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2017年11月9日，隆回縣常務(wù)副縣長(zhǎng)車茂在縣國(guó)土資源局主持召開(kāi)縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，專題研究西城首府項(xiàng)目用地有關(guān)問(wèn)題。副縣長(zhǎng)寧玉光、縣政府辦、縣國(guó)土局、縣規(guī)劃局等相關(guān)部門單位及隆回藍(lán)本負(fù)責(zé)人與會(huì)。

按照編號(hào)為〔2017〕23號(hào)的《關(guān)于鵬陽(yáng)?西城首府項(xiàng)目用地有關(guān)問(wèn)題的縣長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》所述：“該宗地一直沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)利用是因情勢(shì)變更引起，由于合同不斷變更，‘經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)’由三塊土地調(diào)整為一塊土地， 加之當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃不到位，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，導(dǎo)致招商引資壹億元的約定沒(méi)有履行到位。”會(huì)議決定：“參照我縣處理此類遺留問(wèn)題的慣例，對(duì)此地塊不認(rèn)定為閑置用地，同意將該宗土地按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同意重新簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議。”

據(jù)消息人士反映，該縣政府至今仍未與隆回藍(lán)本重新簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議，而西城首府項(xiàng)目已成規(guī)模。

西城首府項(xiàng)目實(shí)景。本文圖片均來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

任性的容積率調(diào)整

從要求收回土地重新招拍掛，到法定代表人變更后，又同意按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中緣由耐人尋味。在對(duì)隆回藍(lán)本取得的原地礦局418隊(duì)土地權(quán)屬合法性問(wèn)題進(jìn)行定性的基礎(chǔ)上，此次縣長(zhǎng)辦公會(huì)議還對(duì)其土地規(guī)劃條件作了認(rèn)定。

此次會(huì)議認(rèn)為，1996年該縣政府批復(fù)的規(guī)劃條件及2010年縣規(guī)劃局認(rèn)定的規(guī)劃條件均已超過(guò)法定時(shí)限，不再有效，應(yīng)重新根據(jù)控規(guī)出具規(guī)劃條件。根據(jù)該縣處理類似遺留問(wèn)題的慣例和該項(xiàng)目原規(guī)劃用途批準(zhǔn)依據(jù)，其認(rèn)定該宗土地原用途為住宅用地，容積率按基礎(chǔ)容積率認(rèn)定為1.5。并指出，該宗土地開(kāi)發(fā)時(shí)，容積率、建筑密度、綠地率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按縣規(guī)委會(huì)2017年第四次會(huì)議審定意見(jiàn)確定，涉及調(diào)整原土地使用規(guī)劃條件的，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

但令外界不解的是，該西城首府項(xiàng)目售樓部展示的土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的記錄卻顯示，該宗地的容積率于2018年1月22日經(jīng)批準(zhǔn)由1.58提高至2.2。與之前縣長(zhǎng)辦公會(huì)議認(rèn)定的容積率1.5，又相差甚遠(yuǎn)。

是縣規(guī)委會(huì)2017年第四次會(huì)議對(duì)該項(xiàng)目容積率進(jìn)行了重新審定，還是該項(xiàng)目容積率由于什么原因被進(jìn)行了多次調(diào)整？

為此，10月22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者趕赴隆回縣規(guī)劃局采訪了該局技術(shù)管線股股長(zhǎng)廖周。他表示，隆回縣的新建項(xiàng)目，只要不對(duì)周邊構(gòu)成明顯影響，都可以申請(qǐng)調(diào)整容積率。

“經(jīng)過(guò)縣規(guī)委會(huì)開(kāi)會(huì)同意和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示通過(guò)之后，就可以批準(zhǔn)提高容積率。提高容積率是要補(bǔ)繳土地出讓金的，可以增加地方財(cái)政收入。”廖周表示。

廖的這一說(shuō)法，在該縣的東城壹號(hào)項(xiàng)目也得到了印證。東城壹號(hào)項(xiàng)目售樓部展示的土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的紀(jì)錄亦顯示，該地塊容積率2018年經(jīng)批準(zhǔn)已由1.95提高至3.0。

上述項(xiàng)目提高容積率，何時(shí)何地經(jīng)過(guò)了哪些程序？有無(wú)文字圖片記錄為證？廖周用手指著辦公電腦上的顯示時(shí)間，以馬上要出去開(kāi)會(huì)為由予以了拒絕。之后，記者按照該局局長(zhǎng)李良的短信回復(fù)，繼續(xù)發(fā)短信給了廖周，但截至記者發(fā)稿時(shí)，仍無(wú)回音。

其實(shí)，有關(guān)容積率的調(diào)整，住建部是有嚴(yán)格管理制度的。根據(jù)住建部2012年3月1日起施行的《建設(shè)用地容積率管理辦法》第五條規(guī)定，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。該辦法的第七條也對(duì)容積率可調(diào)整的情形進(jìn)行了明確：因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開(kāi)發(fā)條件變化的，因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的，國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的，法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

此外，該辦法還對(duì)容積率的調(diào)整程序提出了要求。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)通過(guò)本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)，應(yīng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開(kāi)。

神奇的辦證速度

西城首府項(xiàng)目不僅用地問(wèn)題和容積率調(diào)整方面存在諸多疑點(diǎn)，項(xiàng)目的違法開(kāi)工建設(shè)，也在當(dāng)?shù)爻蔀樵嵅〉膯?wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門查實(shí)，西城首府項(xiàng)目分別于2018年1月26日、2月2日、2月5日，先后取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。在獲得《建筑工程施工許可證》4天后的2月9日，該項(xiàng)目即獲得了《商品房預(yù)售許可證》。

