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那么，換個思路，保增量是否可行，增量的范疇如何框定，是否會再次引發“地產熱”？

去年11月，筆者曾寫過一遍文章《“保交樓”有序推進，后續良性發展需要“租售并舉”》，也給出了保交樓的一點建議，即借用地方政府信用和城投公司信用融資，并由城投公司作為主體來承擔問題樓盤的去化工作。

彼時的問題在于，地方政府和城投公司自身債務負擔過大，且化債沒有實質性解決。而當前的局面發生了重大變化，最重要的是債務得到有效管控。同時，經過一年多的驗證，房地產自救不利，更無暇顧及存量問題樓盤。此外，作為另一個關鍵方，市場化程度較高且風險防范意識更高的金融機構，在政府三令五申之下，仍未能積極入場“保交樓”。由此可見，近來“三條紅線”變成“三個不低于”，也說明金融機構對房地產企業作為保交樓主體的質疑，甚至房地產企業融資支持現階段不具備實操性。

基于以上幾個方面，筆者認為保交樓，增量和存量都要保。存量是必須得保，民生要保障、需求要呵護；增量也很關鍵，地產不能崩、分層要巧妙。

具體建議是，存量爛尾樓建設交給城投公司，增量問題中的商品房交給優質房企、保障性住房交給有意愿的民營資本；不用強制金融機構刻意配合，按照自身風險偏好和專業評估，合規審慎展業即可。

2023年8月22日，哈爾濱，道外區南十五道街、興業街、南十四道街、仁里街圍合區域的兩棟爛尾樓開始進行續建，復建施工單位已進場。（圖源：視覺中國）

“三個質量、初始位置和初始速度都是任意的可視為質點的天體，在相互之間萬有引力的作用下如何運動？”這是數學界著名的三體問題。當下，地產、城投和金融似乎也陷入“三體”狀態：房地產行業如何企穩復蘇，城投公司壓降債務后如何轉型發展，金融體系如何續寫五大金融新篇章？

喜歡科幻的朋友可能會驚嘆：“完了，該問題無解，三體文明終將毀滅！”沒錯，龐加萊等一眾數學大家證實，不存在能夠預測三體運動軌跡的“完全解”。但是，運用分析、定性、數值等方法限制性解決三體問題，可以求得“特解”、“周期解”，而且上海交通大學教授廖世俊團隊利用CNS把“三體問題”周期解的數量提升了10萬+，并在2022年提出了一個獲得“三體問題”周期解的路線圖。

跳出保交樓，才能解決“保交難”

在筆者看來，房企“休克治療”恐已接近尾聲；雖然搶救性提振措施一直在推進，但收效甚微。頭疼醫頭、腳疼醫腳的療法可以救輕癥，但重癥還得靠系統性診療理念。房地產市場缺乏有效需求，因此給供給端的房企融資支持在短期內是無實質性幫助的，不管來幾支箭，投資人都不會買賬，強推注射換來的只是施救者的滿足感和病患及其家屬的心理安慰。

民營資本當下被給予厚望，盡管社會上總不乏對其是野蠻人、企業家還是自己人的質疑，但民營企業作為中國經濟健康發展的有效組成部分，在經歷了過去幾十年的發展檢驗，已無需再有異議。但近幾年經歷了疫情、中美貿易戰、用工成本上升、貸款逆向選擇等各種阻礙后，能茍延殘喘已算不錯，觀望恐怕成為多數民營資本的選擇。

地方政府債務管控卓有成效，從起初的開前門堵后門，到現在的余額管控，每一步都是穩字當頭，每一步都是咬緊牙關，化債的時間換得了地方政府喘息的空間，特殊再融資債券發行更讓地方政府有了更大轉圜余地。接下來，債務有所減輕的城投公司能否演繹一幅高質量發展的畫卷？

地產、城投和金融的三體問題，也許存在特解。

再議城投公司轉型發展

未來，城投公司是否仍有存在的必要，取決于其能否完成下個階段的任務。十多年的“造城運動”，為城市化和工業化發展提供了基礎設施保障。“巢”筑好以后， “引鳳”才能為高質量發展奠定產業根本。

過去各地都曾有過嘗試，例如地方政府產業引導基金的大力發展，為各地產業集群打造貢獻頗多，汽車、光伏、電子元器件、生物醫藥等等，今后這仍是大方向。此外，城投公司也曾進行過產業化轉型試點，比如園區運營、人力資源、水電氣供應、地產、旅游、貿易等等，但這類轉型一方面違背了“城投信仰”，投資人無法認可一個靠運營收益性及行業成長性來舉債的國有企業，另一方面對民營資本形成“擠出”，且運營效率普遍偏低，市場化程度較低、資源浪費嚴重。

當下政策強調民營發展，引導投資。這就是城投公司下一個階段的任務，正好也符合曾經做過的兩類嘗試，只不過一類需要更加精進，另一類則需酌量控制。按照這個邏輯，處于過剩狀態的城投公司，是否會像30年前國企改革那樣猛烈與刺痛，筆者不敢妄下斷言，也不希望此事大面積、快速發生。至少，筆者希望在向下一個階段過渡前，各地政府利用好城投公司完成目前的存量爛尾樓盤消化以及適量適當類型的保障房建設及運營工作。

城投公司具有良好的市場信譽，至少化債方案落地后，投資人對城投公司債券的追捧可以印證，這便可以解決金融機構不參與保交樓的融資困境。為防止舉債上癮，可以限制城投公司做專項用于保交樓的貸款或者債券。其實，這一步和現在正在做的政策性銀行貸款思路很像，都是在借用城投公司的通道和信用，只是區別在于直接融資屬于主動行為，資金來源更加多元，轉貸屬于被動行為，城投公司只能傳導少量的政策性貸款，而且前者城投公司可以一定程度上替代項目公司進行項目建設和后期運營等全流程事務，后者城投公司只負責債務兜底和資金使用管理，束手束腳，更別說創造性開發，如直接將爛尾樓擴建成保障性住房這類社會效益大于經濟效益的操作。

關于上述項目的收益性和償債資金來源問題，短期內還是要靠財政資金支持，但隨著融資、投資恢復、產業聯動，經濟逐步轉好，城投在產業引導、培育方面會有反饋，綜合收益就有望覆蓋上述支出。盡管需要時日，但能有效拉動經濟，并且是良性可預期的。

當然，也可以讓地方政府發行保交樓專項債，但最終償還只能靠地方政府，這樣的話需要地區經濟企穩恢復才能見經濟效益，投資回報周期長于城投公司直接融資。

減輕年輕一代的住房壓力，房地產市場的分層、細化是必然。剛需住房中包括共有產權房、公共租賃住房、小面積限價房等等，根據不同城市的人口及結構、物價、工資水平等因素，以上剛需房會有不同的收益率。歡迎民營資本參與選擇，收益率較差甚至為負的項目則交由國有企業甚至城投公司來運營，改善型住房，就交給市場。

相信經歷過大風大浪，優秀的房企將更加優秀、理性且從容，其他聰明的資金也將不只盯住房地產行業，人工智能、高端制造、生物醫藥、航空航天、信息科技等領域也會備受青睞。

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