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現(xiàn)在，一些地方固定資產(chǎn)投資綁架了國民經(jīng)濟發(fā)展，成為穩(wěn)增長的“殺手锏”，大家都這么抓，比重越抓越高，失衡就會越來越重。

（四）房地產(chǎn)融資比例失衡

2011年，全國人民幣貸款余額54.8萬億，其中房地產(chǎn)貸款余額10.7萬億，占比不到20%。這一比例逐年走高，2016年全國106萬億的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額26.9萬億，占比超過25%。也就是說，房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而房地產(chǎn)貢獻的GDP只有7%左右。

而且，去年全國貸款增量的45%來自房地產(chǎn)，一些國有大型銀行甚至70%-80%的增量是房地產(chǎn)。從這個意義上講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，導(dǎo)致眾多金融“活水”沒有進入到實體經(jīng)濟，就是“脫實就虛”的具體表現(xiàn)。

房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而房地產(chǎn)貢獻的GDP只有7%左右。

這些年，中央加地方的全部財政收入中，房地產(chǎn)稅費差不多占了35%，咋一看來，這一比例感覺還不高。但考慮到房地產(chǎn)稅費屬地方稅、地方費，和中央財力無關(guān)系，把房地產(chǎn)稅費與地方財力相比較，則顯得比重太高。

全國10萬億地方稅中，有40%也就是4萬億是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的，再加上土地出讓金3.7萬億，全部13萬億左右的地方財政預(yù)算收入中就有近8萬億與房地產(chǎn)有關(guān)。

政府的活動太依賴房地產(chǎn)，地方政府財力離了房地產(chǎn)是會斷糧的，這也是失衡的。

（六）房屋銷售租賃比失衡

在歐美國家，所有的商業(yè)性房屋，銷售和租賃大體各占50%。

租賃有兩類，一類是開發(fā)商開發(fā)后自持物業(yè)出租，一類是小業(yè)主和老百姓購買后出租。比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革開放前，我國大部分居民也是住在政府、集體或者企業(yè)的公房體系中，產(chǎn)權(quán)歸公家，住戶只有承租使用權(quán)。

近十年，我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進行買賣的，真正作為租用的不到10%。這樣的市場結(jié)構(gòu)是畸形的。

當(dāng)前，中國房屋租賃市場有四個不足：

第一，租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價的能力，業(yè)主可以隨心所欲隨意調(diào)整租金。

第二，業(yè)主可以隨時收回房屋，讓租賃者朝不保夕、居無定所，穩(wěn)定性不夠。

第三，租房者因為沒有產(chǎn)權(quán)，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務(wù)，不能實現(xiàn)與城市居民同等國民待遇。

比如，租房者小孩不能就近入學(xué)，只有買了房子，哪怕只有幾平方米的一個小閣樓才算學(xué)區(qū)房。戶籍也是買房入住幾年才能辦理，租房是根本不算的。

第四，有恒產(chǎn)才有恒心，由于我們制度上、工作上、習(xí)慣上有這些問題，老百姓產(chǎn)生了一種思想意識，就是把租房作為一種短暫的、過度的、臨時性的辦法。我現(xiàn)在租房子，那是我沒辦法，只要有一天我稍有能耐，立刻就會買商品房、產(chǎn)權(quán)房。

房屋租賃市場發(fā)育不足，也是一種失衡。

（七）房價收入比失衡

剛才講，“6-7年家庭收入買套房”是合理的“1/6理論”邏輯。現(xiàn)實情況卻遠非如此。

從均價看，一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，房價收入比往往已到40年左右。這個比例在世界已經(jīng)處于很高的水平了。考慮房價與居民收入比，必須高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。

有人說，紐約房子比上海還貴，倫敦海德公園的房價也比上海高，但倫敦城市居民的人均收入要高出上海幾倍。就均價而言，倫敦房價收入比還是在10年以內(nèi)。

我們高得離譜！一線城市房價收入比高到40左右，20多個二線城市都在25年左右。當(dāng)然，也有一些小縣城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子賣不掉的也有。

大家經(jīng)常說房價高，主要是一二線城市或者三線中的一些活躍城市，由于各種原因使得房價收入比高了以后產(chǎn)生了不均衡。

（八）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡

一線二線城市由于土地的供不應(yīng)求，形成房產(chǎn)開發(fā)量的供不應(yīng)求，其房屋庫存去化周期只有三四個月，而且還是在限賣限購的背景下，一旦放開，就會無房可供。