據(jù)隆回縣房產(chǎn)局副局長(zhǎng)賀金奇介紹，目前隆回縣城區(qū)的商品住宅一般為地下兩層、地上30-32層，辦理預(yù)售許可的前提條件是，前述證件手續(xù)齊全，施工形象進(jìn)度或完成投資額達(dá)到一半以上，地下一層按地上兩層計(jì)算，地上建筑一般要到12層以上（折算成32層的一半即16層），方可獲批。

“從獲準(zhǔn)施工到獲得預(yù)售許可，約4天時(shí)間就建出了16層的高樓，這在隆回幾乎不可能，其已能說(shuō)明項(xiàng)目違法違規(guī)動(dòng)工建設(shè)的事實(shí)。”令當(dāng)?shù)卣块T一位不愿具名的相關(guān)人士同樣費(fèi)解的是，該項(xiàng)目從取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到獲得商品房預(yù)售許可批準(zhǔn)，即便是當(dāng)?shù)卣块T雙休日加班加點(diǎn)工作，也只花了14天時(shí)間，創(chuàng)下了“隆回神話”。

有未經(jīng)證實(shí)的說(shuō)法是，因無(wú)證施工被舉報(bào)后，該項(xiàng)目找縣相關(guān)部門加快補(bǔ)齊了有關(guān)手續(xù)。事后，這些手續(xù)和辦證之神速，成了該項(xiàng)目相關(guān)人員炫耀的資本。

“正是這些項(xiàng)目如此明目張膽地違法違規(guī)，才擾亂了隆回的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但據(jù)稱一些項(xiàng)目或有地方政府人員利益摻雜其中，要想由當(dāng)?shù)夭樘幰步^非易事。”前述“的哥”劉先生感慨地稱。

開(kāi)學(xué)前量?jī)r(jià)暴漲，開(kāi)學(xué)后量?jī)r(jià)狂跌：

奇怪的隆回樓市

對(duì)隆回樓市的一些亂象，當(dāng)?shù)乩习傩帐强丛谘劾铩⒑拊谛睦铩Ｅc此同時(shí)，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，近年來(lái)隆回房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴漲，群眾意見(jiàn)較大。

隆回縣房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)表明，2016年、2017年該縣商品住宅均價(jià)分別約為3500元/平方米、3900元/平方米，目前該縣商品住宅均價(jià)已超4500元/平方米，漲幅達(dá)三成。該縣的商品住宅價(jià)格已躍居邵陽(yáng)市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級(jí)城市前列。

統(tǒng)計(jì)公報(bào)也顯示，2017年該縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.5億元，比上年增長(zhǎng)15.3%。商品房銷售面積30.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%。

綜合當(dāng)?shù)卣块T官員和業(yè)內(nèi)人士以及置業(yè)顧問(wèn)的分析認(rèn)為，近年來(lái)隆回房?jī)r(jià)之所以暴漲，主要是該縣減少了土地供應(yīng)，加上對(duì)閑置土地處置不力導(dǎo)致了久囤地狂漲價(jià)行為發(fā)生，以及優(yōu)先購(gòu)房戶入學(xué)政策的助推和市場(chǎng)亂象等原因。

地價(jià)方面。去年12月，隆回縣城南拍出的一宗商住用地，約360萬(wàn)元/畝，折合樓面地價(jià)達(dá)到了1538元/平方米。

教育方面。在縣城教育資源相對(duì)不足、優(yōu)質(zhì)教育資源總體匱乏以及教育設(shè)施建設(shè)滯后的情況下，今年6月4日，隆回縣教育局發(fā)布了《2018年城區(qū)義務(wù)教育階段招生公告》，將縣城區(qū)義務(wù)教育階段招生的生源，按批次分為五大類，其中前三類的前提條件是購(gòu)房戶，第四類、第五類則是針對(duì)租房戶。此舉被當(dāng)?shù)厝罕娖毡榻庾x為，普通老百姓在縣城買不起房的，就很難在縣城公辦學(xué)校讀到書，使得購(gòu)房恐慌進(jìn)一步加劇。

隆回縣房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)簽住宅成交趨勢(shì)圖顯示，今年6月、7月、8月，該縣住宅成交分別約500套、600套、600套，到9月份開(kāi)學(xué)后，成交量腰斬到200多套。今年7月份的住宅成交均價(jià)，也由6月份的約4300元/平方米，迅速上升到4800元/平方米左右，8月、9月回落到4500元/平方米左右。

隆回縣住宅成交趨勢(shì)圖

市場(chǎng)秩序方面，自2016年10月、2017年9月隆回縣相繼部署整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作以來(lái)，樓市整治取得了一定成效，但捂盤惜售、市場(chǎng)炒作等亂象仍屢禁不止。

以東城壹號(hào)項(xiàng)目為例，其11號(hào)樓已于9月30日取得預(yù)售許可證。但當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者10月22日以看房者身份前往項(xiàng)目售樓部暗訪時(shí)，其11號(hào)樓預(yù)售許可證并未現(xiàn)場(chǎng)公示。置業(yè)顧問(wèn)表示，該項(xiàng)目11號(hào)樓目前仍在蓄客，待11月份才有可能開(kāi)盤。