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從節約土地的角度來講，農民進城了，宅基地閑置在那里沒有復墾種糧食，的確有浪費土地的嫌疑。不過，農民之所以普遍不退出宅基地，是有原因的，大致有四個原因，一是農村年輕人進城了，父母仍然留村，他們要住房子；二是平時進城了，年節還要回來；三是年輕時進城了，年老還可能還回來，因此留下宅基地待回來時再蓋房子住；四是現在全家進城了，但能否在城市體面安居還有很大的不確定性，他們進城失敗還要返回農村。

在當前中國經濟發展階段，真正可以全家體面進城的農民其實是不多的。更何況經濟周期可能引發各種問題，使農民返鄉的權利尤其重要。這個意義上講，農民進城了，并非他們就不需要宅基地了，即使農民已經全家進城，他們也可能因為各種原因進城失敗，而愿意留下宅基地作為不得已時期的退路與救濟。多一個救濟和選擇總是好事。

另一方面，農民進城了，農村出現了閑置宅基地，并非這些宅基地就是浪費了，而是仍然閑在那里，隨時可以復墾為耕地。實際上，很多中西部農村，農民進城后，農民在空出的宅基地上自動種了樹，種了蔬菜甚至種了莊稼。即使這塊土地的性質仍然是宅基地，將來還可以讓農民回來建房子，現在卻沒有浪費。將來更不會浪費。

同時，農民用于建房的宅基地一般都不是基本農田，而是坡地、荒地、旱地，這樣的宅基地復墾種莊稼與復墾荒地的條件差不多。而既然當前全國還有大量未利用地還可以低成本復墾卻沒有復墾，就完全不必要非得立即讓農民退出對他們仍然具有保障功能的宅基地。實際上，當前國家正大力推動退耕還林、退耕還草、退耕還湖，中國要珍惜每一寸土地是戰略上的而非戰術上的，更非要立即馬上騰退出所有農村閑置宅基地，當然更不是要不計成本地高價讓農民騰退宅基地，而是應當留一點資源冗余量，以為農民提供退路，為現代化提供緩沖。

因此，我以為，當前農村宅基地制度改革最重要的目標是讓農民“居有其屋”，“一戶一宅”的政策要堅持。通過宅基地制度改革來增加農民財產性收入，對于絕大多數農村沒有任何現實可能性，倒反過來可能讓農民失去宅基地使用權（擔保抵押）。如果中央不允許農民失去宅基地使用權，則擔保抵押權也就沒有實現基礎。

至于讓農民騰退宅基地以復墾宅基地種糧從而節約耕地的目標更是可以暫緩，因為無論現在是否復墾為耕地，宅基地仍然在那是，留一個緩沖空間，放一點資源冗余，對于農戶和國家都十分重要。完全沒有必要立即馬上不計成本地騰退宅基地。作為土地資源的宅基地，退與不退，它都在那里。

二、當前宅基地制度改革試點存在的問題

當前全國絕大多數宅基地地試點縣市都是以增加農民財產性收入作為試點主要出發點與立足點的，學界也對宅基地充滿財富的幻覺與想像。最通常的說法是，通過宅基地制度改革來盤活農村宅基地和宅基地指標，激活巨大的農村宅基地資源，由資源變資產再變財產，從而讓農民致富。

這顯然是一種不切實際的關于農村宅基地的財富幻覺，這樣進行宅基地制度改革就走到邪路上去了。

當前全國宅基地試點一般將宅基地退出作為重要目標。地方政府希望借宅基地退出來獲得大筆資金用于補償退出宅基地的農戶，改造舊村，增加農村基礎設施，建設美麗鄉村，甚至讓農民致富。其中辦法就是宅基地改革試點縣市通常所說的盤活宅基地及宅基地指標。

具體地，地方政府試圖通過讓已經進城農戶退出宅基地，然后將宅基地復墾形成耕地，同時獲得相應的建設用地指標，或將農民騰退宅基地集中于一處用于建設目的來獲利。獲利用于三個方面，一是補償退出宅基地農戶的利益，二是籌措村莊基礎設施建設經費，三是發展集體事業，從而通過農民騰退宅基地來改變村莊面貌，建設村莊，富裕農民。

作為一種具有普遍性的模式，宅基地改革試點中，一些地方采取了大拆大建的模式，主要是將農民集中起來居住，用減少的宅基地換得城市建設用地指標，又通過指標交易來獲得農民集中居住的投入。簡單地說，地方試圖通過城鄉建設用地增減掛鉤的辦法來進行農村宅基地改革試點。按宅基地試點縣市的說法，就是要盤活宅基地和宅基地指標。按重慶地票的經驗，農民每騰退一畝宅基地大約可以獲得地方政府15萬元的指標補償，然后再將指標落實到城市建新區。

現在的問題是，即使在試點縣市，宅基地騰退指標，落到城市建新區，縣市一級根本就沒有如此之大規模的建新區，所以騰退宅基地所形成指標無法落地變現。因此試點地區提出要進行跨縣市指標交易，縣里的指標賣到省城，中西部指標賣到京津瀘。問題是京津瀘本身并不缺指標。因此，花很高代價騰退出來的宅基地并不能獲得預期的收入，地方財政根本無力彌補宅基地騰退所形成巨大虧空。也是因此，幾乎所有宅基地改革試點縣市都提到，現在進行農村宅基地改革的最大困難是錢從哪里來，是地方財政無力彌補宅基地騰退所形成的虧空。

現在的問題是，宅基地制度改革為什么會形成如此巨大的虧空？其中一個主要原因是，地方政府在進行宅基地改革時，尤其是農民騰退宅基地時，以為騰退出來的宅基地及宅基地復墾所形成的建設用地指標（通過增減掛鉤政策轉換）可以換取巨大利益。

實際上，農民騰退出來的宅基地最多也就是一塊良田，良田種糧食，一畝每年產2000斤糧食，價值3000元，純利也就在1000元左右，一個農戶騰退的宅基地有0.5畝，一年500元純利或地租，按5%的利率計算，這塊土地的價值也就在1萬元左右。而當前一些地方騰退宅基地給到農戶的補償甚至是按拆遷來支付的，每畝宅基地的補償在15 ~30萬，甚至有達到100萬元的。

在區位好的地方，比如城鄉結合部或風景名勝區，農民騰退出來的宅基地集中起來用于發展二、三產業，可能獲得遠高于從事農業的收益，從而實現較大利益。但中國絕大多數農村的宅基地位于一般農業型地區，沒有區位優勢，也就不可能實現發展二三產業的利潤。所謂盤活宅基地，也就是將宅基地復墾種糧食，如前所述，這其中的收益相當有限。