而有些城市的庫存去化周期長達十幾、二十個月，甚至三、四年都賣不掉，這就是一種不均衡，一種資源錯配。

供不應(yīng)求的城市應(yīng)多供點土地，多造點房子；供過于求的地方，不應(yīng)該再批地。這樣，才能把錯配的資源調(diào)控回來。

房地產(chǎn)開發(fā)是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調(diào)控，一定要從供給端發(fā)力，政府和企業(yè)有比較明確預(yù)測信息來進行供給。

比如，幾百萬人的大城市，人均住宅面積大致在40平方米，三口之家差不多就90—120平方米。如果一個城市只有一百萬人，造4000萬平方米就足夠了。

如果現(xiàn)在已有2000萬平方米，每年再開發(fā)1000萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人均就有70—80平方米，肯定會過剩。

因此，規(guī)劃時就要以人均40平方米作為底數(shù)，最多上下浮動10%—15%，不能由著房地產(chǎn)開發(fā)商蠻干。政府也絕不能短視，只圖短期GDP，否則就會弄一堆爛尾樓、空城，最終經(jīng)濟熄火上不去。

再比如，一個城市該造多少寫字樓呢？實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，再多必過剩。

對大城市而言，每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米4萬元GDP來規(guī)劃。另外，商場的面積也應(yīng)該基于商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。

如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么批量零售的收入，扣除人工、水電、房租等各種費用，一定會是賠本的買賣。因此，一定要強化城市規(guī)劃的理念，不能胡亂造房，要算好投入產(chǎn)出。

現(xiàn)在，一些城市的開發(fā)商無論是在城市中心地帶還是在邊緣地帶，大量興建寫字樓。一搞大賣場就是50萬平方米的綜合體，一搞就是5個、10個，地方政府由著性子就批，都是空城鬼城的代表、亂開發(fā)的代表、好大喜功的代表，是一種不吸取教訓(xùn)的失衡現(xiàn)象。

（九）房地產(chǎn)市場秩序失衡

有的開發(fā)商買來土地后，在利益驅(qū)使下，將原來規(guī)劃為寫字樓的改為住宅，原來規(guī)劃為工業(yè)的改為商業(yè)，原定容積率1:2結(jié)果變成了1：3、1:4，等等。這種現(xiàn)象屢見不鮮。

這些行為最后都會被政府罰款，但罰不抵收，不管是開發(fā)商勾結(jié)政府官員干，還是開發(fā)商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不責(zé)眾，亂象屢禁不止。

有的開發(fā)商在銷售房屋的時候，賣不掉就把房子切碎賣；或者搞售后返租，實際上是高息攬儲，但老百姓覺得劃算，很容易上當(dāng)，一旦壞賬，老百姓就找政府，最后變成社會的不穩(wěn)定因素。

有的開發(fā)商在融資的時候，向銀行借、向信托借，借高利貸，發(fā)債券，再到后來就把手伸向理財資金、小貸公司，在公司內(nèi)部向員工亂集資，在社會上騙老百姓的錢，種種亂象層出不窮。

還有一些開發(fā)商，本應(yīng)在獲批土地后兩年內(nèi)啟動、五年內(nèi)完成開發(fā)的，但他們把地一直囤著，十年下來地價倒?jié)q了十倍，什么活不干，坐享其成，轉(zhuǎn)手就賺十倍。這些方面，亟需加強管理。

（十）政府房地產(chǎn)調(diào)控失衡

總體上，經(jīng)濟下行的時候，一些地方政府希望刺激房地產(chǎn)，就往東調(diào)；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫積聚的時候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下，就往西調(diào)。如此一來，忽東忽西，最后只能是南轅北轍。

再有，一些地方政府習(xí)慣于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定性的、長周期的、法治化的措施，也缺乏經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿的措施。

很多時候僅在需求側(cè)調(diào)一調(diào)、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，這是我們在調(diào)控方面的缺陷。如果相關(guān)政策經(jīng)常上上下下、變來變?nèi)ィ蜔o法形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，勢必對老百姓的生活習(xí)慣、價值觀念、家庭穩(wěn)定帶來影響，也會對金融市場和實體經(jīng)濟造成破壞。

以上房地產(chǎn)存在的十個方面失衡，會帶來很多不良后果：

一是房產(chǎn)成本高了以后，會惡化實體經(jīng)濟投資環(huán)境，使實體經(jīng)濟脫實向虛。

二是搞企業(yè)的看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣幾套房比一年的利潤還多，資金就不再往實體投，都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，最后各行各業(yè)大家一起投房產(chǎn)、炒房產(chǎn)，加速泡沫積聚。

