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后一種土地財政以及土地融資則是地方政府為了政績，不恰當地、超過經濟發展、城市擴張實際需要的賣地及以土地抵押融資，從而導致出現鬼城或地方債務過高的問題。

當前學界與政策部門在討論土地財政時，往往對以上兩種截然不同面向的土地財政混淆在一起，這個要不得。

有人認為，中國大陸土地制度招拍掛是從香港學來的，而香港土地招拍掛制度存在重大缺陷，最主要是房價太高，導致香港經濟缺乏競爭力（周其仁、華生）。這種說法似是而非。香港房價過高的主要原因不出在招拍掛上面，而出在香港政府限量供地上面，而香港政府限量供地的原因又與房地產商及已經買房中產階級擔心房價下降而聯手阻止政府供地有關。中國大陸學習香港土地招拍掛供地，不過是以市場的方式來形成城市建設用地的價格，而不一定非得導致房價高企。與香港是一個城市不同，中國大陸地域遼闊，城市眾多，且沒有形成強大的房地產商和有房中產階級的既得利益聯盟，因此，大陸土地招拍掛市場供地充足，甚至一些地方政府為了當期政績而過多供給城市建設用地。至于在特定區位招拍掛抬高了地價，這只能說，這個特定地塊具有區位優勢，這樣的具有區位優勢的地塊，地價當然應該高。

中國土地制度已經消滅了土地私有制，也消滅了土地剝削階級和土地食利階層，但是并不是說所有土地都是國家的。一般來說，城郊農地的所有權屬于村社集體，農戶有農地的承包經營權。因此，當城市向外擴張時，就要將農地征收為國有建設用地，就要給土地的所有者和承包經營者以補償。征地補償主要包括三個部分，即給到村社集體的土地補償費，給到土地承包經營者的安置補助費，地上附著物補償包括青苗費，按《土地管理法》，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。

農地農用，農地年產值一般不會超過2000元/畝，按不超過30倍補償，最多補6萬元/畝。相對于被征收為建設用地后每畝數十萬元甚至數百萬元的價值，農地所有者和承包經營者當然希望獲得更高補償，因此，征收農地時，如何確定征收土地的補償標準和補償數額，就會出現激烈的利益博弈。

總體來講，最近20年尤其是最近十年，國家給予農民的征地補償越來越高。中西部地區的中小城市，地方財政能力較差，招商引資主要靠廉價土地，地方政府就可能以最低標準補償農民。不超過30倍，并未規定不低于多少倍。地方政府給農民的補償完全無法補償農民失地所受損失。農民因此反對征地。

在沿海發達地區和大城市郊區，地方政府財力比較雄厚，有能力按較高標準給農民補償，很快，這個標準就達到了30倍的上限。達到上限之后，在2002年左右，杭州市政府即開始給農民以留地安置政策。留地安置利益巨大，杭州城郊的失地農民富甲一方。這種情況同樣出現在北京郊區、上海郊區以及幾乎所有沿海發達地區。

最近十多年，給予農民的征地補償一直在提高，很多地方征地補償已經突破30倍的上限。有趣的是，征地沖突卻不僅沒有減少，而且越來越多，越來越普遍且激烈。何故？利益使然，因為被征地農民希望獲得更多征地補償。

筆者近年在農村調查發現很少有農民不盼征地的，因為征地補償遠遠高于土地的農業收入。但是，土地最重要的特點是不可移動，城市建設要征收農地，只可能在城市發展規劃范圍內，在城市建設擴展面上平面推進征地，恰好位于城市規劃范圍的特定區位的農民就可能以此要挾要求更高征地補償，否則就不同意征地，這里面沒有也不可能有所謂協商機制存在。因為土地不可移動，就使每一個土地所有和使用權人可能當“釘子戶”，要求遠遠超過應得補償的利益，甚至可以要求超過建設用地市場價值的利益。為解決土地不可移動問題，日本和德國的處理辦法是，凡是為公共利益而征地，若土地所有者不愿意土地被征收，而愿意繼續種地，則可以由政府出面，在一定范圍公示尋找愿意耕地被征收的土地所有權人來談判土地征收價格，然后由政府出價獲得耕地所有權，再將需要征收土地上的不愿放棄耕種權利的土地所有人遷至該處，搬遷成本由政府負擔。簡單地說，日本、德國在征地時通過片區范圍內的耕地調換來防止釘子戶索要高價。這樣一來，政府征收土地的價格就不會高得離譜，也不會有釘子戶無限要價。

當前中國征地制度存在的問題是，雖然一般農民都愿意土地被征收，以獲得遠高于土地農用的價值，但恰好位于城市規劃區內的農戶可能利用其土地的特定位置當釘子用，要求遠遠超過應得補償的利益。而且，這個要求的利益無法滿足，因為給的利益越多，胃口就越大，沖突就反而越激烈。

中央因為對征地中發生的沖突很敏感，要求地方政府在征地時不得使用暴力，不能發生沖突，尤其不能出現惡性事件，一旦出現惡性事件，地方政府負責人就得受處分甚至要下課。中央越是強調征地不得出現惡性事件，為了獲得更多的征地補償，農民就越是傾向當釘子戶，越是傾向通過制造惡性事件來謀取更大利益。這也是為什么最近十多年征地補償越來越高，征地沖突反而越來越多且越來越激烈的原因。

當前中國正處在快速城市化的關鍵時期，快速城市化必然要有土地的城市化，要有土地征收。在土地利益巨大的背景下面，征收土地必須會引來各方利益主體的激烈爭奪，就意謂著必然出現沖突甚至出現惡性事件，關鍵不是要求不能出現沖突，而是要將沖突控制在一定范圍內。當前中國征地制度雖然存在一些問題，但總體來講，征地是給了農民以利益補償的，農民并未因為征地而流離失所或變成反政府力量。反過來講，中國快速城市化大約還有十幾年時間，等到中國城市化完成了，土地城市化也就不需要了，大規模征地也就不需要了，因為征地而發生的激烈沖突自然也就不存在了。