO這些，也會提供一個好的市場環境。