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編者按：9月10日，恒隆集團發布了2020年的中期報告，其中有一篇“董事長致股東函”。陳啟宗先生在文中不僅介紹了恒隆集團今年的營業情況，還指出并分析了國際局勢與香港的現狀。在他看來，香港回歸后的二十多年中，雖然中國政府對香港多有優待，但香港的教育界很大程度被所謂的反政府泛民主派主導。他們巧妙而蓄意地將年輕一代洗腦，令青少年反對北京，并宣揚分離香港和祖國的思想。

去年反修例風波開始后，觀察者網總編輯金仲偉曾前往香港，在恒隆集團總部采訪了陳啟宗先生。當時他指出香港一部分人“從回歸第一天開始，就不知道自己姓什么。”時隔一年，隨著《香港國安法》的通過，陳啟宗先生也對香港未來充滿希望，期待此法能夠扭轉社會氣氛，讓香港有機會回歸理性，重上正途。觀察者網刊載此函，略有刪改，供讀者參考。

【文/ 陳啟宗】

業務回顧

本人在六個月前的致股東函中，提到我們正面對兩大威脅——香港社會動蕩及中美關系惡化。如今，我們有第三大威脅：2019冠狀病毒病疫情。上述威脅嚴重影響我們的業務，本人認為有必要在此函用大部分的篇幅來討論有關情況，希望股東能對我們業務所在的宏觀環境有確切的了解。要面對其中一種已經夠困難了，更何況三者同時發生。

請容本人先簡要地概述一下自己的想法。當香港街頭恢復平靜，部分是由于疫情帶來的威脅，此時全國人民代表大會常務委員會對香港頒布《香港國安法》。雖然本人認為這對香港來說是必要的舉措，但隨之確實也帶來了不確定性。另一方面，本來已經惡劣的中美關系已到了危急關頭。至于2019冠狀病毒病疫情，這確實是個難題，但不是新問題。2003年，我們經歷了“沙士”（SARS），但其對經濟的影響遠比現在的疫情小。上述三大威脅都在影響我們的業務：香港業務受三者打擊，而內地業務則從中受益。

這三項重大事件為何會打擊我們的香港業務不難理解，但為何我們在內地的業務反而從中受益呢？畢竟，其中兩者（不計影響只限本地的香港騷亂）一直困擾并將繼續困擾全球。疫情令內地民眾的海外奢侈品消費全部回流，以往他們購買奢侈品的交易中，在境內進行的不足30%。本來他們要在境外購買奢侈品，香港是最近、最方便的地方，但香港騷亂發生后，情況已不再如前。最后，中美關系惡化，中國會比以往更銳意推動其本地市場增長，包括個人消費。

請容本人再闡述一下對這三大威脅的看法，以及其對我們業務已造成的影響。更詳細的討論可參閱本函下一節——展望。

人類從前也經歷過大流行病。過去幾時年中，每隔數年便有疫癥在世界某角落出現。其中有些像目前的2019冠狀病毒病般，部分感染者可能沒有癥狀，病毒卻在不知不覺間散播開去。2019冠狀病毒病不算特別致命，感染者的死亡率約為4%。根據已公布的數據，2003年SARS的死亡率為10%，而2012年中東呼吸綜合癥（MERS）則為35%。埃博拉病毒自1976年便一直與人類共存，感染者中有半數因之死去。

然而，與過去任何一次疫情比較，2019冠狀病毒將會更大程度上改變世界。上一次全球大流行病是2009年的豬流感（H1N1甲型流感），首先在美國發現，擴散到逾214個國家和地區。雖然到目前為止以感染人數來說，當年的豬流感遠比2019冠狀病毒病多，但后者的死亡人數幾乎是前者的三倍。這次，更多國家采取了嚴厲的防疫措施，例如全面或局部封城，所以全球有更多人感受到痛楚。H1N1甲型流感大流行時情況并非如此，所以對全球經濟的影響要小得多；但這次國際交通往來幾乎完全停頓。美國是現在全球最大的經濟體，其經濟在第二季度的跌幅為73年來最大。全球沒有一個經濟體可以幸免。

此外，這次疫情剛好遇上近年“去全球化”的勢頭，因而在政治和經濟兩方面大大加速了這發展趨勢。美國利用疫情作借口，加劇了與中國的地緣政治緊張局勢，因而加速回到冷戰時期。經濟脫鉤會令全球供應鏈重組。這一切都與中美關系惡化息息相關，是上述三項影響我們業務的重大事件中的第二項。

短期內，2019冠狀病毒病疫情對我們各地的零售租賃業務不利。租戶大多數產品的銷售額已大幅下降，售賣食品雜貨等日用必需品的除外。在香港，疫情帶來的影響比2019年的街頭騷亂更為嚴重。幸而，盡管有些病毒可能會像埃博拉病毒一樣于數年后重臨，但流行病與疫癥終究會消失。一旦病毒消失，業務會迅速恢復。有時，“報復式消費”甚或會令某些業務回到從前水平。因此，這類公共衛生威脅的負面影響預計會是短暫的。

