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現(xiàn)在讓本人轉(zhuǎn)而討論影響我們業(yè)務(wù)的三項(xiàng)重大事件中的第二項(xiàng)——中美關(guān)系惡化。本人在下一節(jié)會(huì)進(jìn)一步闡述，但簡(jiǎn)而言之，就是兩國(guó)關(guān)系惡化的速度比本人預(yù)期的要快得多。這與2019冠狀病毒病疫情一樣，會(huì)從根本上改變世界，影響遠(yuǎn)及至少未來(lái)一兩代人。此外，本人懷疑，即使11月美國(guó)民主黨入主白宮，局勢(shì)會(huì)否從根本上扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

可以肯定的是，中美關(guān)系惡化不可能?chē)?yán)重?fù)p害香港的經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榈谌?xiàng)重大事件（去年的社會(huì)動(dòng)蕩及其余波）已經(jīng)令香港經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受損，本人將在本文稍后再談。美國(guó)的離譜行徑可令香港的情況變得更糟，但對(duì)美國(guó)利益的傷害可能更大。華府必須謹(jǐn)慎行事。

如本人早前所說(shuō)，中美關(guān)系風(fēng)雨如磐，也許對(duì)我們的內(nèi)地零售租賃業(yè)務(wù)相當(dāng)有利。當(dāng)如貿(mào)易等外部經(jīng)濟(jì)聯(lián)系有實(shí)際及潛在問(wèn)題時(shí)，內(nèi)地龐大的本地市場(chǎng)必須擴(kuò)大并提高效率，這對(duì)于提高國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和創(chuàng)造就業(yè)的重要性比以往更關(guān)鍵。本地消費(fèi)必須擴(kuò)大，相關(guān)系統(tǒng)也必須進(jìn)一步完善。從個(gè)人層面看，大部分主要西方國(guó)家不再歡迎內(nèi)地消費(fèi)者，他們便會(huì)留在本地購(gòu)買(mǎi)奢侈品。這些對(duì)我們的業(yè)務(wù)都有利。

第三項(xiàng)亦是最后一項(xiàng)影響我們營(yíng)運(yùn)的重大事件是始于2019年6月的香港街頭暴力，事件一直持續(xù)至今年1月底2019冠狀病毒病疫情爆發(fā)為止。六個(gè)月前，在本集團(tuán)主要附屬公司恒隆地產(chǎn)有限公司（恒隆地產(chǎn)）之年終致股東函中，本人已就此詳盡分析，在此不再贅述。事件其后的重大發(fā)展是北京為香港制定《香港國(guó)安法》。

自香港回歸祖國(guó)以來(lái)23年，北京在實(shí)施《基本法》這部管治香港特別行政區(qū)的法律上，一直過(guò)于寬松，加上香港及北京的某些失誤，使得有外國(guó)勢(shì)力支持的少數(shù)激進(jìn)派找到機(jī)會(huì)在香港制造事端。最終，情況已經(jīng)發(fā)展到香港變得難以管治。反對(duì)派甚至公開(kāi)宣稱(chēng)其計(jì)劃是要摧毀香港，從而損害北京，這也是他們的最終目標(biāo)。“港獨(dú)”思潮已植根香港，這座城市已成為北京的最大憂(yōu)慮——一個(gè)試圖推翻中國(guó)政權(quán)的基地。

根據(jù)《基本法》第二十三條，香港應(yīng)自行立法制定自己的國(guó)家安全法。礙于反對(duì)派，香港在這23年無(wú)法自行立法，而且短期內(nèi)也不可能做到。事實(shí)上，本地政治氛圍已惡化得令香港無(wú)法管治，而這正是反對(duì)派想要的結(jié)果。他們的目標(biāo)可能并非要損害經(jīng)濟(jì)，但這個(gè)結(jié)果是避免不了的。

接著是去年的街頭騷亂，這無(wú)疑獲外部勢(shì)力支持。騷亂是隨著2014年“占領(lǐng)中環(huán)”行動(dòng)而來(lái)的，但更加暴力。香港政府必須采取一些措施，但情況已完全超出其能力范圍。例如，去年秋季騷亂最激烈之時(shí)，香港警隊(duì)已處于崩潰邊緣。這個(gè)局面需要改變。

