久久久久精品免费福利电影,国产又黄又大又粗视频,A级毛片免费播放无码,人人妻人人爽人人澡欧美一区

【文/觀察者網專欄作者 聞博】

繼去年底內地各大城市紛紛出臺樓市松綁政策取消限購以后，香港也坐不住了。

2月底，香港財政司司長陳茂波在2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》中指出，2月28日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅——媒體稱之為“撤辣”，即“撤銷辣招”。

與內地用限購等方式打擊炒房行為的手段不同，香港的樓市調控以額外征稅為核心措施。2010年以來，特區政府陸續推出了一系列樓市辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅等，以打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求等。

時過境遷，香港政府統計顯示，今年1月香港樓價指數跌至2016年11月以來的新低，與2021年9月的歷史高位相比累計跌幅達23%。

港府“撤辣”的動作，無疑是為了激活不斷低迷的樓市。此外，市場和媒體也在猜測，這次突然的救市舉措也是為了配合之前一直在進行的人才爭奪戰。

不論目的為何，從政策公布后的市場反饋來看，“撤辣”確實起到了一定的刺激作用。據報道，在過去半個多月，香港無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升，其中內地買家是主力——畢竟，完全“撤辣”后，對非香港永久居民而言，稅款一下子降了小幾十個點，相當于房價打了不小的折扣。

香港全面“撤辣”后，新盤市場火爆。（圖/港媒）

“撤辣”對香港經濟的長期作用如何，有待時間檢驗；而若考慮到香港社會另一個郁結已久、當下逾趨緊迫的矛盾——住房問題，“撤辣”又能起到什么療效，同樣值得思考。

香港地產之困

全球人口密度高的城市并不只香港一家。例如菲律賓馬尼拉的市區人口密度就高達43000人每平方公里，而相比之下，香港理論上的人口密度僅為7000人每平方公里。現實中正是因為香港大量土地得不到開發，才出現了香港局部地區高達400000人每平方公里的奇觀。

香港有大量土地儲備或未開發的土地。在全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公園，還有占總面積5%的農地，未開發的閑置土地也多被用于堆積集裝箱，而香港的糧食則完全依賴進口。寧愿土地干撂著也不開發，這點也造就了深圳香港行政邊界上的奇特對比。

圖中深圳河左側為深圳地界，右側為香港新界土地。（圖/新華社）

香港還在鄰近深圳的地方建了大面積的垃圾填埋場，過去時不時導致深圳臭氣污染增加。圖為香港垃圾場分布位置。（圖/港媒）

提到香港的房地產，不能不提壟斷了香港地產市場的六大家族，分別是：大名鼎鼎的李嘉誠家族、擁有新鴻基的郭氏三兄弟家族、創辦了恒基兆業的李兆基家族、掌管著新世界的鄭裕彤家族，以及“世界船王”包玉剛家族和在內地知名度要弱點的猶太富豪嘉道理家族。

二戰結束后，香港人口暴增，而自1960年代以來，香港又開始承接和發展中低端制造業。對住宅和廠房的需求不斷攀升，引來了李嘉誠等財團的大舉投入。半個多世紀下來，這些家族財團通過各種渠道收購，掌握了大量儲備土地。有港媒估計，香港主要房地產商的土地儲備占據了香港可開發土地總面積的80%，相應地，特區政府手里的土地儲備僅有兩成——其中還要為原居民預留近千公頃的土地興建丁屋，而個別原居民還和開發商謀起了“套丁”。

由于土地供應的高度壟斷，香港房價畸高，廣大普通市民的住房負擔很大。然而，壟斷資本和既得利益集團依舊想盡辦法推高樓價。哪怕他們不買地，也必然會出席政府組織的土地拍賣會，以推高土地的成交價，迫使其他意欲購買土地的中小開發商出高價。

有數據統計，在1997-2003年期間，香港每年平均新建私人住宅單位為26900個，樓價跌幅高達60%；而在2009-2014年期間，每年平均新建私人住宅單位不足11000個，盡管政府采取了一系列調控政策，樓價卻在2009年的低點之后猛漲了超過一倍。這兩個時間段雖然疊加了董建華的“八萬五”建屋計劃、金融風暴等因素的影響，但一定程度上也表明，土地供應不足導致住宅市場供不應求，進而影響了房價的波動。

房價不斷上漲，壟斷資本從中獲取巨額利潤，再利用這些巨額財富跨行業收購重要公用事業的股份。比如，香港的電力供應由李嘉誠旗下電能實業和嘉道理家族的中電兩家公司壟斷；香港的煤氣供應由李兆基家族的中華煤氣公司壟斷；等等。有香港地產業內人士曾出書，將這一系列現象概括為“地產霸權”，這一術語現在看來仍未過時。

值得一提的是，對于香港各大房地產商，香港輿論埋怨它們囤地壟斷、推高房價，內地互聯網上，民眾對它們也頗有微詞，因為這些地產大亨的兩項花式操作——公攤與樓花。

有不少網絡文章把公攤制度肇始的帽子戴在李嘉誠的頭上，說句公道話，這有點冤枉他了，這制度并不是他個人的發明；但是，的確是他的長江實業最早將其制度化的，而隨著長江實業在香港地產業的影響力不斷增加，這套制度慢慢地就成了行業標準，再隨著港商借改開之風北上，也漸漸成了內地的行業慣例。

只是，因公攤面積在實際操作中弊端叢生，香港于2013年就正式終結了這套算法。不知，在內地市場還會繼續存在多久？

而所謂樓花制度，則指的是發展商在樓盤興建期間就開始預售單位的做法。其實預售房屋的模式也并非香港首創，類似制度在全世界成熟的房地產市場上都存在。

預售就是賣方加杠桿，本質就是一種期貨，而按照金融市場的基本規則，期貨交易必須準備充分保證金，否則交易會被強制平倉。在房地產上，預售制度就必須搭配嚴格訂金監管機制。而通過大量現實案例我們已經看到，銀行往往并沒有扮演好受托資金的監管工作，挪用資金的現象非常普遍，而建筑質量也參差不齊。

近年香港政府已陸續推出多項措施,加強樓花銷售的監管,如實施一手住宅物業銷售監管條例、加強示范單位的準則等，以提高樓花制度的透明度和問責性。但如何在保障市場健康運作和買家權益之間取得平衡,仍是一大挑戰。

香港政府和房地產商的較量

要解決香港樓價高昂、市民“上樓難”的問題，顯然不能寄希望于逐利的資本家不再“摘瓜”，現實點的解決方案就是政府增加土地供應，建立土地儲備，掌握土地供應主導權。這點在以往的政府《施政報告》中也多有強調。但是掌握土地供應主導權，不是一道法令就能落實的，而香港各種地產的既得利益集團相應地也設計出了各種阻礙的辦法。

這里就以近幾個月媒體報道較多的粉嶺高爾夫球場土地回收事件為例。