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六、“保交樓”只是階段性任務，“租售并舉”才能良性發展

我國宏觀經濟和產業結構正面臨深化轉型，10月25日，六部門聯合印發《關于以制造業為重點促進外資擴增量穩存量提質量的若干政策措施》（以下簡稱《若干政策措施》），旨在更好發揮利用外資在促進我國制造業高質量發展、更深融入全球產業鏈供應鏈的積極作用。至此，我國房地產市場的“野蠻生長”也將畫上句號，隨著地方政府債務規模的持續管控，地方債務風險也將得到有效控制，“土地財政”也將在經濟結構調整的大浪中消散。

鑒于此，基于對各地現行保交樓政策的梳理，筆者擬拋磚引玉，為讀者提供一個“保交樓、穩民生”+“增效益、降債務”的方案雛形，繼而為租售并舉的房地產行業健康發展之路打掃一些灰塵。

堅持中央政治局會議關于“壓實地方政府責任”的會議精神，保持由地方政府主動承擔牽頭和落地主要責任，中央各部委給予必要的政策支持，并在實踐中不斷完善政策工具箱的基本思路，通過地方政府及地方城投企業直接介入，包括直接接盤或聯合房企協同處理的路徑，因城施策用足用好政策工具箱，如地方政府專項債、開發性金融工具、地方城投發行債券、REITs產品、舉借專項貸款或PPP、政府產業投資基金等，以實現保交樓、穩民生、增效益、降債務。

地方城投企業，即地方城市建設企業，主要從事城市建設的地方國有企業，在我國城市化發展、城鎮化進程、區域經濟發展、生態環境治理與保護、醫療民生保障等諸多領域中發揮了重要作用，也間接推動了我國工業化進程并促進了市場經濟的繁榮發展。期間，也產生了比如對金融資源的虹吸、對部分民營經濟的擠出、發展不集約、過度依賴土地財政等弊端。

隨著經濟結構的政策性調整以及對制造業高質量發展越發重視，地方城投企業也將逐漸完成其城市建設的使命，向服務國家新的發展戰略方向轉型。然而，作為市場經濟中的主體，同時需要兼有經營效益，這也正是城投企業目前面臨的轉型困境。

“保交樓”對城投企業而言，則是一個很好的機會，更何況，城投企業對房地產業務并不陌生。房地產行業的上游是土地供應，涉及的土地整理業務；房地產行業的中間環節，比如區域城市道路、綠化、路燈、廣告牌、停車位等的建設與運營業務；房地產行業下游的房屋建造，包括商品房（包括住宅和商業）、保障性住房（公租房、廉租房、經濟適用房、人才住房等），此外包括房地產周邊的業務，如物業服務、供水、供電、供氣等等，城投企業的業務均有涵蓋。

昆明9月主城商品住宅銷售均價13949元/㎡。圖源：視覺中國

當然，城投企業的專項發展不能走上老路，更不能開倒車。由城投企業承接保交樓任務，主要在于城投企業對房地產全產業鏈熟悉，且擁有完備的組織架構和人力資源，在投入最少的情況下，更加有效的承接保交樓任務。

更重要的是，城投企業可以在不改變現有金融合作體系框架的情況下，更加便利且順暢地將專項資金接入風險地產項目。就像之前的“棚戶區改造”、“易地扶貧搬遷”，以及現在的“鄉村振興”、“綠色碳中和”等戰略和政策的實施與落地，事前申報、專款專用、事后審計，可以實現精準有效的金融支持，避免地方政府隱性債務的增加。

目前，保交樓的政策工具中尚未提及地方政府專項債券，筆者認為，政府專項債券的效果會比國家開發銀行、國家進出口銀行等政策性銀行的金融支持效果更好，也會比大型金融央企的紓困式解決方案更優，主要原因如下：

1、地方政府專項債券是直接融資工具，相比專項貸款等間接融資工具的優勢更顯著，如操作成本更低，發放程序更加簡單，事后監督更加有效。

2、地方政府專項債券是以省級政府信用背書，由省財政廳代為發行，成本更加低廉，且由省財政廳聯合保交樓項目的主管單位省住建廳共同監督資金使用及成效，保障力度更大。

3、保交樓是為了穩民生，即該類項目的公益屬性更大些，當然不是絕對的，相比較而言，由政府及地方國有企業主辦會比金融機構運用市場化手段更穩妥。

4、保交付的多為商業性住宅，具有客觀的收益或者后續的潛在收益，比如三供一業等，這點可以有效環節地方城投企業經營性不足的缺點。

5、保交樓措施的一種是將其順利轉化為保障性住房，進而順應“租售并舉”的健康發展態勢。從長遠來看，需要非逐利性質的國有企業承擔并長期服務，這點來講，地方城投企業更加合適。

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。希望爛尾樓盡早完工交付，亦租亦購，有其屋，才可謂安居，才可言樂業！

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