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徐高：中國房地產業的困境和對策
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徐高經濟學博士，中銀國際證券首席經濟學家，北大國發院兼職教授
最后更新: 2022-07-28 09:26:17解決地產行業困境的對策
可以看出，當前地產行業的困境主要是過緊的政策所造成的，反映了對地產行業的一些認識上的誤區。解鈴還須系鈴人，當前應該調整政策來打破地產行業的惡性循環。
第一、需要放松對地產行業的融資管控。
“三條紅線”這樣的政策初衷是好的，但也需要根據形勢的變化做相應調整。在地產行業陷入惡性循環，全行業因流動性緊縮而可能爆發系統性風險的時候，有必要將地產融資政策的重心從監管轉向呵護，通過給予地產開發商充足的融資支持來幫助行業渡過難關，守住不發生系統性危機的底線。
第二、成立地產業短期紓困基金來消除地產開發商的信用風險，幫助行業回歸常態。
在地產行業處于惡性循環狀態中時，單單放松對地產融資監管政策可能還不夠。面對地產開發商當前高企的信用風險，銀行惜貸和購房者惜購的情緒正在阻礙融資向地產行業的流動。此時有必要通過政府信用對地產行業的托底來消除行業信用風險，暢通融資進入行業的渠道。
建議由政府出資設立“地產業健康發展穩定基金”來化解地產行業當前的困境。這是一個地產行業的短期紓困基金，由政府出資，再加上基金從市場上募集的資金，湊出萬億元的規模。此基金購入民營地產開發商的股份，成為這些開發商的小股東。
紓困基金并不追求長期持有這些股份，而只是通過短期入股民營地產開發商來幫助其渡過難關。紓困基金的入股可以降低開發商的信用風險，從而重建銀行和購房者對他們的信心。這樣一來，銀行會更愿意給這些開發商放貸，老百姓也敢于買新房，從而快速打破地產業的惡性循環。等地產行業回歸常態后，紓困基金可及時獲利退出。
第三、在短期救急之外，還應在更長期推進地產行業供給側改革，構建更有價格彈性的土地供給制度來更好實現“房住不炒”之目標。
高房價的問題之所以長期得不到解決，關鍵是我國土地供給的價格彈性太低，使得房價這個價格指揮棒并未有效發揮引導土地資源配置之功效。從總量上來看，房價的上漲并未帶來土地供給的相應增加，因而難以通過土地和房產供給的增加來平抑房價。從結構上來看，房價的區域分布與土地供給的區域分布之間有錯配，那些地產需求旺、房價高的城市和地區，土地供給卻未必多，從而導致了地產供給與需求在空間上的錯配，進一步加大了發達地區大城市的地產供需矛盾。
因此，有必要在土地供給上做“供給側改革”，讓房價在土地資源的配置中發揮更重要的作用。當房價上漲較快時，增加土地的供給；房價上漲較慢時，減少土地供給。在那些房價較高的區域，增加土地供給；那些房價較低的區域，減少土地供給。如此，方可充分發揮地產市場在資源配置中的作用，消除因政策過度聚焦于地產需求端所產生的一系列扭曲。
當然，糾偏對地產的認識誤區更為關鍵。只有正確認識到我國居民住房需求遠未滿足的事實，正確認識到土地供給不足導致的供需矛盾是房價上漲的最主要原因，正確認識到地產基建模式的可持續性和其重要作用，地產調控才能找準關鍵，恰當施策，讓地產市場運行得更加平穩健康，也讓老百姓在房地產方面有更強的獲得感。
（本文原載于微信公眾號“徐高經濟觀察”。）
- 原標題：徐高：中國房地產業的困境和對策 本文僅代表作者個人觀點。
- 責任編輯: 李泠
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