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在過去50多年里，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，不少炒房客賺得盆滿缽滿。

但是瘋狂的樓市透支了澳大利亞人的購買力，早在2016年，就有調查稱澳大利亞人的住房自有率已經不足65% ，在“千禧一代”中，該數字更是只有28%。最新數據顯示，澳大利亞人的住房自有率仍然在下降。

如今，隨著澳大利亞逐漸收緊投資和移民政策，狂歡了50多年的澳大利亞樓市也終于走到了轉折點。

打擊外資“投機”

根據澳大利亞統計局公布的住房價格數據，在過去一年里，澳大利亞整體的房價水平下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地產市場——悉尼，更是直接下跌了13.2%。

即使是在當年的金融危機時期，澳大利亞房價的跌幅也不過4.6%。

其中，澳大利亞幾大城市下跌程度遠高于平均水平，悉尼今年3月房價下跌了0.9%，較2017年中期的峰值下跌了13.9%；而墨爾本的房價在3月下跌了0.8%，較峰值下跌了10.3%。

澳大利亞把這波樓市寒冬歸結于外資的離場。

2016年，澳大利亞多地開始對海外買家征收額外的印花稅，特別是在悉尼、墨爾本等大城市所在的州。據統計，在墨爾本所在的維多利亞州，一個海外買家買房需要繳納基本印花稅和額外印花稅共計12.5%，悉尼所在的新南威爾士州則為12%。

除此之外，澳大利亞還限制外國購房者能持有的房產種類，如外籍人士只能購買期房和一手新房；留學生可以買房，但只能自住不得出租，簽證過期后若沒有身份或沒有留下工作，一定要將房產賣掉。

2017年5月澳大利亞政府又向外國投資者推出了“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。

這讓不少海外買家望而卻步。據彭博環球財經，在悉尼港灣大橋以北、華人居民占三分之一的郊區Chatswood，房產銷售額正在急速下降，最少時只有巔峰時的一半。

此外，據《日本經濟新聞》報道，在澳大利亞房屋供給迅速增加的同時，中國資金流入反而減少，房價因此加速下跌。

房地產咨詢公司戴德梁行的報告顯示，2018年中國境外地產投資創近四年新低至157億美元，同比驟降63%。其中，對澳大利亞的投資跌幅不小，投資額降至13億美元。悉尼當地有房地產經理表示，2018年以來澳大利亞房價下跌的最大原因是中國買家的離去。

這雖然抑制了澳大利亞房價過快上漲，但也阻斷了外來資金的投資，而澳大利亞本地需求又萎靡不振，導致全國房產存量過多。

2018年第四季度，澳大利亞住宅物業總存量增加了42600套，而同期房屋平均價格（總價）下跌了1.5萬澳元-65萬澳元。

對此，房地產數據研究機構CoreLogic評價為：“這是澳大利亞房市在過去十年里表現最差的一年。”

移民大門關緊

除了限制外資進場外，澳大利亞還在今年收緊了移民政策。

據《衛報》3月報道，澳大利亞將在未來四年內大幅削減移民數量，每年綠卡配額從原來的19萬下調到16萬。

除此之外，澳大利亞政府還要移民“上山下鄉”：新移民政策規定，每年最少有2.3萬名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民資格。當局把墨爾本、珀斯、悉尼和黃金海岸4地，定為新移民不能實時定居的城市。

目前，技術移民和留學移民是大多數中產家庭拿到澳大利亞綠卡的主要方式。這種政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨爾本等大城市，就必須要去“廣大西部農村”鍛煉幾年，大多數家庭都將很難一步實現定居悉尼和墨爾本的規劃。

此前，澳大利亞一直是全球移民熱門目的地，2018年8月澳大利亞統計局宣布該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中，移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長，若不是因為移民的大量涌入，澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上，澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來，當年，澳大利亞接納了162417名永久性移民，比上一年減少了10％以上。

建筑工人就業受到影響

也許澳大利亞政府限制外資和移民的措施抑制了房價過快上漲，但這對建筑技工的就業構成了毀滅性的影響。

據《每日郵報》報道，澳大利亞招聘網站Service Seeking公布的數據顯示，該國建筑與服務行業的崗位數量在去年暴減20%。據ABC新聞報道稱，今年2月的澳大利亞建筑工人招聘廣告數量同比又下降了14%。

這種趨勢在幾個大城市體現得尤為明顯，阿德萊德建筑技工崗位減少了23%。悉尼緊隨其后，減少19%。布里斯班、墨爾本及珀斯均呈現低迷趨勢，建筑技工崗位分別減少16%、14%以及11%。

Service Seeking網站首席執行官萊維特（Jeremy Levitt）稱，房地產市場 “自由落體”，對建筑技工造成顯著影響。

澳大利亞統計局數據顯示，2019年3月該國獲批建設的住房量下降了0.6%

萊維特表示：“雖然目前的項目還能消化吸收一大批建筑工人，但是未來新工作機會的減少，將給他們未來的收入帶來壓力，同時將經濟拖入衰退。”

數據顯示，悉尼部分城區建筑技工工作崗位減少幅度高達64%，而墨爾本和布里斯班的部分城區降幅也分別達到74%和63%。

墨爾本班諾克本（Bannockburn）與修打蘭溪（Sutherland Creek）所受打擊最為嚴重，崗位降幅達到74%。而布里斯班的伯班克（Burbank）也錄得63%的最大降幅。

萊維特稱：“蒙達林（Mundaring）是珀斯受影響最嚴重的城區。珀斯市場多年來一直在下滑，而且可能還沒有觸底。”

編輯 | 孫志成