請(qǐng)容本人在此稍為岔開(kāi)，回答一個(gè)重要的問(wèn)題：香港局勢(shì)是如何變得如此嚴(yán)重失控？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是因?yàn)榉磳?duì)香港政府、抗衡中央政府的行為幾乎無(wú)需付出代價(jià)，反而得益不少。

23年來(lái)，北京處理香港事務(wù)時(shí)過(guò)于溫和。每當(dāng)反對(duì)者步步進(jìn)迫，北京幾乎總會(huì)讓步；還有善意的不干預(yù)政策。例如，當(dāng)有人不遵守或公然違反立法機(jī)關(guān)（立法會(huì)）的《議事規(guī)則》，北京不發(fā)一言。當(dāng)暴徒與警察沖突，香港司法機(jī)關(guān)總是從寬處理。坦白說(shuō)，情況已變得荒謬。反政府的行動(dòng)獲外國(guó)勢(shì)力壯膽，受由西方主導(dǎo)的媒體鼓吹，必然可贏(yíng)得本地及國(guó)際關(guān)注。甚至在金錢(qián)方面，許多人玩政治把戲比做他們以往的工作可賺取更多，何樂(lè)而不為呢？他們的行徑越極端，獲得的利益就越大。這就是香港過(guò)去23年的歷史。

然后北京就頒布了《香港國(guó)安法》。過(guò)去一年多，華府公開(kāi)宣稱(chēng)中國(guó)為它的頭號(hào)敵人。從前，北京處理香港事務(wù)時(shí)都會(huì)格外謹(jǐn)慎，以免不必要地惹怒美國(guó)。現(xiàn)在，這種克制已經(jīng)不再是北京最重視的了，《香港國(guó)安法》隨之面世。此舉震驚香港，尤其是反對(duì)派。

此事就連不反對(duì)北京的陣營(yíng)也不知如何反應(yīng)。正如本人早前撰述，1997年以前，英國(guó)殖民宗主成功在香港孕育了一群缺乏國(guó)民身份認(rèn)同的中國(guó)人。過(guò)去23年，無(wú)論是北京抑或是香港，都沒(méi)有做任何事以糾正這種情況，換來(lái)的是一群缺乏國(guó)家情懷的人，這些人自然不在意國(guó)家安全的需要。他們上一次考慮過(guò)國(guó)家安全也許是在2003年，當(dāng)時(shí)他們反對(duì)二十三條并上街抗議。難怪近月社會(huì)上有關(guān)《香港國(guó)安法》的討論都頗為荒謬，無(wú)知顯而易見(jiàn)。

西方尤其美國(guó)的激烈反應(yīng)是可以理解的。數(shù)個(gè)國(guó)家已經(jīng)暫停與香港的引渡協(xié)議。這至少有兩個(gè)主要原因：第一，美國(guó)現(xiàn)在已向中國(guó)全面宣戰(zhàn)。香港這顆棋子方便好用，所以香港任何被美國(guó)視為對(duì)其不利的改變，都不會(huì)受歡迎。換句話(huà)說(shuō)，外部勢(shì)力正在利用香港對(duì)付北京。第二，《香港國(guó)安法》必然會(huì)限制外國(guó)在香港的秘密活動(dòng)。畢竟，這些活動(dòng)活躍于香港至少已有一個(gè)世紀(jì)。可以肯定地假設(shè)，最近暫停與香港的引渡協(xié)議的國(guó)家，從前在香港的活動(dòng)定必非常活躍。

部分外國(guó)勢(shì)力可能事前已告誡他們?cè)谙愀鄣姆凑芭笥选薄！断愀蹏?guó)安法》頒布后，有反對(duì)派陣營(yíng)的成員馬上開(kāi)始退下來(lái)，《香港國(guó)安法》明顯在他們意料之外。過(guò)去23年，他們一直在香港非常活躍，這是個(gè)不受任何國(guó)家安全法律規(guī)管的地方，世上罕見(jiàn)。同時(shí)，他們有種錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為北京會(huì)避免與美國(guó)沖突，所以只要他們靠攏美國(guó)，就會(huì)成功。現(xiàn)在，他們被本來(lái)為他們撐腰的美國(guó)拋棄了。美國(guó)把中國(guó)逼得太緊，耗盡了中國(guó)對(duì)美國(guó)僅余的容忍，再加上反對(duì)派在香港步步進(jìn)迫，迫使北京走這一步。

