久久久久精品免费福利电影,国产又黄又大又粗视频,A级毛片免费播放无码,人人妻人人爽人人澡欧美一区

事實上，如果將炒房錯認成房價上漲的主因，地產(chǎn)調(diào)控政策就難以對癥，反而有可能南轅北轍。2021年開始的“集中供地”政策就是一個例子。集中供地政策的初衷是抑制土地市場的炒作，進而抑制房價和地價的過快增長。但客觀上，集中供地政策加大了土地的壟斷供應(yīng)程度，因而讓地價更快上漲，從而為房價上漲埋下了種子。

2022年上半年，受集中供地政策影響，我國土地購置面積深度負增長，增速創(chuàng)出了近十幾年來的新低。而同時，我國土地購置價格增速卻顯著走高，一度創(chuàng)出十年新高。二者走勢反差如此之大，為過去十年所未見。很難說這樣的結(jié)果有助于抑制房價的過快上漲，也很難說這是政策制定者想要的結(jié)果。認識落入誤區(qū)會產(chǎn)生的后果，由此可見一斑。（圖6）

認識誤區(qū)之三是以為地產(chǎn)投資和基建投資不可持續(xù)。

有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的第三個認識誤區(qū)與我國基礎(chǔ)設(shè)施投資（基建投資）直接相關(guān)。雖然地產(chǎn)投資與基建投資合起來占到了我國固定資產(chǎn)投資的一半，長期是我國經(jīng)濟增長的兩個主要內(nèi)需引擎，但仍有不少人認為這二者不可持續(xù)，是中國經(jīng)濟的主要風險源頭。

乍看起來，基建投資似乎確實存在投資回報率較低，債務(wù)負擔較大的問題。基建投資的投融資主體是地方政府融資平臺。地方政府出資設(shè)立這些國有企業(yè)，并以之為主體來為基建項目融資和投資。將我國上千家融資平臺的財務(wù)數(shù)據(jù)加總，可以發(fā)現(xiàn)2021年融資平臺的平均投資回報率（總資產(chǎn)回報率）已經(jīng)下降至2%。但同時，融資平臺發(fā)行債券的平均利率為4.5%。在很多人看來，融資平臺的投資回報率遠低于其融資成本，只能通過不斷借新還舊來維持運行，其債務(wù)風險會越來越高，因而融資平臺所從事的基建投資不可持續(xù)。

但這種悲觀看待基建的觀點失之于偏，是對我國地產(chǎn)基建模式的誤讀。單看基建投資，確實有投資回報率覆蓋不了融資成本的問題；單看地產(chǎn)投資，又與被人詬病的土地財政相聯(lián)系。不過，如果把基建和地產(chǎn)結(jié)合起來看，則能發(fā)現(xiàn)它們是我國地方政府“經(jīng)營城市”的商業(yè)模式，是我國成為“基建狂魔”、經(jīng)濟快速增長的法寶。

基建投資的回報很大程度上體現(xiàn)在社會層面，表現(xiàn)為投資項目創(chuàng)造的外部性，難以轉(zhuǎn)化成為項目本身的收益。前面說的地方政府融資平臺平均2%的投資回報率，并不是對我國基建投資回報率的公允評價。這是因為基建項目創(chuàng)造的社會效益并未包含其中。

正因為基建項目有這種社會效益大、項目本身回報率低的特點，所以世界各國在做基建投資時都會碰到融資的瓶頸。通俗地說，做基建投資雖然有利于國家和社會，但不掙錢，所以沒什么人愿意掏錢來做。美國拜登總統(tǒng)上臺后公布了雄心勃勃的數(shù)萬億美元的基建投資規(guī)劃，最后也不了了之，道理就在這里。

而在我國，依靠建立在土地公有制基礎(chǔ)上的地產(chǎn)加基建的商業(yè)模式，實現(xiàn)了基建投資的持續(xù)快速增長。基建投資的社會效應(yīng)很大程度體現(xiàn)在土地的增值上。而地方政府則可以通過賣地（土地財政）來變現(xiàn)基建投資的社會效益。這樣一來，地方政府通過融資平臺借債做基建投資，然后通過賣地收入來償還之前負債，就在社會層面上實現(xiàn)了基建投資成本和收益的匹配，讓基建投資有了持續(xù)發(fā)展的商業(yè)基礎(chǔ)。

不能從總體上來理解我國地產(chǎn)加基建的商業(yè)模式，自然就無法看到這種商業(yè)模式的合理之處，也就容易進入只見樹不見林的認識誤區(qū)。也正是在這種認識誤區(qū)的干擾下，我國近些年在地產(chǎn)調(diào)控和地方政府融資方面的政策都過緊，從而讓地產(chǎn)加基建的模式運轉(zhuǎn)起來面臨越來越大阻力。

在那些不能從全局上來理解中國經(jīng)濟的人眼里，地產(chǎn)與基建當前面臨的壓力恰恰說明了我國的地產(chǎn)和基建本就不可持續(xù)。這就好比一個人從來沒有見過自行車，僅憑直覺而認為只有兩個輪子的自行車不可能保持平衡，一定會傾覆。更糟糕的是，這個人還把一輛正常行駛的自行車給叫停了下來，并美其名曰要化解自行車傾覆的風險。當然，被叫停的自行車自然難以保持平衡而會摔倒。但很顯然，自行車摔倒的原因出在叫停自行車的那人的錯誤認知上，而并非出在自行車身上。