久久久久精品免费福利电影,国产又黄又大又粗视频,A级毛片免费播放无码,人人妻人人爽人人澡欧美一区

【文/觀察者網專欄作者 鹿鳴】

房子事關民生大事。房地產“517新政”出臺兩個多月，市場正在起一些變化，不過短期內還難言成效。

在過去這一輪中國城市化進程中，房地產市場與之相伴相生。最近有一則新聞惹人注目：湖北多個城市的“住房和城鄉建設局”改名為“住房和城市更新局”。名稱的變動，似乎意味著城市化的內涵也將有所改變。那么，與之同行的房地產及其背后的衍生物——如城投公司等，又將何去何從。

深圳灣城市面貌/資料圖深圳特區報

城投債務壓降是否已近尾聲？

2023年10月前后，一份神秘的“35號文”流出，城投公司債務擴張被按下暫停鍵。其中，3899家被列為“重癥”，債務極度嚴重的12個地區被“隔離”，從此城投公司完全進入“借新還舊”時代。

早在2018年，銀行間市場交易商協會率先限制城投公司債券募集資金用途只能用于“償還債務”，隨后各大監管部門達成“紅橙黃綠”分類管控債務規模的共識。

所謂“35號文”，即《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》（國辦發35號文），文件要求按照中央經濟工作會議、政治局會議部署，落實化解地方債務風險方案，嚴格控制增量債務，穩妥處置存量債務；最終實現防范和化解融資平臺等地方債務風險，引導債務規模與地方經濟發展和地方財力匹配，促進經濟平穩健康發展。

“35號文”是在地方政府隱性債務管控“緊箍咒”之上，疊加給幾乎所有城投公司的“鎖仙繩”。不僅限制城投公司新增“隱性債務和未納入隱性債務但須由地方政府承擔償還責任的債務”，還要限制涉隱城投公司包括貸款、債券及非標融資等在內的所有金融債務。

政策出臺至今已逾半載，除部分重大開工過半項目允許繼續施工之外，城投公司其他項目均被叫停，城投公司融資活動僅限“借新還舊”的債務滾續——這里貌似只囊括了標準化債券和銀行貸款，信托、融資租賃、違規的明股實債類私募基金、半限制狀態下的定向融資等非標債務只能自求多福。

根據企業預警通“城投債統計”專欄數據，截至2024年6月2日，城投債存量余額為16.41萬億元，較上年末僅增加0.11萬億元。過去一年各月份新發債券與到期待償還債券規模接近，凈融資額為負的月份有4個，其中2023年12月凈融資為-1173.29億元。

數據來源：企業預警通

而在2024年5月17日的房地產新政發布會上，央行副行長陶玲介紹：“由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。”她還強調，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務。這是否意味著無“隱債”的城投公司可以新增銀行貸款及其他類金融債務？此前“35號文”的禁錮即將解除？

自去年開始，各地政府通過發行特殊再融資債券置換被認定為“地方政府隱性債務”的城投公司債務，同時限制“債務新增”和“資本性支出”，城投公司債務壓降取得了一定成效。但當賴以生存的“土地整理+工程代建”業務模式無法繼續依靠債務維持時，城投公司陷入了“產業轉型難”的困境。尤其在這一輪城市化的尾聲，城投公司“去與留”被人們廣泛討論。

從“三大工程”看城投公司的未來

最近有一則新聞，引發不少討論：湖北多個城市的“住房和城鄉建設局”改名為“住房和城市更新局”。名稱的變動，意味著城市化的內涵也隨之改變。

5月31日，財政部發布《2024年城市更新行動評審結果公示》結果，將支持15個城市開展城市更新示范工作。首批入選城市包括：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。深圳也在改名上有所行動。隨后，湖北多個城市、深圳等地將“住房和城鄉建設局”改名為“住房和城市更新局”。

“三大工程”——規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，顯然是城市更新的著力點。這其中，城中村改造大多屬于純公益項目，不產生收入，平急兩用基礎設施規模不大，只有保障性住房具有收益性。

因此，有觀點認為，三大工程是城投公司業務轉型的方向，尤其保障性住房工程為城投公司產業化轉型指明了道路。

既然保障性住房有迫切的需求，也有強烈的供給動力，為何走到了今天的局面？

究其原因，一方面，商品性住房市場的瘋狂發展虹吸了土地、資金和政策關注，嚴重擠占保障性住房供應。另一方面，GDP考核讓地方重度依賴“土地財政”，深陷高杠桿周轉泥潭，忽視民生。

民眾對以住房為支撐的美好生活有向往，住房供給結構就得適時調整。房地產企業“去杠桿”首當其沖。過去幾年“去杠桿”的方式和方法是否科學、恰當，筆者不予置評。畢竟制定政策是做選擇題，顧此必定失彼，事后評判往往有失公允；但有一點值得肯定，5月份多部門出臺房地產政策，多地紛紛取消、優化購房政策，是對2023年12月召開的中央經濟工作會議傳達的“先立后破”精神指示的詮釋與落實。

2024年4月25日，上海證券交易所面向資本市場所有參與者舉辦了一場題為“城投企業產業化轉型”的培訓會，邀請了河南省成功完成產業化轉型的三家城投（新鄉國資公司、三門峽投資公司和濟源國資公司）企業負責人宣講，旨在引導全國的城投企業加快產業化轉型進程。

總結下來，產業化轉型的關鍵在于注入經營性資產，調整業務結構、增加經營性收入，擺脫對政府性收入、補貼的依賴，實現市場化公司制運營。從財務及經營指標來看，城投公司產業化轉型需要同時滿足：1，資產構成中公益性資產及準公益性資產比例小于30%；2，收入構成中來自于政府收入（代建、土地整理等）比例小于30%；3，利潤構成中政府補貼小于50%。

全國各地區資源稟賦差異巨大，上述三家轉型成功的案例可復制性并不強，因此需要各地政府因地制宜推動改革。當下，保障性住房工程是城投企業產業化轉型的突破口，尤其是長租型保障性住房業務將為城投轉型提供路徑依賴。