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這并非個(gè)別事件，現(xiàn)今老師故意蒙騙學(xué)生的例子很多。如果白變黑、黑變白，那真理何在？我們的年輕人究竟被灌輸了（或者缺乏了）什么樣的道德觀？他們的是非觀念已在學(xué)校里被精心毀掉。這解釋了去年騷亂期間的暴行。

我們的孩子不斷被老師去中國化，難怪這么多13至15歲的青少年憎恨北京及香港政府。很多被捕的人在1997年后多年才出世，而期間北京一直格外厚待香港。一些成年人，包括騷亂領(lǐng)袖，必定是有系統(tǒng)地荼毒他們。以政治改革為名（你覺得15歲的青少年會(huì)明白政治改革是什么嗎？），刑事罪行都變得理直氣壯。在這方面，某份報(bào)紙也是荼毒青少年心靈的一大主力。這種人道德破產(chǎn)，今天卻備受西方領(lǐng)袖及其媒體稱贊。眾所周知，政治難容道德。

面對泛民主派在學(xué)校如此有系統(tǒng)地去中國化，北京當(dāng)局會(huì)怎么想？今天，內(nèi)地民眾已經(jīng)受夠了一些香港人扭曲的行為，難怪他們不再想來旅游了。誰能責(zé)怪他們？

直至一個(gè)月前，本人還沒看到有何方法糾誤返正。現(xiàn)在《香港國安法》可能足以扭轉(zhuǎn)社會(huì)氣氛，讓社會(huì)有機(jī)會(huì)回歸理性，重上正途。

自《香港國安法》通過以來，本人已覺察到一絲希望。香港人始終是沉默的居多，無論他們是否喜歡北京，他們都總會(huì)接受香港是中國的一部分。他們看到香港特區(qū)政府犯了許多錯(cuò)誤，但不認(rèn)同極端行為。去年的騷亂和反對派的許多去中國化策略令這些香港人感到悲傷，甚至惡心。現(xiàn)在《香港國安法》讓社會(huì)重現(xiàn)一點(diǎn)和平與理性，他們?yōu)橹吲d。他們之所以沒有發(fā)聲，是因?yàn)楫?dāng)泛民主派掌權(quán)時(shí)——泛民的確掌權(quán)，他們幾乎癱瘓了政府，坦白說發(fā)聲是有危險(xiǎn)的。現(xiàn)在他們松了一口氣，其中一些人開始出來了。

不管怎樣，香港人必須站出來，從至少三方面改變自己。政治方面，不要再對抗北京。無論喜歡與否，香港都是中國的一部分。不喜歡的話可以離開，但為何不留下來共同建設(shè)美好香港？現(xiàn)在我們必須經(jīng)歷“去政治化”的過程，而公務(wù)員必須參與其中。除職級非常高的官員外，其他人都應(yīng)該得以在沒有政治干預(yù)的情況下工作。

第二，我們的社會(huì)必須恢復(fù)足夠的凝聚力。《香港國安法》奠定了基礎(chǔ)，但全體市民必須在這基礎(chǔ)上嚴(yán)格遵守《基本法》。西方那套“一人一票”的民主制度會(huì)產(chǎn)生對立。據(jù)本人所知，世界上沒有一個(gè)小城市能在這制度下保持成功。本人相信，《基本法》所訂立的制度要好得多，我們都應(yīng)該大力支持。

6月30日，香港市民在銅鑼灣街頭支持實(shí)施《香港國安法》（新華社記者 王申攝）

第三，整個(gè)香港社會(huì)必須盡可能糾正所有錯(cuò)誤，例如修正教育制度，改善司法系統(tǒng)，以及將騷亂中做出令人發(fā)指行為的肇事者繩之以法等。還有很多很多。

北京方面必須保護(hù)《基本法》，所以必須嚴(yán)格遵守《基本法》，而不是像以前那樣過分放任。香港是中國的一部分，中央政府有責(zé)任確保適當(dāng)?shù)姆傻靡酝咨茍?zhí)行。

正如本人反復(fù)論述過，香港這23年來的根本問題是政治而非經(jīng)濟(jì)。最近，北京首次承認(rèn)了這點(diǎn)。只要解決政治問題，經(jīng)濟(jì)便可以順利運(yùn)作。

