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再回到前述問題，概括回答就是，最初投資者知道剛需基數很大，流動性充足，所以才入市炒房，在供應較少階段，房價一直維持著穩定上漲。富裕人群看到了投資機會，紛紛下場買房，投資需求疊加沒有被滿足的居住需求，又進一步推高房價穩步上漲。普通居民開始憂慮子女的住房成本過高，于是有了對沖房價過快過高上漲風險的需求，提前認購一套房屋，在房價上漲的共識下，對沖投資的需求再次助長房價。

與此同時，在寬松貨幣政策的作用下，名義房價上漲領先于真實房價上漲，營造出詭異的瘋狂。這其中更離不開金融機構的助推，銀行為上述所有具有信用的投資者提供杠桿，投資房地產似乎成了一件不費腦子的事情。銀行為信用稍次一些的白領、大學生以及穩定就業的打工人提供按揭貸款，讓他們順利買到房子，以向市場上的所有投資人展示“最終消費者”旺盛的需求，并成為下一批剛需的榜樣，以免后者希望破滅。

經歷如上一系列操作，房價會一直上漲，房地產市場會一直景氣。除非有一天“最終消費者”變得理性了，不再為高漲的房價買單，而是選擇放棄買房。當少量行為成為多數時，就會導致房價降溫甚至出現下滑，而當這部分人再多一些的話，投資群體中會出現房價下降的預期，這時候房價就真的會快速下降。一旦房價下降成為剛需和投資者的共識，房地產擊鼓傳花的游戲就會終結。

但可惜的是，中國房地產市場始終沒有等到“理性人”群體的出現。過去兩三年，房價持續下降，房企違約的違約，破產的破產。這一切得緣起并非是最終消費群體的冷靜，而是作為供應方的房企債務爆雷，預售樓盤不能如期交付，令最終消費者顏面盡失，才不得以駐足反思。

所以，“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”，這句話其實已經點明了本輪房地產新政的要點及目標，“保交樓”是“人民性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地方政府、金融機構，該做什么？

有人會好奇，這兩點要求說的不都是房地產企業嘛！沒錯，2022年開始的保交樓責任確實主要是在房地產企業，防止房企“躺平”；但兩年過去了，房企早已自身難保，更是無力回天——目前，房企的困境，中央已了然。

2023年，筆者曾在《如何破解地產、城投和金融的三體問題》一文中分析了關于“保交樓”應該在確保“存量”爛尾樓順利完工的同時，重點關注房地產市場“增量”可持續發展的重要性，同時呼吁地方城投企業入場解決保障房供應不足和保交樓緩慢的問題。

在確保“存量”爛尾樓完工的同時，也要關注房地產市場“增量”。資料圖為福州市區一處新建住宅。圖自IC photo

結合新政吹風會，也可以明確房地產工作的“政治性”是對地方政府、金融機構提出的要求。盡管政策強調壓實房地產企業的責任，實際上房企老老實實配合，不打小算盤、不搞小動作就是最大的“人民性”和“政治性”了。這次新政與其說是房地產市場政策，倒不如翻譯成“關于拯救房地產企業和激活房地產行業的若干重大方案”。

從以下角度分析和梳理下房地產企業及行業面臨的問題：

第一，融資依然受限。“三道紅線”是中央加給房地產企業的融資限制，再配合對金融機構的信貸收縮，引發連鎖反應，房地產企業陷入“半死不活”。去年，中央層面出臺多項政策和文件企圖鼓勵金融機構對房地產企業紓困，但事與愿違。在緊縮背景下，融資“白名單”也保不住房企爆雷，對于金融機構而言，繼續限制對房地產企業授信是合規審慎的要求。以債券市場為例，弱地區的資質較差的城投公司融資成本目前已低至3.5%，少數未違約的優質房地產企業仍高于4%以上，大多數未違約的房企卻過不了準入門檻。

第二，存貨規模下降顯著，去化周期拉長。融資受限后，緊靠股東出資、合作方資金投入才能繼續拿地開發，但受行業景氣指數低迷影響，新開工面積逐年降低。更有多數房地產企業和具有房地產業務的綜合性企業直接放棄住宅類房地產業務。多數房地產項目去化周期延長，隨著少數新房項目開售，累計未出售面積持續增加。

第三，保交樓任務艱巨。對于少量房企，暫不存在爛尾風險，不需要保交樓；對于大多數房企，爛尾樓不會只是個別項目，“保交樓”恐怕只會越保越多。保交樓項目的繼續投入不會產生預期收益，房企動力不足，尤其在融資受限情況下，房企面臨兩難抉擇：要么保交樓，然后爆雷；要么如期兌付債務，然后繼續喊“保交樓”。

第四，各地一二手房價持續下跌，購買需求不斷下滑。為了自救，房企采取打折出售的銷售手段，引發區域房價下跌，同時“保交樓”困難抑制購買需求，房價下跌預期穩固下跌趨勢。房地產行業及其相關行業景氣指數下降，抑制消費情緒。

再看新政所言，“充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用”，解決的是房地產企業融資難問題；“地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解決的是房地產項目去化周期長和去化難的問題；“妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，妥善處置盤活”，解決的是房地產企業非流動資產變現難的問題；“著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付”，解決的是保交樓的困境；“繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設‘三大工程’”，預防房地產債務風險蔓延，阻礙消費釋放，同時緩解住房焦慮，激發潛在消費需求。

總結下來，新政的核心目的在于通過保交樓、消化存量商品房，化解房地產企業債務風險；同時通過刺激商品房消費需求，活躍市場，解決增量問題，促使房地產行業進入健康發展模式。