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在過去一兩百年大規模城市化進程中，全世界的一個普遍現象是，各個國家和地區耕地不但沒減少反而有所增加。這是為什么呢？原因在于在農村，由于居住分散，人均建設用地250-300平方米；在城市，比較集約和節約，人均用地100平方米左右。

一個農民進城，理論上講，可以節約100多平方米的建設用地，若把它復墾，耕地必然增加。但中國農民由于“兩頭占地”，農村的宅基地和建設用地沒退出，城市又為其匹配了建設用地，所以全國耕地總量不斷減少。

怎么解決這個問題呢？地票設計要遵循三個原則：一是要體現農村土地是集體的公有制性質；二是農民是農村改革的主體，要保護好他們的利益；三是農村土地要嚴格實行用途管制，城鄉之間地票的交易對象是建設用地，不涉及任何耕地。

按照這三條原則，經中央批準，重慶開展了地票交易探索。所謂地票，就是指將閑置的農民宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公益公共設施用地等農村建設用地，復墾為耕地而產生的建設用地指標。它作為土交所交易的主要標的物，具有與國家下達的年度新增建設用地計劃指標、占補平衡指標相同的功能，可在重慶市域內憑票將符合土地利用總體規劃、城鄉總體規劃的農用地，按照法定程序征轉為國有建設用地。

地票的形成和使用，有四個基本環節：一是復墾，二是驗收，三是交易，四是使用。通過這個過程，農民進城了，農村閑置的宅基地和建設性用地變成耕地，被開發的城郊結合部的耕地面積小于農村復墾的耕地面積，最后全國耕地總面積就增加了。

一方面，地票制度具有反哺“三農”的鮮明特色。主要體現在：第一，落實了最嚴格的耕地保護制度。地票制度將用地模式由“先占后補”變為“先補后占”，避免了過去占多補少甚至只占不補的現象。

而且，經過幾千年農耕文明，我國可墾土地已經基本開發完了，耕地后備資源匱乏，為了完成占補平衡指標，有的地方開墾25度以上的坡地林地，還有的甚至把彎彎的河道拉直，把灣灘變糧田，不僅破壞生態，所得耕地質量也令人擔憂，幾年后又不得不退耕還林。“地票”就解決了耕地復墾的后備資源不足問題。

由于農村閑置的住宅、廢棄的學校、鄉鎮企業等所處的地方大多地勢平坦、水源充足，復墾后既無破壞生態之憂，也能保證補充耕地的質量。

第二，打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標準化交易品，具有虛擬性、票據性，也有很強的輻射性，通過土交所實現交易，可以讓身處千里之外偏遠地區的農民享受到大城市近郊的級差地租。

第三，賦予農民更多財產權利。增加農民收入，關鍵是提高農民財產性收入。重慶每畝地票均價20萬元左右，扣除2萬多元的復墾成本，凈收益大體18萬元。這筆錢按15%：85%的比例分配給集體經濟組織和農戶，每畝地農民能拿到15萬元左右，是一筆很大的財產性收入。

同時，地票作為有價證券，可用作融資質押物，為農房貸款的資產抵押評估提供現實參照系，從而解決農民信用不足的問題。

第四，支持了新農村建設。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來是新農村建設的難題，主要的原因就是農民手里缺錢。

實踐中，重慶把農村閑置宅基地復墾與農村危舊房改造、地質災害避險搬遷、高山生態扶貧搬遷等工作有機結合、共同推進，達到了“一票”帶“三房”的效果。

第五，推動了農業轉移人口融入城市。通過土地復墾和地票交易，農民工進城有了“安家費”，相應的養老、住房、醫療、子女教育及家具購置等問題，都能很好地解決，無疑可以讓轉戶居民更好地融入城市。

另一方面，地票制度可對城市房地產調控特別是土地供應發揮重要作用。

剛才講到，近幾年，國家逐步控制新增建設用地計劃指標，在建設用地配置使用上又主要供給基礎設施、公共服務設施和工礦倉儲用地，房地產用地供給不足。

地票制度可以相當程度上解決這一難題，因為地票制度形成的土地指標，是市場化指標，可以等效于國家用地指標，專門提供給開發商用于房地產開發時的征地需求，從而彌補房地產開發用地不足的矛盾。

拿重慶來講，近幾年，國家下達重慶的建設用地指標在16—17萬畝。實際使用中，重慶優先保證基礎設施和民生項目用地，合理保障工礦倉儲用地，能夠用于房地產的土地極其有限，也只有10%近2萬畝左右。

不過，由于有了地票制度，每年可市場化供地2萬多畝，很好地補充了住房建設所需用地。重慶包括萬州、涪陵在內的二三十個中小城市實力相對較弱，城市開發的過程都是用國家下達的新增建設用地指標，主城區作為近千萬人口的特大城市，每年2萬多畝房地產開發批租指標，基本上全部來自地票交易。

這就相當于重慶房地產開發的土地指標多了一倍，土地供應量增加了一倍，房地產調控能力就大大增強。

重慶的這項探索，目前已被納入國家《深化農村改革綜合性實施方案》予以推廣。

以上這五個方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供給側結構性改革的長效機制，以后再逐步形成法律法規。我國應該有《房地產稅法》，應該有《住房法》，應該有《房屋租賃法》，將一些基礎性制度和長效機制固化下來。

我相信，只要按照中央要求，各有關方面靶向施策、精準發力，打好調控組合拳，中國房地產市場一定會實現持續健康發展，人們群眾獲得感幸福感一定會越來越強。

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