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在房地產市場中，房價的一項關鍵功能，就是通過給流通不動產定價來給所有未交易的不動產定價。政府土地使用權出讓價格，也是在給未進入流通的土地相關資產定價。如果房價劇烈下跌、土地大量流拍，所有抵押給銀行的不動產估值就會大幅縮水，中國經濟就會像日本經濟泡沫破裂時那樣被銀行壞賬拖下水。這是在計劃大規模開征房地產稅時必須加以考慮的。

有人認為，面對貨幣難題，央行可以通過降息、降準等貨幣政策來恢復市場的流動性。但央行的這些貨幣政策工具只能用來創造基礎貨幣。不通過銀行貸款，基礎貨幣就不能真正進入市場流通。一旦房地產市場萎縮，市場缺少優質的抵押物，貸款生成貨幣的渠道就會阻塞，基礎貨幣再多也只能堆積在銀行系統里。換句話說，貨幣政策只能在基礎貨幣供不應求時起作用，一旦市場因缺少抵押物消失而出現貨幣需求不足，再寬松的貨幣政策也創造不出足夠的貨幣。美聯儲面對的就是這樣的困局：在逆全球化和新冠肺炎疫情沖擊下，美元需求急劇萎縮，美聯儲大規模擴表與美元需求萎縮同步，美聯儲不得不通過前所未有的Taper回收滯留在銀行系統內的流動性。

在中國，地方政府主導的城市化是貨幣需求最主要的創造者。而地方政府負債的幾乎所有信用，都來自土地而非稅收。一旦大規模開征房地產稅導致房價劇烈下跌、土地大量流拍，地方政府的融資能力就會急劇萎縮，不僅無法開展新的固定資產投資，為之前的固定資產投資進行的融資也可能變為壞賬。一旦社融出現斷崖式暴跌，真正進入市場的貨幣就會大量減少，市場機制就可能衰退，中國經濟就可能再次退回低效的計劃經濟。這是各地推出房地產稅時要非常慎重考慮的——局部正確的改革，可能合成整體系統性風險。這是由中國獨特的貨幣生成機制所決定的。發達國家房地產稅沒有出現問題，不等于中國采取同樣的做法就不會有問題，畢竟中國經濟的底層邏輯和西方不同。

制度錯配

開征房地產稅另一個容易被忽略的風險，就是制度錯配。熊彼特說過，所有現代國家都是稅收國家。稅收的本質是公共服務的價格，是政府與社會的交易?，F代社會以前，直接稅征收是政府單方面強加給社會的。這樣的機制無法顯示社會對公共服務的真實偏好，因此征收效率極低，征稅導致戰爭（美國獨立戰爭）甚至革命（法國大革命）的案例不勝枚舉。西方國家發展起來的憲政體制，實際上就是同直接稅的征收相匹配的制度——通過民選的代議制確定公共服務的價格。房地產稅是典型的直接稅，是西方國家地方政府公共服務支出的主要來源。地方民主自治（類似中國的小區物業管理）是公共服務提供的基礎制度。

中國改革與蘇聯解體后的改革的一大區別，就是維持了歷史上傳統的中央集權式政府模式。盡管這一模式被西方主流經濟學所詬病，但實踐卻表明這一制度并沒有像幾乎所有西方主流理論預言的那樣走向失敗。在全球公共服務市場的競爭中，中國體制不僅可行而且高效。其中一個重要原因，就是中國政府的財政迄今為止主要是建立在間接稅基礎上的，納稅主體是企業和機構而非個人。在間接稅制度下，購買公共服務的納稅者（主要是企業）可以選擇用“腳”投票（自由），這使得政府可以在保有非常大的公共權力的條件下，顯示消費者的偏好。這種權力在國家競爭（例如抗擊新冠肺炎疫情的國家對比）中，顯示出所有經典理論都沒有預料到的巨大優勢。

無論是在稅收理論還是在政治理論中，稅收和制度的匹配都屬于其研究的盲區。在現實中，只要出現制度錯配——間接稅對民主，直接稅對集權——就一定會導致社會運行的低效乃至混亂。新加坡直接稅占政府公共服務支出的比例很低，政府在民選國家中保持了罕見的集權。英國最開始對北美征稅時，其實稅率并不高，但美國人寧愿打仗也不交稅。獨立戰爭后，美國實現了稅制和體制的匹配，才成功轉型為熊彼特所說的現代國家。

脫離稅率談房地產稅，就像脫離劑量談藥效。稅率高低和居民自治程度是正相關的。小區物業費本質上就是房地產稅的一種，收費越高，就必須讓渡越多的權力給業主委員會。否則，收取很高的費用，卻不讓大家決定如何使用，最終物業費根本收不上來。房地產稅也是如此。如果稅率很低，和電價、水費差不多，那推行起來就很容易，新加坡就有類似稅種。但如果指望房地產稅像在發達國家那樣成為地方政府的主流稅種，就必須同步對地方政治制度做出相應的調整。這種調整幅度取決于直接稅占總稅收的比重。除非是像三亞、迪拜、邁阿密那樣本地人資產占比很小、外來人口購買資產占比很大的城市，否則本地人可能傾向于投票推行低稅率的房地產稅。一般情況下，高稅率會遭到制度性抵制。

