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粉嶺高爾夫球場是位于香港新界北部靠近深圳的一片土地，雖然香港高爾夫球協會聲稱這里誕生了東亞最早的高爾夫球場和比賽，但是實際上，在二戰前后，這片土地曾經長期被荒廢，一度飛沙走石。上世紀60年代，隨著香港經濟開始繁榮，這個球場才重新開始運作并經過幾次擴展并入了周邊大量土地，才有了今天176公頃的規模。

粉嶺高爾夫球場（資料圖/港媒）

令人玩味的是，即使香港土地緊缺，地價高昂，但是1999年，香港一改過往契約每年續期的習慣，以1000元的象征性價格，將相當于香山公園大小的球場一次性批出21年的契約。

當時港府對公眾給出的理由是希望進入民間資本發展綠色康樂設施。但是很明顯，打高爾夫球的富人群體沒把多少心思花在公眾服務上。如果要想辦理粉嶺球場個人會員，會費是20萬港元，還得排隊；如果是臨時想去打球，非會員入場費1800港元，而根據熟悉情況的人士的說法，如果沒有自帶裝備，各種費用總計會在6000港元以上。顯然粉嶺球場完全脫離了公眾康樂的范疇，而成了富人娛樂的自留地。

這種資源配置顯失公平的情況自然引起輿論熱議。在2013年，香港審計署、規劃署就開始探討收回球場部分土地，以興建1.2萬個單位的公屋。相關利益集團自然不可能坐以待斃，開始祭出環保等大旗，從法律上阻礙土地的再開發利用。

熟悉香港公眾事務的朋友應都知道，香港之所以留有大量郊野公園土地、之所以包括填海造地在內的多項工程舉步維艱，背后都有環保和動保群體的各種阻礙——雖然不能對環保、動保的主張一概否定，但是社會要想發展，也必然需要在滿足社會基本的發展需要和環保上做到兼顧。

面對球場土地被收回的情況，香港高爾夫球協會動員了大批環保專家、前政府官員等，以球場范圍內存在大量古墳、古樹、古跡、受保護動物等名義阻止政府收回土地開發。他們屢屢提出環保評估的要求，試圖拖延政府的開發進度。

一定程度上他們做到了，在土地契約于2020年即將到期之際，當時的港府宣布會將土地以1港元的價格續租給球會3年，稱這是過渡性安排。

新一屆港府上任后，將改善香港民生，特別是改善香港居民普遍窘迫的居住空間，視為重中之重。因此行政長官李家超力主前一屆港府的動議，堅持收回球場舊場32公頃的土地，雖然沒有立即開發新建住宅，但是依然開放給公眾免費使用，展示了這屆港府解決積弊的決心。而香港球會也調整策略，他們的如意算盤是哪怕不能阻止土地被回收，也要阻撓土地建樓，并且爭取這片土地依舊由高爾夫球會代為管理，“因為我們最有經驗”。

目前，粉嶺球場32公頃的土地雖然回到了政府手中，但是一個單位的樓也沒開始建造。香港高爾夫球會依舊以環保評估的要求申請司法復核，李家超也表示不介入司法程序。香港民眾是否能得到這一萬多套住宅，還有不短的路要走。

學習新加坡的組屋經驗，實際上該學什么？

“撤辣”刺激樓市交易，理論上看，一方面鑒于香港房地產與經濟高度捆綁的關系，確實有利于推高香港的經濟信心，另一方面，也能通過更多的物業交易、維持高地價政策下的土地出讓等幫香港政府獲得更多的財政收入，以緩解連續兩年超千億的財政赤字。但是，這樣一來，同樣仍難以解決長期困擾市民尤其是夾心階層的住房問題。

在這方面，相比收回部分閑置土地、增加土地供應，香港政府似乎更容易在公屋方面發力。而提及香港公屋，很多人會自然而然地將其與新加坡的組屋制度對標，進而隱隱生出“外國的月亮比較圓”的羨慕之情。

確實，新加坡與香港有眾多可比之處，比如都是一個單獨的城市經濟體，都以航運和金融起家，制度上也都繼承了過去英國留下的體系。但是在住房領域，新加坡選擇了大政府兜底滿足百姓居住需求的模式。

圖為新加坡達士嶺組屋（資料圖）

一方面，新加坡政府設立了建屋發展局，負責房屋規劃、分配、出售、租賃等職能。其以私人住宅1/3的價格向市民直接出售組屋，配合強制繳納、覆蓋人群極廣的中央公積金，使得即使是年輕人也能早早湊足首付擁有屬于自己的私產。

另一方面，新加坡不像香港那樣實行公屋的排隊制度，而是實施登記申請制度，只要滿足條件的公民或永久居民都能很快買到組屋，并不需要長期等待。而且新加坡嚴格限制了組屋的轉讓出售和租賃條件，杜絕了炒房套利的空間。這使得新加坡組屋的價格得以維持長期溫和上漲，而新加坡的房屋自有率也實現了驚人的91%。

最后，在土地出讓金管理上，新加坡規定了這筆錢不能被政府部門和法定機構直接支配使用，必須作為政府儲備資金交納到國庫。如想動用這筆資金，需經總理和總統兩人共同簽署。這項規定杜絕了政府通過大幅出讓土地而增加財政收入的可能，因此沒有了財政長期依賴土地的問題。

在一些推崇市場經濟的人眼里，新加坡政府過多地干預了地產市場的發展，但換個角度來看，政府長期的強勢介入也減少了部分社會矛盾的出現。香港的公屋政策與其近乎同期出現，發展至今也近80年，但依舊問題眾多，常為人所詬病，呼吁香港政府向新加坡看齊的聲音層出不窮。

現實來看，香港政府若向新加坡學習組屋經驗，學的不應只是制度上的小修小補，更多應學新加坡政府敢于大刀闊斧改革的政治魄力，這既需要香港政府改變舊有的“積極不干預”的管治思維，也要有不向包括但不僅限于房地產商、富戶等在內的地產既得利益群體妥協的勇氣——相信這些道理，香港政府也不是不懂……

結語

回望香港地產發展史，可以說它塑造了香港的城市景觀，為香港的繁榮作出了重要貢獻；但同時，它也漸漸地給香港的經濟發展套上了沉重的枷鎖，發展至今，也衍生出眾多社會矛盾。

一時的刺激，能帶來一時的上漲；但要想讓香港經濟重拾活力、讓香港社會行穩致遠，簡單的“撤辣”顯然遠遠不夠。

堅持房住不炒，引導資金脫虛向實，實現新質生產力突破，是長期高質量發展的可取之道——這一治理思維，不僅適用于內地，同樣值得香港細細領悟。

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