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【5月9日，權威人士通過人民日報發表對宏觀經濟的長篇訪談，訪談對今年以來經濟所取得的開門紅潑了冷水，權威人士認為，當前經濟處在L型階段，不是一兩年能過去的。為什么當前經濟穩，主要靠的是老辦法，即投資拉動，這不可持續，當前的經濟風險其中之一就是房地產泡沫。權威人士再次強調供給側改革的重要性。

北大教授盧鋒曾于2016年3月20日在“中國經濟觀察-上海論壇”上題為“樓市波動探源——房地產業亟需供給側結構性改革”的演講，文章就認為，解決房地產問題的核心根本就是要從供給側著手。本文經盧鋒、楊業偉、王齊冀近日重新審定之后，賜稿觀察者網發布。】

消化過量房地產庫存是去年底中央提出的五項經濟工作任務之一，然而出乎預料的是今年以來少數大城市出現樓價反彈飆升形勢。

樓市回暖本應有助于減緩經濟下行壓力并助推宏觀經濟周期轉換，然而房價過度飆升如得不到有效調節平抑，將對經濟探底企穩趨勢展開產生不利影響。

我國新一輪樓價異動再次凸顯傳統行政壟斷供地體制，不利于樓市穩定發展，政策應對在實施適當需求管理與增加供地遏制樓價過度上漲同時，重視改革行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供應對需求變動的反應彈性與效率。

樓市分化與樓價異動

我國房地產市場經過一段時期相對低迷調整后近期出現快速分化走勢。尤其是深圳2015年上半年開始出現的房價反彈行情，去年末向一線以及個別二線城市快速蔓延，今年開春以來出現少數大城市樓價大幅飆升局面。

國家統計局數據顯示，70個大中城市商品房價格呈現總體回升趨勢：環比價格指數2015年5月由此前下降轉變為正增長，同比價格指數變動也于12月由負轉正。

然而不同城市房價走勢分化加劇，如今年1月一線城市同比增速已飆升接近24%，二線城市約為2.5%，三線城市仍為負增長。1月三類城市房價環比增速分別為2.2%，0.6%和零增長。

市場機構提供的百城房價也顯示類似房價走勢分化特點：今年1月一線城市同比增速超過20%，環比增速超過2%，二、三線城市房價走出負增長并蓄勢待發。

一線城市之間房價升勢差別也很大，大體可分三類情況。北京、廣州樓價從2015年底開始回升，今年1月同比增速達到10%上下，大體屬于增速較低組別。深圳在新一輪樓價上漲中一馬當先，漲價最早并漲幅最高，今年1月樓價平均增速達到52.7%。

上海處于中間狀態，今年1月房價同比增速達到18.2%。從環比價格看，深圳、上海、北京、廣州今年1月樓價環比增速分別為4.0%、2.2%、1.0%、0.8%，折年率與同比增速大體相當，顯示一線城市房價猛漲如不加調控，很可能會繼續發展并面臨失控風險。

房價猛漲伴隨一些城市再現銷售火爆與反常搶購現象。據報道，春節前后深冬時節有的城市出現“披著棉被連夜排隊買房”的情況，還有兩千多人擁擠認購導致售樓酒店出“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場景。

3月，一線城市紛紛出臺房地產調控政策為樓市降溫，但核心政策仍然是從需求端著力，將限購政策進一步收緊。

盡管如此，4月中旬公布的最新數據顯示，一線城市房價飆升的局面仍然存在，二三線城市樓市全面回暖。3月70大中城市新建住宅，房價環比上漲的城市有62個。同比上漲的城市也有40個，持平的城市有1個，其中深圳，更是創下同比最高漲幅62.5%，上海同比也上漲30.5%，北京上漲17.6%。

在房價猛漲背景下，為購房者調動頭寸提供各類短期融資的違規市場操作一度滋生蔓延。房價異常波動引發社會廣泛關注，并對理解與實施房地產去庫存政策帶來疑慮與干擾。

房價飆升的推手

新一輪少數大城市房價飆升由供需兩方面力量推動形成。在充裕寬松貨幣政策與多輪行業刺激利好政策推動下，全國整體房地產市場逐步消化早先失衡因素，少數大城市房地產購買力受“虹吸效應”作用增長較快，為一線城市樓價飆升提供了需求支持條件。

近年各地政府大尺度減少商品房供地數量，即便在樓價回升背景下仍實施供地緊縮支持，成為近期一線城市房價飆升的關鍵供給側推手。

一線城市樓市變動需求面因素，可主要從貨幣銀根狀態、行業刺激政策、大城市購買力較快增長等方面觀察。

一是近年經濟下行調整階段政府實施穩健偏寬松的貨幣政策，為房地產行業回暖提供比較有利的銀根環境與資金面條件。

央行從2015年2月到2016年3月五次降準從19.5%降到16.5%，2014年11月到2015年10月六次降息，使一年期貸款利率從6%降到4.35%，2014年11月到2015年8月五次下調公積金利率從4%降到2.75%。銀行間貨幣市場利率較低，一周短期利率大體在2.5%上下，一年期國債收益率從2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。

信貸和廣義貨幣增速2012年底和2013年初有所下降，2014年下半年和2015年初探底后開始回升，2015年底分別上升到14%-15%相對高位。2013年初開始收緊影子銀行業務過程持續兩年后告一段落，三項主要表外業務新增量近期觸底回升，社會融資估計存量增速改變下行走勢企穩回升。

從資金面角度看，去年股市波動后大量資金尋求新投資機會，樓市成為投資者增持資產的重要選擇對象。在房價快速回升情況下，業內機構聯手互聯網金融平臺推出首付貸之類新金融工具，釋放短期加大杠桿與放大需求增長效應。

二是政府相關部門近年接連三推出提振樓市的松綁刺激措施，在購房信貸、公積金、營業稅、證券化等方面系統出臺優惠利好政策。

如2014年“930新政”規定在首套房貸款結清后購買第二套房視同首套房政策，放開多多套房貸款限制等。2015年“330新政”降低二套房貸首付款比例，把出售房地產免交營業稅的持有年限從5年下調到2年。

去年8-9月利好政策再次出臺下調改善性住房銀行貸款和公積金貸款的首付款比例。近年2月進一步出臺政策，允許首次房貸的首付款比例在原先基準上下浮5個百分點，并調低房地產交易契稅。