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【文/觀察者網專欄作者 陳杰】

“同樣是住在這里，為什么租房的就比買房的低人一等？”

這恐怕是很多城市漂泊者的隱痛。

這種隱痛，有一個更專業一點的名詞：“租購不同權”。

如果網絡檢索“公共服務為何要與房產掛鉤”，會出現近117萬條結果；若檢索“上學為何要與房產掛鉤”，會出現65萬條結果。從這個指標也能看出，租購不同權，主要是子女入學權利的不同權。

“上學為何要與房產掛鉤”？這個話題在知乎以及多個城市的本地論壇上都成為過熱帖。有不少網民表示去查過，“有房產才能讓子女就近入學”在國家法律上沒有任何依據，完全是地方教育行政部門的自定政策所為。也有網民吐槽，將義務教育這樣的公共服務與房產掛鉤，中國是獨一份。這說明，民間對這個現象的質疑已久，積怨很多。

為了解決這個問題，2017年7月，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》提出了"賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權"，這應該是國內政府文件中首次提出“租購同權”一詞。

該詞一出現就立即成為社會熱詞，并在當年就被權威媒體評選為年度十大新詞之第五。2020年12月，中央經濟工作會議公告出現了“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”的表述，讓“租購同權”一詞在媒體及網絡上再度受到熱烈追捧。

筆者以為，2017年租購同權一詞誕生于當時地方政府落實中央發展住房租賃市場政策要求的現實動力。眼下中央出面再提“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，則有站在增強內循環動能和推動高質量發展的國家戰略視角下的更深層次考慮。

租購同權何以難？

“租購同權”問題關乎社會公平正義，也是實現房地產市場平穩健康發展的現實需要。本質上，它是關于政府承擔的公共服務要脫媒，尤其脫去房產的媒介，將公共服務與房產松綁，讓公共服務直接與人綁定，實現以人為本的公共服務資源配置。

然而，為何公共服務在中國要與房產綁定？這事值得好好細究。

客觀來說，從臺面上看，地方政府并沒有把公共服務與房產直接綁定，跟公共服務綁定的是戶籍。如根據《義務教育法》第十二條的規定，“適齡兒童、少年免試入學”，“地方各級人民政府應當保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學校就近入學”。該條款同時規定，“父母或者其他法定監護人在非戶籍所在地工作或者居住的適齡兒童、少年，在其父母或者其他法定監護人工作或者居住地接受義務教育的，當地人民政府應當為其提供平等接受義務教育的條件。具體辦法由省、自治區、直轄市規定?！?

從字面上，看不出任何入學資格與房產綁定的法律要求，但與戶籍掛鉤。從該條款就能看出，適齡兒童、少年在其戶籍所在地的就近入學權利是毫無疑問地受到明確保障，但如果在非戶籍所在地、哪怕是父母或法定監護人的長期實際居住地，就近入學權利就存在一定的風險。

在中國大多數城市，義務教育、基本醫療、基本養老、健康衛生、政府服務等這些公共服務，也是與戶籍高度綁定。那么問題回來了，戶籍如何獲?。吭谥袊蠖鄶党鞘?，歷史上曾經長期執行這么一條規定：除非落在集體戶口，否則只有買房才能落戶，無房難以落戶。而集體戶口則是少數體制內單位才有的專屬。

為何在中國城市曾經有這么一條規定？這與中國城市發展過程中盛行的土地金融化模式有直接關系。

土地出讓金是很多中國城市發展的第一桶金，是地方政府基建資金的重要來源。而土地使用權的價值本質是對這個城市未來公共資源和公共服務價值的預期，土地出讓金就是這些未來公共資源和公共服務價值的資本化。當戶籍意味著公共服務優先權，將購房與入戶綁定，既是將房產與公共服務優先權綁定，也有利于鞏固房價進而鞏固地價。

站在地方政府角度，買房產就是在買這個城市的股票，是股東。買新房是原始股，買二手房是流通股。不管買新房還是二手房，都是為城市提供建設融資或提高城市的資本市場價值，自然要把城市紅利，也就是公共服務優先奉上。而租房者，在地方政府看來，是這個城市基礎設施和公共服務的消費者、消耗者，而不是投資者，自然在享受公共服務的優先順序要排在后面去。

2019年1月至2020年11月的上海二手住宅成交套數走勢（圖源：中國網地產）

為了能讓基礎設施建設和公共服務投入有持續的資金來源，就需要有效促銷房產和保持土地高價值，很多地方政府采取了有房才能入戶的政策。通過公共服務與戶籍掛鉤，戶籍又與房產掛鉤，公共服務與房產掛鉤起來了。

地方政府將公共服務與房產捆綁的策略，背后折射的是他們的一種思維，即把公共服務享受看作一種交換，只有當事人有足夠的價值創造和對所在城市有足夠的貢獻，才有資格獲得公共服務。這種思維在不少市民中都普遍存在，認為那些外來人口什么貢獻都沒有做就來搶福利，太不公平了，不能輕易給他們戶口，一定要等他們給城市有功了才能給戶口。

近年來，一些城市開始突破買房才能落戶的做法，紛紛實施租房也能落戶的政策。廣州、天津、蘇州、青島、長沙、無錫、成都、昆明、鄭州、洛陽、開封、?？诘?0多個城市先后發布相關新政，租房可以直接落戶。

不少城市，如鄭州、青島、洛陽和蘇州等還先后宣布，租房者可以將戶口落在租賃社區的公共戶口，消除了一些城市要求租房者須落戶在租賃住房戶口本的困難操作。公共戶口據說是上海2011年開始設立的，在2018年國家發改委的推進新型城鎮化建設重點任務中就提出，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。到2019年的該文件中，“探索”變成了“允許”，說明租房者在公共戶口落戶的做法正在推廣和普及。

但要看到，很多城市對租房落戶，往往附加了不少條件。如需要提供社保和納稅證明，以證明他們已為這個城市創造足夠的財富和經濟價值；或通過學歷文憑、技能職稱、獲獎證書等證明他們有這方面的潛力，才有資格通過積分制或人才政策等途徑落戶，進而享受優質公共服務。這仍然還是一個把公共服務當作交換而非權利的觀念。另一方面，越來越多城市放開租房落戶，背后是人才競爭、搶人大戰的壓力，折射了普通城市公共服務價值的相對稀缺性在減少，人的相對稀缺性上升。

不管如何，租房落戶的推開，戶籍與房產的逐步脫鉤，削減了很大一部分租購不同權，讓租購同權邁進了一大步。然而，這個進程還遠沒有完成。