即使香港的街頭騷亂影響了所有零售業務，但對某些業務的打擊更大。我們的物業雖然也受到影響，但影響并非最嚴重。社會動蕩至少在三方面令零售商蒙受損失：第一，許多香港市民如非必要都不敢離家；第二，這些暴徒破壞了某些商店及設施；第三，內地旅客不再訪港，這是最嚴重且具有長遠影響的。香港實在有太多針對普通話人士（例如從內地來的）的仇恨行為。

香港警隊站在維護法治的第一線，但是遭到暴徒瘋狂襲擊（圖源：大公網）

2018年，訪港旅客總數超過6500萬人次，其中約80%來自中國內地。去年的數字主要因社會動蕩而下跌逾14%。一般下半年的旅客人數會較多，而所有有跌幅記錄的月份都在下半年。在六個月的騷亂期間，與2018年同期相比，訪港旅客減少近40%，而與這相比，今年上半年因疫情關系，旅客減少了90%。2019年受社會動蕩影響的六個月，香港零售銷售額按年下跌20%。今年，疫情令銷售額較2019年下跌約三分之一。

今年2月和3月的兩個月，內地的情況一樣差。我們的九個購物商場中，有兩個跟城中其他店鋪一樣，被地方政府勒令停業，只有售賣日用雜貨的（如有的話）除外。天津恒隆廣場關閉了36天，至3月11日才重開；無錫恒隆廣場在2月也停業了13天。這些影響已反映在我們的業績上。然而，無錫恒隆廣場的零售銷售額在過去六個月仍取得13%的增長，可見自4月起復蘇強勁，本人會在本文稍后就此詳述。

正因為中國政府采取了強硬的措施，病毒的傳播很快便受控。至4月，我們在上海的購物商場的零售銷售額已超越去年同期。假如把我們把昆明的新購物商場的零售銷售額計算在內，上海以外的購物商場的銷售總額與去年同期相若；即使不把其計算在內，差不多6月的時候，銷售總額也幾乎與去年同期相同。

在第二季度，或時至近日，各地購物商場的表現不一。我們的次高端購物商場——沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場和濟南恒隆廣場——正在緩緩恢復，但高端購物商場的表現已經遙遙領先，包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場，和某程度上算得上的沈陽市府恒隆廣場。在第一季度，次高端購物商場組別的零售銷售額比去年同期下降近50%；在第二季度，零售銷售額下降20%，雖然有大幅改善，但仍未完全恢復過來。另一方面，高端購物商場組別首三個月的零售銷售額跌幅少于25%；在第二季度，若撇除取得7%增長的沈陽市府恒隆廣場，零售銷售額平均飆升50%。

其中兩個物業目前狀態獨特，值得在此一提。大連恒隆廣場正從四星級購物商場升級至五星級，這可從其近期表現中反映，正好介乎我們的次高端購物商場與高端購物商場之間。第一季度的銷售額比去年同期下降38%，但第二季度與去年同期相比僅跌16%。兩家頂級品牌已于今年進駐，另有九家已簽約，將于明年開業。明年下半年，大連恒隆廣場將會是市內第一大高端購物商場。

這是我們2009年購置土地時的發展策略，惟物業于2015年開業時，經濟正深陷熊市，奢侈品牌的總部均不允許分店搬遷，我們只好按兵不動，暫作次高端購物商場。當市場于2018年年初回暖，我們隨即向頂級品牌招手。由于我們硬件優越，購物商場現時正在轉型升級。無錫恒隆廣場則更早一點朝這方向發展。本人預期我們的組合里會有更多購物商場轉型升級。

昆明恒隆廣場于2019年8月開幕，因此并無同比數據。簡而言之，該購物商場已是市內獨一無二的Home to Luxury。去年，購物商場只有四家頂級品牌，現已達至17家，并已全數開業，年底前將再有四家進駐。值得注意的是，13家奢侈品牌于今年上半年開業時正值疫情肆虐期間。

國際頂級奢侈品牌幾乎全部來自歐洲，這些品牌都強烈意識到中國市場的巨大吸引力，因此各大品牌都再次迅速擴充。就大多數一線及二線品牌而言，中國市場已占其全球銷售額約30%至40%，該數字很可能會繼續上升。這些品牌希望在繁榮的城市里，進駐最佳的購物商場，占據優質的鋪位。正因如此，我們與他們建立業主與租戶的關系是再自然不過的。我們的策略與購物商場是他們的不二之選。

這就是為何盡管疫情肆虐，今年我們仍然取得豐碩成績。計及去年和明年，我們已經與多家國際頂級奢侈品牌簽訂或將會簽訂超過70宗租約。大多數計劃年內開業的商戶現時已經進駐，然而今年僅僅過了一半。這個數字還未包括數家仍在磋商的商戶，而本人當然希望其中大部分會于未來12個月內簽約。

迄今為止，在我們的物業中，受益最大的是昆明恒隆廣場，其次是上海港匯恒隆廣場、大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場，以及還未開幕的武漢恒隆廣場。那些尚未落實的租約主要是與武漢恒隆廣場相關，此項目預期將于第四季度竣工，并會于2021年上半年開業。