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城市政府都有自己的住房公司

德國的基本政策是盡量減少國家對住房市場的干預，鼓勵居民自助解決住房，國家僅對低收入家庭提供資助。但在住房特別短缺時，政府還是要直接干預住房市場，甚至直接參與住房建設。德國各個城市政府都有自己的住房公司，并成為最大的專業出租房者擁有者。

以德國紐倫堡為例，50.3萬居民居住者26.8萬套住宅。WBG城市住房公司是紐倫堡市最大的出租房公司，總共有22,000多套住房，全市大約8%的住戶居住在該公司的出租房內。

出租房公司是紐倫堡能源公司的子公司，而紐倫堡能源公司屬于紐倫堡市政府，WBG城市住房公司的監事會主席由紐倫堡市市長擔任。WBG城市住房公司超過20%的住宅為政策性保障出租房，其建設或改造得到了公共資金的補貼，由紐倫堡市住房與城市開發局出租給符合規定的低收入家庭。

德國減輕民眾住房負擔的另一個法寶是鼓勵集體建房，即住房合作社建房。德國集體建房有兩個大規模發展時期，一個是威廉一世/俾斯麥的經濟和城鎮化高速發展時期，集體建房就是在這個時期出現的，議會還制定了相應的法律。今天，德國集體建房擁有的住房占專業出租房套數的約23%，在專業出租房中，其規模僅次于地方政府，占全國住房套數的6%左右。

德國對低收入家庭在自建房和建設保障性出租房方面給予資助。例如巴伐利亞州對保障性出租房提供低息貸款，貸款利率僅為0.5%，貸款年限為25年，但房屋建成后必須出租給符合要求的低收入家庭，如未出租給符合要求的低收入家庭，則立即停止貼息。另外，市政府根據自己的財政狀況也給這類房屋的建設給予附加的補助。

為了鼓勵民眾投資建設出租房，住房還對投資出租房建設給予部分免稅的好處。譬如，柏林就建了一些民眾可以投資的出租房，投資這些出租房，可以有一些免稅優惠。

德國大多數可以建房的土地不屬于政府。政府對土地的用途提前做出規劃，在一些發展比較快的大城市一般提前幾十年規劃出來；小地方就不好說了，超過一百年城市規劃沒有大變化的也不少。規劃上可以建房的地方如果建房，業主有自由土地或者買了土地按程序報批就是了，只不過接電、自來水、道路等的費用得另外繳納。不過這也都有清晰的標準。在一些發展比較快的地區，政府則及時對土地規劃進行追加性的規劃。

譬如，著名的德國軟件公司SAP在一個小鄉村里，沒想到幾十年間年間，從幾個人發展到了幾萬人，于是當地政府就追加規劃了許多的土地建設面積。連附近的很多村子都相應規劃了更多的住房建設面積。

德國以前從未發生過房屋價格大幅上漲的情況，不過近年來卻發生了。主要是因為銀行的存款和貸款利率很低，存款利率接近零，人們存款基本沒有收益，而買房貸款利率很低，五年期貸款的年利率只有1%左右，十五年期的貸款年利率也只有1.5%左右，于是人們購房的積極性高漲，引起了近年來住房售價的大幅上漲（德國的房價大幅上漲和中國的房價大幅上漲差一個數量級）。

很多德國人對此很憂慮，擔心這樣下去會引起房屋過剩。不過，最近來了100多萬難民，對此多少會有沖抵作用。

2006年以后，德國各州的住房情況出現了較大的差異：東德一些地區人口大量遷出引起住宅過剩，而西德一些地區由于人口遷入則發生住宅短缺，因此德國將住房補助政策從聯邦下放到各州，由各州根據自己的情況制定住房促進和扶助政策。

德國公租房

由于德國的老齡化，國家現在正在促進建設適合老年人居住的住宅，或改造現有住宅以適合老年人居住。

我曾經陪國內一個城市的代表團考察德國的出租房情況，紐倫堡市政府的負責官員給這個代表團介紹了一個最近政府資助的住宅建設項目。這是一個老年人與單親家庭混居的住宅樓，以便鄰里間互相照顧，因此該樓為無障礙建筑，樓內建有公共圖書室，公共廚房，公共大陽臺。

該建筑共有44套住宅，其中31套受到政府補貼，須租給符合規定的低收入家庭。而且，該建筑也是紐倫堡地區50年來建設的第一個集體建房/住房合作社住宅建筑。

紐倫堡WBG城市住房公司的職員還帶我們參觀了WBG公司一個住宅小區中的剛剛改建裝修的樓房中的一套公共租賃房。

整個住宅大樓為二十世紀三十年代建造，當時每一個門洞每層有三套住宅，而過去的一套住房面積太小，不適合需要，因此進行了改造，將三套并為兩套，增加了每套的建筑面積，在改造的同時進行了節能改造，屋頂加保溫層，外墻外保溫層采用聚苯泡沫，厚度達120mm，窗戶更換為節能玻璃窗。為提高舒適性，增加了避免產生熱橋的獨立支撐陽臺。

德國各主要城市公租房價格（歐元），慕尼黑最貴

大家參觀了其中一套裝修即將完成的兩室一小廳住宅。該住宅的使用面積為約54平方米，其中：6.3平方米的衛生間，6.7平方米的廚房，4.7平方米的門庭過道（算作小廳），兩個房間，一間16.6平方米，一間16.5平方米，3.1平方米的陽臺。該住宅的基本租金為425.81歐元/月（2011年的價格，現在略有上漲），物業和垃圾處理預付費為75.56歐元/月（年終結算），合計為501.37歐元/月，對低收入家庭的最高補助可達54歐元/月。

另外，還有12.16歐元/月的寬帶電視網費，電力和天然氣費直接交給能源公司。由于建筑做了很好的保溫改造，因此采暖費大大降低。室內精裝修，墻紙已貼，但墻紙的顏色由住戶自己根據個人喜好自己刷。

另外，在地下室有儲物空間，在地下室有公共晾衣室，有公共的停自行車空間。下面是這個建筑的外景和這套住宅間里衛生間的照片。

接待中國代表團參觀的紐倫堡住房公司兩位經理

公租房室內照

在紐倫堡，一個大學剛畢業的碩士工程師，稅前收入一般在3500歐元/月左右。收入較低的白領工作者，如剛工作的秘書，稅前收入一般在1500歐元/月以上。商店里的售貨員，工資較低，但一般也在1200歐元/月以上。

那么，501.37歐元/月的公租房，如果是一個大學畢業生的家庭，房租占其毛收入的1/7左右。而對于一個售貨員，算上政府補貼，則占其毛收入的不到40%。這還是按一個家庭只有一個人工作的情況計算。

如果是兩個人工作，則房租占其收入的比例就更低了。當然，如果家庭人均收入過低，則有社保補貼，并且由更多的住房補貼；對于沒有收入的家庭，則房租完全由政府負擔了，不過這已經屬于另外的政府補貼范疇了。

對德國住房政策最重要的影響因素是，控制房價（主要是租房價格），使民眾的住房負擔不要過高，是政府執政優劣的衡量指標。我們很多地方的政府僅將GDP增長作為執政優劣的衡量指標，衡量標準不夠全面；而維護房地產的繁榮成了保持GDP增長的慣有思路，后果就不言自明了。中國城市今天的住房大部分為自住房；而在租賃房中，絕大部分又是私人出租房。租房住的民眾居住缺乏安全感。

希望中國的房地產行業能夠真正健康發展，不擠占實體經濟，減輕百姓住房負擔。

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