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【文/觀察者網專欄作者 陶光遠】

一位交往多年的德國朋友"時代范"最近來中國出差。工作之余，我請他吃飯時，不經意聊起了德國的保障房建設。

柏林84%以上的家庭租房子住。圖|exilism/Flickr

有關德國保障房建設的對話

“時代范，你夫人最近忙什么呢？”（在德國朋友之間稱呼名字，第二人稱用你不用您）

 “她現在在聯邦建設部的住房與城市規劃司工作。”

 “住房工作？這是什么差事？”

“主要工作是促進全德國的保障房建設。她現在每年手里要支出100億歐元的保障房建設資金。”

 “這么多錢，是建設資金？還是補貼？”

 “是建房補貼。德國聯邦政府每年建設大約40萬套廉租房。”我算了一下，每套房的建設補貼為大約2.5萬歐元。

“每套房多大面積？”

“60平方米左右。”德國一般說住房面積指的是使用面積。60平方米的使用面積，大約相當于80平方米的建筑面積。我算了一下，每平方米建筑面積的保障房建設，德國聯邦政府要補助300歐元左右，合約2300元人民幣/平方米。

“德國的人均住房面積已經很大了，為什么每年還要建設這多么廉租房？”我問。

“德國有一些大城市，如慕尼黑等城市的房價上漲過快，價格過高。中下層收入的人負擔不起。房價上漲過高對已經購買了住房居住的人當然沒有影響。你知道，德國有租房保護法，每年的房租上漲有限制，所以房價上漲過快對老租戶的影響也不大。但是對于新租戶，房租就高了。對于很多新來這些城市的人，例如對于很多新來這些城市的“中低收入“群體，例如警察、幼兒園的老師，就很難負擔。另外，去年還來了100多萬難民，也需要給他們建設住房。”慕尼黑是德國房價最高的城市之一，單位住宅面積的均價已經達到了中國北京的一半左右。

“州和市縣一級的地方政府也拿出補貼建設廉租房嗎？”

“也有，但不多，現在每年大概建設10多萬套吧。廉租房建設補貼主要是聯邦政府出。”這樣一算，德國居住人口8200萬左右，每年建設50多萬套廉租房；其規模就相當于在中國每年建設800多萬套廉租房，這夠2000多萬人住的。而中國現在每年從鄉村到城鎮的人口也就是1000多萬人。

“廉租房建設的補貼為什么主要是聯邦政府支付？”

“根據法律，對中下層民眾的住房保障主要由聯邦政府負責。”

“誰是廉租房的業主呢？”

“地方政府下屬的公共住房公司，如各個市縣的公共住房公司，也有私人投資商。”

“對業主有什么要求嗎？”

“要求業主作為廉租房給符合租賃廉租房條件的家庭出租。作為廉租房出租至少要達到15年。之后可以作為正常的出租房出租或者銷售”

回來后，我想了好長時間，聯想到好多事情。我現在把這段對話公開，供感興趣的讀者們參考一二。

德國是個老百姓住房負擔不是很重的國家。其原因不是因為其市場是自由的，反而是因為這個市場始終得到政府的調控，在這方面，有很多零碎的報道。

去年以來中國的房地產冰火兩重天，去庫存的同時再次出現過熱苗頭，各地紛紛出臺限購政策。自上周雄安新區千年大計計劃出臺后，又遭炒房團阻擊，但中央態度明確，發令堅決遏制炒房者。有媒體引用京津冀協同發展專家咨詢委員會專家鄔賀銓的話稱，國家將在雄安新區試點全新的房地產改革，找出一條能夠發展房地產，又能夠控制房價，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創業者、城市經濟發展的房地產改革新道路。

借此機會，我一并將自己在德國幾十年工作生活中所了解的情況寫出來，跟大家分享。

按照2010年的數據（現在有變化，但不大），德國總共有8200多萬人，有住房3869萬套。德國人均住房面積：1990年為約35平方米（使用面積，下同），2009年為約42平方米，估計現在為45平方米左右。其中：

1） 自住房1513萬套，其中：約占住房總套數的40%左右：

2） 專業出租房，專業出租房976.9萬套，約占住房總套數的25%左右：

3） 私有出租房1379.1萬套，約占住房總套數的35%左右：

在以上的數據中，我們可以注意到以下幾點：

一、在德國，自有住房僅占40%左右。而德國的自有住房，大部分是單棟或雙拼住宅，即中國所說的“別墅”，分布在鄉村、小城鎮和城市邊緣。自有住房只有19%是樓房里的住宅單元。這說明，德國城區租房住的比例更高，有些城市的城區甚至達到80%左右。

二、大部分人租房住的結果是，房屋的使用率大大提高。中國人現在大部分人買房住，造成部分二線城市，三四線城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小區入夜稀疏的燈光就能明白。

三、德國的專業出租房比例很高，占整個住房套數的25%左右。而且當地政府和集體建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，占到其中的一半多。這說明政府對住房的干預很大。

在歷史上，德國有過兩次大的住房短缺時期，一次是普法戰爭結束后至一次大戰前的德國經濟高速發展時期，另一次是二次大戰后1945年至1965年的德國戰后重建時期。在這兩次住房大規模短缺時期，國家都從各個方面大量融資大規模新建或重建住宅。在這兩個時期，都是地方政府和集體建房的高潮期。

德國房價漲幅比較小，圖為德國與美國、英國、加拿大房價指數對比，以2002年為100做基準。

之后，又有過一次小的住房短缺時期，一次是1980年~1990年，由于年齡結構的影響和人們擴大住房需求引起的再次住宅短缺。國家再次大規模對住宅建設融資。

德國鼓勵民眾投資購買自住房，其政策包括住房公積金制度和購房免除部分稅收。只不過遺憾的是，盡管如此，德國租房住的家庭還是占到60%左右。