本人會(huì)在此談?wù)勏愀鄣耐恋毓?yīng)。有些人不明白更深層次的政治問題，宣稱土地供應(yīng)不足引致樓價(jià)高企是香港的根本問題。這完全不符事實(shí)。正如本人去年所撰述，泛民主派純粹出于政治原因，自1997年以來不斷阻撓土地出售（他們只有一次做得對，就是在2000年代中期鼓勵(lì)當(dāng)時(shí)的行政長官曾蔭權(quán)出售土地）。除了公然的行動(dòng)外，他們還令政府官員過度恐懼，因害怕被指控與發(fā)展商勾結(jié)，在應(yīng)該出售土地時(shí)不敢為之。政府官員和大家一樣是普通人，不能因?yàn)樗麄儾蛔鳛槎右怨肿铮徊蛔鍪戮筒粫?huì)有事情成為怪罪的理由。如果他們出售土地，泛民主派必然會(huì)吹毛求疵，這同樣主要是出于政治原因。這就是為何以前的“勾地機(jī)制”失敗了。

1997年前，政治活動(dòng)在英殖香港社會(huì)是不允許的。在這種環(huán)境下，我們的公務(wù)員出色地執(zhí)行殖民統(tǒng)治者的決定。1997年后，一切都變得政治化，政府官員再也無法好好辦事。本人不會(huì)責(zé)怪他們，因?yàn)榫謩萦凶儯绻椎囟帲救丝赡芤矔?huì)如此。現(xiàn)在有了《香港國安法》，希望比較理性和穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境能夠重現(xiàn)，以便公職人員重新履行職責(zé)。如果能這樣，效率應(yīng)該便會(huì)回升，經(jīng)濟(jì)會(huì)從中受惠。在許多好處中，其中一個(gè)會(huì)是充足的土地供應(yīng)。

在這合理的期望下，我們這植根香港的企業(yè)應(yīng)該做什么？本人深信，熊市通常蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)，即使不算極為吸引，但也應(yīng)該不俗，所以我們會(huì)加以發(fā)掘。有理由相信，在去年年底社會(huì)動(dòng)蕩期間招標(biāo)的一幅香港地塊，我們出價(jià)第二高。我們?nèi)绻栽搩r(jià)錢投得地塊會(huì)很高興，但將來總會(huì)有其他機(jī)會(huì)。

根據(jù)這30年來的記錄顯示，我們可算是“熊市股”。我們通常是逆周期的，市場興旺時(shí)，我們的股價(jià)表現(xiàn)往往落后于大市，但熊市時(shí)則經(jīng)常表現(xiàn)出色。現(xiàn)在熊市再臨，我們會(huì)一如以往有亮麗表現(xiàn)嗎？有可能。畢竟，今年到目前為止，在本地交易所，我們的股價(jià)表現(xiàn)是房地產(chǎn)同儕中第二佳，而最佳的是我們的主要附屬公司恒隆地產(chǎn)。我們的股價(jià)表現(xiàn)和第三佳的差距相當(dāng)大。

此時(shí)談?wù)勎覀兊墓蓛r(jià)表現(xiàn)大概也合適。我們的策略是為股東創(chuàng)造長遠(yuǎn)的財(cái)富，因此往往吸引到以價(jià)值為本的股東，他們很多都像我們的主要股東，即本公司的創(chuàng)始家族那樣，不介意長期持有我們的股票。

從歷史可見，我們（以及恒隆地產(chǎn)）的股價(jià)似乎多少會(huì)遵循一個(gè)長周期。我們的內(nèi)地拓展策略始于1992年，和1999年至2000年在香港的審慎土地收購互相配合，潛力直到2002年左右才得到公認(rèn)。在那時(shí)之前，我們的股價(jià)在1990年代一直表現(xiàn)欠佳。之后，在2011年或2012年之前的10年里，我們的表現(xiàn)幾乎比所有其他房地產(chǎn)股都要出色。資產(chǎn)凈值折讓最低，有時(shí)甚至以溢價(jià)交易。在股東總回報(bào)方面，我們在一、三或五年期中經(jīng)常位列最佳表現(xiàn)股票。第二階段的內(nèi)地拓展策略始于2005年，必定也引起了機(jī)構(gòu)投資者的注意。

