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某網絡媒體文章評論“一線城市供地驟降七成，‘僧多粥少’或推高房價”。2014年某政府部門專題報告就指出，我國一線城市超高土地價格與供需矛盾增長，將給后續房價帶來較大上漲壓力。然而這些警示未能改變行政部門緊縮供地的政策立場。

樓市波動需標本兼治

目前我國宏觀經濟雙重調整處于最后探底和轉換階段，不過樓市回暖本應發揮助推經濟企穩向好積極作用，實際上近來某些經濟指標回升一定程度應與樓市變動有關。

然而近期樓價過度飆升異動在相當程度上源自體制與政策扭曲因而難以持續，并非我國房地產行業與宏觀經濟健康發展的福音。

我們看到，價格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至形成反常搶購，相關市場機構通過“金融創新”違規融資推波助瀾，房價飆升預期與市場主體行為相互激蕩，可能使樓市再次面臨資產泡沫化風險，并對宏觀經濟轉向下一輪景氣成長前景投下陰影。

應對新一輪樓市需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。

在需求方面要改變近年頻密出臺房地產刺激政策狀態，近期不再推出新的全國性行業刺激政策。

要科學區分金融創新、投機炒作、龐茲騙局的關系與內涵，客觀認識互聯網金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監管以防范新金融風險。在資產價格反應通脹客觀增加的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過于寬松助推資產泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地數量，盡快改變一段時期以來一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方十三五規劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需根據形勢變化適當調整。

在房地產開發商獲取土地已受到市場價格競爭約束背景下，有關部門總體應實施較為寬松供地方針，減少房地產業發展額外面臨來自行政部門的供地數量限制，使價格信號更為靈活有效地反應土地資源的真實機會成本。

特定地區樓市波動在相當程度上取決于特征性因素因而具有相對獨立性，因而在樓市調控方針上需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調節房地產政策的更大權限，同時加大對局部性地區性樓市異常波動的問責力度。

在廣大三四線城市，目前可繼續穩健實施消化房地產過量庫存政策，同時也許注意防范樓市飆升虛火向更多城市蔓延發展。全國性房地產政策整體取向目前仍應以穩為主穩中應變，避免再次落入頻繁變動“翻燒餅”的被動局面。

我國新一輪樓價異動的重要認識意義，在于它以近乎自然試驗方式，再次呈現我國傳統行政壟斷供地體制內在局限，及其改革的必要性與緊迫性。

政策不應僅止步于采用短期調控措施解決突出矛盾，而應立足十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側結構性改革為指針著力改革現行壟斷供地體制，推動現行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”的體制轉變，讓市場機制在土地資源配置中發揮決定性作用，并實質性提升房地產供給對需求變動的調節反應彈性。

第一，改革調整相關政策，降低工業用地向住宅及其他建設用地轉換的交易成本。受發展階段特點與工業供地價格偏低等因素影響，我國城市工業用地占建設用地比重目前約在25%上下，個別城市甚至高到36%，大大高于國際上通常為10%-15%水平，住宅用地相對工業用地比例則明顯偏低。

隨著我國工業化與城市化進入新階段，許多城市特別是東部沿海經濟比較發達城市部分低端二產企業退出形成富余土地，有必要向包括住宅在內的其他建設用途轉換。

目前由于相關管制政策內容與程序門檻過高這類轉換很難成功，一些城市工業用地大量閑置而樓市供地不足價格飆升。要總結各地相關政策實踐經驗教訓，務實調整相關利益關系，使工業用地轉換管道暢通并且透明，更好盤活工業用地存量并提升住宅供地靈活性。

第二，推進對小產權房有序確權與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產供地彈性。

小產權房是我國體制轉型特殊背景與城市化工業化特殊方式所派生產物，作為一個特殊法外經濟現象在我國城市相當普遍不同程度存在，個別大城市甚至占到城市居住面積和居住人口近一半規模。

需從歷史角度全面理性看待小產權房現象產生背景，直面現實矛盾并積極探索通過體制政策改革調整推動小產權房逐步合法化，實現“最大限度使人們經濟活動合法化的”的目標。

同時可研究適度放松過于嚴格的商品房建筑容積率管制政策，與小產權房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應彈性并釋放推進投資與增加地方財政收入的積極影響。

第三，分層次深化城鄉二元土地制度改革進程，逐步打通農村建設用地直接向城市住宅及其他建設用地市場供地渠道。

要總結過去十多年各地在耕地占補平衡與建設用地指標異地置換、“地票”市場交易、城鄉主體聯建等方面實踐探索的合理有益因素，提升規范其合理內涵形成推進城鄉統籌發展的合力，在邊際上增加農村建設用地向城市邊際供地的可能性與彈性。

加快推進去年開始的33個縣級行政區農村經營性建設用地直接入市試點工作，拓寬這類農地入市后用途對象領域，可允許其轉換為住宅開發用地。

最后要依據十八屆三中全會深改決定“建立城鄉統一的建設用地市場”原則，直面大量農民進城居住后農村住宅，及宅基地資產需重新配置的現實需要，積極推進農民住宅和宅基地在農民自愿前提下合理有序入市途徑。

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