用地方政府錦標賽來解釋中國特色的經濟增長是近年來開始流行的一個理論。其實，“中國地方政府熱衷于參與這種錦標賽”本身就需要被解釋。間接稅和中央集權制度的組合，是中國地方政府行為與眾不同的根本原因。以真實財富為稅基的間接稅，決定了中國地方政府可以而且必須開展稅收爭奪賽。這就是中國地方公共服務市場競爭如此激烈的根本原因。一旦地方政府主要收入來源轉向房地產稅，中國地方政府的行為也就與其他國家地方政府的行為趨同。這一地方競爭形成的增長發動機也會逐漸熄火。

在更深的層次上，任何稅收都是政府和公民之間的契約。新稅種一旦建立，就會形成權利與義務的交易。一個例子就是農業稅的取消。21世紀初，農業稅占稅收的比重就已經很低，在有的地方甚至覆蓋不了征收成本。于是，國家拿下了這一千百年來加在農民頭上的稅負。房地產稅是稅收中少數幾項涉及國家與公民之間契約的制度，但相關的理論研究還幾乎是空白。

脫實向虛

稅基是以真實財富還是以虛擬財富為基礎，對經濟是“脫虛向實”還是“脫實向虛”有著隱蔽而深刻的影響。在中國的稅收制度里，幾乎所有稅種都是以社會創造出的真實財富為稅基。但房地產稅不是。房價體現的不是真實財富，而是和股票價格一樣，體現的是這項房產的未來收益。

對虛擬財富征稅，和透支未來財富沒什么兩樣。在真實財富不變的條件下，增加稅收的一個辦法，就是提高資本的估值，結果就是房價越高，政府收入就越有保證，一旦資產價格下跌，政府就會入不敷出。如果政府稅收的基礎“脫實向虛”，其政策和資源就會向虛擬經濟傾斜，并最終導致整個經濟“脫實向虛”。而房地產稅正是這樣一種以虛擬財富為征收對象的稅種。這是政府在推出這類以資本為稅基的稅種時必須考慮的。

房地產稅之所以有“欺騙性”，就是因為通過會計規則連續計入政府收益，給政府帶來現金流的錯覺。實際上，房地產稅并不是政府通過公共服務帶來的真實財富增長，因為房價本身就是虛擬財富的度量。表面上看，房地產稅是給政府帶來了連續現金流，但由于是對虛擬財富征稅，因此，對整個社會而言其實是連續負債。

對虛擬財富征稅，會讓政府不再關心實體經濟的好壞，只要政府能放大未來收益，比如降息、發債，就可以從中抽成，增加收入。實際上，這種連續負債乃是一種偽裝的“龐氏騙局”。正是因為這種對虛擬財富的依賴，西方國家的地方政府幾乎不熱心招商引資，它們更關注的是虛擬財富的漲跌。

有人說香港的差餉稅類似于房地產稅。其實，差餉稅與房地產稅有本質的不同，最主要的一點就是稅基不同。差餉稅的稅基是房租，是真實財富；而房地產稅與房價掛鉤，是對房產未來收益的估值，是虛擬財富。前者是對現金流征稅，后者是對資本征稅。兩個稅種看似都以房地產為征收對象，但本質完全不同。正因稅基不同，兩者的劑量不同，差餉稅創造的收入在政府稅收中幾乎可以忽略不計。現在各城市中的小區物業費本質上就是一種房地產稅，但劑量不足以對整個房地產市場產生影響。

很多人認為擁有資本的都是富人，對富人征稅可以“劫富濟貧”，縮小貧富差距。這些都是想當然。把對公共服務的定價建立在虛擬財富的基礎上，不僅不會縮小貧富差距，還會誘導政府乃至整個經濟“脫實向虛”。希望通過對資本征稅實現縮小貧富差距的目標，在西方國家有著廣泛的實驗，至少皮凱蒂在《21世紀資本論》中的研究表明，沒有一個征收財產稅的國家能夠因此縮小貧富差距。事實上，征收財產稅的國家不僅沒有縮小貧富差距，反而帶來貧富差距不可逆的擴張。表面上看，不對勞動征稅、對資本征稅是保護勞動、抑制資本，但結果卻是整個經濟“脫實向虛”，富的越富，窮的更窮。這就跟在中國企業面臨的稅率高于在美國（也就是所謂的“死亡稅率”），企業反而遷往中國是一個道理——你要發展什么，就要對什么征稅。僅靠對資本征稅來縮小貧富差距，只能是杯水車薪、隔靴搔癢。

結語

盡管開征房地產稅有種種好處，世界上幾乎所有主要國家都把房地產稅作為地方政府的一個主要稅種，但將這一稅種移植到中國仍然有許多根本性的問題需要解決。中國改革開放成功的一個重要經驗，就是不搞休克療法、不搞“一刀切”，而是尊重地方各自的探索。自上而下運動式的改革（比如物價闖關）幾乎沒有成功的。相反，那些源于各地實踐摸索出來的改革（比如土地制度），都獲得了出乎意料的成功。

和其他發展中國家一樣，中國在發展過程中并沒有通過股票、債券、期貨這樣的金融工具解決資本生成的問題。過去20余年，中國經濟史詩般的增長，主要歸功于房地產市場帶來的資本。房地產資本化在給中國經濟帶來種種問題的同時，也讓中國在全球資本競爭中握有一手好牌。正是在這種背景下，征收房地產稅在中國變得和任何其他國家都不一樣。一旦房地產行業出現問題，對中國經濟的沖擊也會遠超任何其他國家。鑒于房地產稅對中國核心資本市場的影響巨大，攸關全局，它的出臺也就需要特別慎重。特別是當前國際局勢動蕩不安的情況下，更是如此。

《大崛起：中國經濟的增長與轉型》，中國人民大學出版社2023年1月出版