之后在2011年或2012年左右，內(nèi)地零售業(yè)務(wù)及相關(guān)的公司受熊市沖擊。環(huán)顧香港的房地產(chǎn)公司，尤其是走高端路線的，哪家公司最首當(dāng)其沖、遭受的打擊最大？是恒隆，所以當(dāng)時(shí)股價(jià)受挫。零售市道直到2018年初才復(fù)甦，我們的表現(xiàn)再一次開始領(lǐng)先，但在那六、七年的艱苦日子里，我們資產(chǎn)凈值折讓的幅度最大，這情況甚至持續(xù)至今。

在過去一年左右的時(shí)間里，必定有些明智的長線資金發(fā)現(xiàn)或重新發(fā)現(xiàn)了我們。即使在去年社會(huì)動(dòng)蕩期間，恒隆地產(chǎn)的股價(jià)仍然上升。在行內(nèi)，我們的表現(xiàn)為全年第二佳，險(xiǎn)勝我們的那家公司當(dāng)時(shí)在實(shí)行某些企業(yè)操作，必定影響了其股價(jià)。我們股價(jià)的表現(xiàn)屬于中游水平。

有兩個(gè)觀察到的現(xiàn)象應(yīng)該談?wù)劇：懵〉禺a(chǎn)的股價(jià)變動(dòng)總在恒隆集團(tuán)之前，因?yàn)槲覀兊闹饕綄俟竞懵〉禺a(chǎn)是營運(yùn)實(shí)體，而且?guī)堉荡蟮枚啵蠖鄶?shù)機(jī)構(gòu)投資者喜歡這兩個(gè)因素。但如果可以借古鑒今，那么我們的股價(jià)總會(huì)跟上。2000年代的情況就是這樣，本人相信未來數(shù)年會(huì)再發(fā)生。此外，只要細(xì)心觀察，不難發(fā)現(xiàn)我們的股價(jià)走勢往往較不平坦。我們的股價(jià)會(huì)落后于恒隆地產(chǎn)，直到市場發(fā)現(xiàn)差距，然后會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)上調(diào)很多。這會(huì)再發(fā)生嗎？有可能。

為了釋疑，本人不止一次告訴股東，管理層不是為股價(jià)而工作，而是為經(jīng)營業(yè)務(wù)。老實(shí)說，我們不大關(guān)心股價(jià)。本人暫且以主要股東代表的身份發(fā)言：我們家族會(huì)長期持有。

在今年余下的時(shí)間里，我們的香港業(yè)務(wù)仍然乏善可陳，可能需要提供更多租金寬減，這對我們的收入和純利都會(huì)有長期影響，但我們能做的并不多。在發(fā)展方面，我們在未來兩三年應(yīng)可從兩個(gè)項(xiàng)目中獲利，就是毗鄰我們牛頭角區(qū)租賃物業(yè)淘大商場的住宅項(xiàng)目，以及位于港島東電氣道的辦公樓。前者由恒隆地產(chǎn)全資擁有，而后者則因?yàn)闅v史原因與恒隆地產(chǎn)共同擁有。

另一方面，我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)理想。收成期始于2018年，預(yù)計(jì)將會(huì)全面取得豐碩成果。現(xiàn)在看來相當(dāng)肯定，武漢恒隆廣場會(huì)在2021年上半年開幕，屆時(shí)會(huì)有很多全球頂級奢侈品牌進(jìn)駐；工程預(yù)期在今年年底竣工。跟去年開業(yè)的昆明恒隆廣場一樣，武漢恒隆廣場開幕后即會(huì)成為該市最重要的五星級購物商場。本人對杭州恒隆廣場亦有同樣期許，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2024年左右啟用。然而，這類購物商場開業(yè)后確實(shí)需要兩至三年，業(yè)務(wù)才會(huì)穩(wěn)定下來。不過這天始終會(huì)到來，屆時(shí)應(yīng)該會(huì)對純利有貢獻(xiàn)。

董事長

陳啟宗

香港，2020年7月30日

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