三是實體企業(yè)的職工因為房價過高，買不起房子，也會逼得實體經(jīng)濟搬離高房價地區(qū)。

長期來講，房地產(chǎn)價格按GDP的增長率、按城市居民收入的實際增長率同步增長是符合經(jīng)濟規(guī)律的，但泡沫性的高房價對實體經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的負面影響和傷害是顯而易見的，必須引起高度重視并認真加以解決。

二、建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長效機制

那么，應(yīng)該用什么樣的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢？

去年底，習(xí)近平總書記在中央工作會上明確要求：“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位。”“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，抑制房地產(chǎn)泡沫。”

這一重要指示，是我們做好房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理體系改革的總遵循。我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合對習(xí)近平總書記關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控重要講話精神的理解，我認為當(dāng)前有五項基礎(chǔ)性制度尤為重要。

長效機制之一：土地

第一，控制土地供應(yīng)總量。一個城市的土地供應(yīng)總量一般可按每人100平方米來控制，這應(yīng)該成為一個法制化原則。100萬城市人口就供應(yīng)100平方公里。爬行釘住，后發(fā)制人。

什么意思？你這個城市有本事，把人口集聚到500萬，如果以前只給了你350萬平方公里，今后若干年內(nèi)每年就逐步增加土地供應(yīng)，補上這個缺口。

不能根據(jù)長官意志，計劃未來有城市人口500萬，現(xiàn)在才200萬，就要500平方公里，結(jié)果今后十年里真的給了你300平方公里，你300萬人沒來，或只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了一些人，這個土地的錯配，誰負責(zé)？

土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調(diào)控，長官意志。這是因為，規(guī)劃意圖能否落地變成現(xiàn)實的因素，不僅僅是土地問題，還涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、投融資匹配能力等因素。在這些因素中，土地是殿后的因素，而不應(yīng)成為招商引資盲目擴張的領(lǐng)頭羊。

總之，土地供應(yīng)總量應(yīng)當(dāng)爬行釘住人口增加，而不是違反經(jīng)濟規(guī)律去逆向調(diào)控。在這個意義上，土地指標不應(yīng)該各城市平均分配，而是要看誰的人口多，增長快。

原則上，應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)跟著功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走，形成一個比較完整的土地調(diào)控邏輯鏈條。這個原則言簡意賅，最笨的方法可能最有效。如果把規(guī)則弄得復(fù)雜，小城市講小理由，大城市講大理由，弄到最后就會糊里糊涂的。

第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例。人均100平方米的城市建設(shè)用地，該怎么分配呢？不能都拿來搞基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，也不能都拿來搞商業(yè)住宅。

大體上，應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要。對工業(yè)用地，應(yīng)該控制在20平方米以內(nèi)，一平方公里要做到100億產(chǎn)值。

這方面，要向上海學(xué)習(xí)，早在90年代開發(fā)浦東時，金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃10平方公里，當(dāng)時就要求每平方公里產(chǎn)出至少100億，事實上金橋工業(yè)區(qū)到2000年產(chǎn)出就達1500億了。

現(xiàn)在一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方公里甚至只有20-30億工業(yè)產(chǎn)出，浪費太嚴重，一定要摳門一點，提高剛性約束，把過去太慷慨的工業(yè)用地倒逼下來。

這樣，就會有25平方米用于房地產(chǎn)開發(fā)，比過去增加供地10平方米，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用來搞商業(yè)開發(fā)。

夠不夠呢？如果1000萬人的城市，1000平方公里建設(shè)用地，就可以搞50平方公里商業(yè)設(shè)施用地。200平方公里的住宅用地，相當(dāng)于2億平方米，如果容積率平均1:2，就是4億平方米，1000萬人口的城市，人均40平方米住房應(yīng)當(dāng)是平衡的。

因此，要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)，工業(yè)用地占比太高的問題，把城市用地20%用于住宅開發(fā)、5%用于商業(yè)開發(fā)，這個比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來。

第三，控制拍賣土地價格。大體上，樓面地價不要超過當(dāng)期房價的三分之一。如果一地塊周邊當(dāng)期房價1萬元/平方米，地價拍到3300元/平方米就要適可而止，否則就會人為推高房價。

“限價限價”，絕不是長官意志，自己隨意限一個地價，兩萬限一下，三萬限一下，到底限多少呢？政府不在土地上去推高房價，地價跟著房價慢慢走。當(dāng)土地的供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時候，如果地價高了，就把政府的儲備地多賣幾塊出來平衡一下。