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【5月26日，全國人大財經委副主任黃奇帆做客復旦大學中國經濟研究中心第11期“中國大問題”講堂，作了“關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考”的講座。以下為根據現場錄音整理作者修訂的權威版，首發于微信公號復旦大學經濟學院。主辦方賜稿觀察者網發布。外標題為編者所加。】

一、房地產和實體經濟存在十大失衡

習近平總書記在去年底中央經濟工作會議上明確指出：“當前，我國經濟運行面臨的突出矛盾和問題，根源是重大結構性失衡，主要表現為實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡。”這三大失衡中，房地產和實體經濟失衡尤為突出，我認為，主要表現在十個方面：

（一）土地供需失衡

宏觀上看，過去幾十年，我國平均每年有800萬畝耕地轉化為城市建設用地，再加上一些計劃外征地，實際上每十多年全國就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從80年代的23億畝，減少到現在不到20億畝。

從保證糧食安全的角度看，我國每年人均口糧消費約為150公斤，肉禽蛋奶折合人均飼料糧300公斤左右，按13.7億人口規模和耕地畝均360公斤糧食單產計算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘。

我們國家有一個判斷，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國家安全所在。

為此，為國家戰略安全計，我國土地供應應逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年700萬畝，今年計劃供應600萬畝。土地供應總量減少了，房地產用地自然會更緊一些。“地少人多”，這是我們國家的國情，城市發展中必須把握國情，加強土地的集約節約利用，提高土地的利用效率，實現土地資源的優化配置。

結構上看，國家每年批準供地中，約有1/3用于農村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：55%左右用于各種基礎設施和公共設施，30%左右給了工業，實際給房地產開發的建設用地只有15%。這是2/3城市建設用地中的15%，攤到全部建設用地中只占到10%左右，這個比例是不平衡的。

相比歐美國家工業用地一般占城市建設用地的15%，商業和住宅類住房用地一般占25%左右的情況，我們工業用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

區域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應一點，人少的地方就少供應一點？政府有時是逆向調控，對大城市有意控緊一點，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指標會多一點，造成了資源配置在城市間的不平衡。

（二）土地價格失衡

過去這十年，一線城市的房價幾乎漲了八倍到十倍，很多時候大家說這是通貨膨脹現象。

的確，近十年M2從10多萬億漲到100多萬億，增長了10多倍，房價也差不多漲了10倍，邏輯判斷好像房價上漲是由貨幣膨脹導致的。

然而，為什么同樣的通貨膨脹，有的商品漲價了，有的商品還掉價了？其實還是與供給需求有關。對于供過于求的商品，哪怕貨幣泛濫，也可能價格跌掉一半。貨幣膨脹只是房價上漲的必要條件而非充分條件，只是外部因素而非內部因素。

住房作為附著在土地上的不動產，地價高房價必然會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價這個內因不配合，房價想漲也是漲不起來的。

控制房價的關鍵就是要控制地價。現在，土地升值有點畸形，原因有三方面：

其一，土地拍賣制度本身會不斷推高地價。

現行的土地拍賣制度，是上世紀八九十年代，學習香港的土地批租形成的。它的好處是，政府主導下的陽光作業，能夠避免腐敗和灰色交易，實現公平公正交易。

但拍賣制有個特點，就是價高者得，實際過程就會把地價越拍越高。如果通過行政手段對土地價格進行拍賣封頂，本身又與市場化交易規則相違背。

其二，土地供應不足。在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也會越來越高。這是由供不應求的缺口所導致的。

其三，通過舊城改造的拍賣用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動遷成本邏輯上會參照這個地區的房產均價來補償，比如這個地區房價每平方米7000元，拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價。

這樣的土地建成商品房的價格往往會賣到每平方米1.5萬元以上。在這個意義上，如果靠舊城改造滾動城市開發，房價肯定會越來越高。總之，拍賣機制，加之新供土地短缺，舊城改造循環，這三個因素相互疊加，地價就會不斷上升。

（三）房地產投資失衡

按經濟學的經驗邏輯，一個城市的固定資產投資中房地產投資每年不應超過25%。

十年前，我在重慶分管城建時就定了這個原則，一些人不理解，實際上這可以從國際上房地產運行的“1/6理論”中找到答案。正常情況下，一個家庭用于租房的支出最好不要超過月收入的1/6，超過了就會影響正常生活。

買房也如此，不能超過職工全部工作年限收入的1/6，按每個人一生工作40年左右時間算，“6—7年家庭年收入買一套房”是合理的。對一個城市而言，GDP不能全部拿來投資造房，否則就無法持續健康發展。

正常情況下，每年固定資產投資不應超過GDP的60%。如果GDP有1萬億，固定資產投資達到1.3萬億甚至1.5萬億，一年兩年可以，長遠就會不可持續。

固定資產投資不超過GDP的60%，再按“房地產投資不超過固定資產投資的25%”，也符合“房地產投資不超過GDP1/6”這一基本邏輯。這就是我在重慶工作期間，一再強調“房地產投資不要超過固定資產投資1/4”的理論出發點，實踐證明也是合理的。

目前看，全國32個省會城市和直轄市中，房地產投資連續多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然偏高。

總之，投資占GDP比重太大，就會不可持續。有些城市因為房子造得很多，基礎設施、實體經濟、工商產業沒跟進，又會出現“空城”“鬼城”。