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說起深圳城中村你會想到什么？

據每經網11月7日報道，是低收入者的避風港、密密麻麻的握手樓、不斷上漲的租金，還是因為拆遷賠償一夜暴富的神話。

“在城中村的路邊，看似普通人的老太太，可能是一位身家億萬的收租婆。”這是網絡上對深圳城中村原住民的一句調侃。

不過，如今深圳城中村的財富故事即將發生變化。

近日，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018～2025）》征求意見稿（以下簡稱規劃意見稿）。規劃意見稿強調，為了保留城市發展彈性，將在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳城中村更新工作。

具體是什么意思呢？

深圳市土地面積為2000平方公里，約為北京的八分之一，可開發建設土地早已捉襟見肘，此前城中村拆除重建的“城市更新”是開發商主要土地來源。

而在規劃意見稿中，劃定了總規模為99平方公里的城中村為綜合整治分區范圍，范圍內用地在2018～2025年內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。深圳城中村用地總規模約320平方公里，這意味著約三分之一的城中村將納入綜合整治范圍之內。

城中村的這一變化將會深度影響深圳樓市。

一方面，對開發商來說，這意味著他們失去了99平方公里的“城市更新”機會，或將影響深圳樓市的供應；另一方面，長租公寓運營商則看到了機會，并且規劃意見稿表示，將引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系，在深圳打拼的年輕人將會受益。

而對于整合整治范圍內的城中村原住民，則失去了一次性拆遷套現的機會。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄告訴每日經濟新聞記者，深圳城中村改造是全國開展較為規范、規模較大的區域，但城中村改造的整體周期較長，運作風險較大。

城中村已成為開發商爭奪重點

規劃意見稿顯示，規劃研究范圍為深圳市城中村用地，綜合整治分區劃定的對象總規模約99平方公里，綜合整治分區內單個地塊面積原則上不小于3000平方米。規劃期內，綜合整治分區用地規模為55平方公里，占比56%，其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低于75%，其余各區不低于54%。

根據規劃意見稿內容，除法定規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施或城市公共利益項目的用地、清退用地及法律法規要求予以拆除的用地外，綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。

深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，約占深圳土地總面積的1/6，而這次城中村綜合整治分區劃定對象總規模99平方公里，約占全市1/3的城中村用地。

早在2017年11月，深圳出臺《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動計劃》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多個城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。

而從最新的“十三五”規劃來看，深圳的城市更新中心已經轉移到城中村，城中村和舊工業區占比已經超過90％。

深圳土地資源嚴重匱乏，城中村已成為開發商爭奪的重點。

在劉澄看來，房企在參與城市更新時，以獲取土地作為主要目標之一。政策性暫緩城中村改造，會在一定程度上拉長城市更新項目周期，客觀上加大房企的資金壓力和市場風險，而且大規模同時開展城中村改造不利于深圳整體房地產市場穩定。目前來看，房企控制好資金投入節奏，是風險控制的重要手段。

城中村或變統租保障房

根據深圳市住建局的摸底調查，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區內城中村91個；城中村農民房或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。從深圳鏈家研究院的長期監測來看，實際租住城中村的比例可能達60%~70%。

規劃意見稿提出，要加強城中村租賃市場監管。經政府統租后實施綜合整治類更新的城中村居住用房全部納入政策性住房保障體系，進行統籌管理。

事實上，2017年8月，深圳就提出“十三五”期間，將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

在此背景下，不少房企、銀行、中介機構開始涉足深圳城中村改造，發展住房租賃。比如，深圳萬科2017年出資1000萬元成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司，介入深圳城中村的改造運營；深業集團也與政府合作改造水圍村等。

58安居客房產研究院首席分析師張波此前接受記者采訪時表示，應該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過整治和改造，農民房的居住環境得到明顯提升，但由于裝修成本等因素會帶動租金的短期上漲。

而劉澄指出，從租售比來看，房租存在長期上漲空間，但一旦區域性房租上漲過快，政策干預會對房企的項目收益率帶來影響。

在業內看來，城中村綜合整治不僅為解決歷史遺留下來的農民房問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源，有利于建設多渠道供應的住房體系。

記者 董青枝