今年6月，在《香港國(guó)安法》公布之前“亂港四人幫”之一的李柱銘突然改口，表示自己是一國(guó)兩制的堅(jiān)定捍衛(wèi)者（圖源：《環(huán)球時(shí)報(bào)》）

最后得到的，就是各方皆輸?shù)木置妗Ｖ袊?guó)現(xiàn)在擁有的是一個(gè)經(jīng)濟(jì)受損的香港。所有香港人都受苦，并會(huì)繼續(xù)付出沉重的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。很多反對(duì)派會(huì)被卷入法網(wǎng)，有些人要逃亡，回不了香港，要回來(lái)就得付出沉重的個(gè)人代價(jià)。對(duì)西方國(guó)家而言，在《香港國(guó)安法》下，他們失去了香港這個(gè)讓他們對(duì)中國(guó)興風(fēng)作浪的地方。

反對(duì)派的領(lǐng)袖全都是成年人，應(yīng)該知道自己在做什么。然而令人惋惜的是，有13至15歲的青少年因去年騷亂時(shí)所做的行為而被檢控。他們不少向警察投擲汽油彈，有些則藏有攻擊性武器。是什么讓這些青少年如此憤怒？是誰(shuí)煽動(dòng)他們？那些惡意利用這些青少年心智的成人，毀了他們的前途，難道不應(yīng)該負(fù)責(zé)嗎？那些人的所作所為，是不為道德所容的。

《香港國(guó)安法》將如何發(fā)揮作用還有待觀(guān)察，至少目前看來(lái)，該法的本意似乎達(dá)到了，街頭總算平靜下來(lái)。然而，恐怕我們的經(jīng)濟(jì)已千瘡百孔，要恢復(fù)不是一件易事。“東方之珠”的光芒現(xiàn)已差不多消逝。樂(lè)見(jiàn)香港落得如此田地的是偽善的英國(guó)人。1997年前，在英國(guó)鐵腕管治之下，香港發(fā)展蓬勃。現(xiàn)在的北京，遠(yuǎn)比這前殖民宗主溫和，卻給世界不能好好管治香港的印象。雖然當(dāng)時(shí)英國(guó)以鐵腕管治香港，但其余的西方世界成員皆視之為盟友；反之他們卻視中國(guó)為敵人。美國(guó)當(dāng)時(shí)對(duì)英國(guó)在港的鐵腕政策沒(méi)吭一聲，但現(xiàn)在卻對(duì)北京所做的幾乎都加以指摘。

與香港其他的購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)主一樣，我們的零售租賃業(yè)務(wù)遭受打擊，可能需要10年才能使租金回到2018年的水平。畢竟，1997年亞洲金融風(fēng)暴后，我們花了11年，直至2007年租金才回復(fù)到1996年的水平。當(dāng)時(shí)我們的經(jīng)濟(jì)量受損，但這次是量及質(zhì)皆受傷害。

對(duì)我們而言，眼前的危機(jī)尚有一絲曙光。內(nèi)地人在香港購(gòu)買(mǎi)奢侈品的好景不再，但我們?cè)谙愀鄄](méi)有這類(lèi)店鋪。由于疫情的關(guān)系，內(nèi)地人要購(gòu)買(mǎi)奢侈品只能在內(nèi)地，我們?cè)趦?nèi)地的許多購(gòu)物商場(chǎng)必然會(huì)因而受惠。值得慶幸的是，過(guò)去近20年，我們都沒(méi)有擴(kuò)充香港的租賃物業(yè)組合。反之自2005年起，我們幾乎只投資內(nèi)地，而且態(tài)度進(jìn)取，尤其集中于高端購(gòu)物商場(chǎng)。在現(xiàn)時(shí)的情勢(shì)下，最有利的正是這個(gè)市場(chǎng)。

請(qǐng)讓本人轉(zhuǎn)而談?wù)勎覀兊臉I(yè)務(wù)表現(xiàn)。雖然我們內(nèi)地各購(gòu)物商場(chǎng)的客流量仍比去年同月低，但租戶(hù)的奢侈品銷(xiāo)售額已帶頭猛增，其他商品的銷(xiāo)售額復(fù)蘇則仍然落后。這個(gè)差異的合理因由，本人已于恒隆地產(chǎn)的致股東函內(nèi)詳述。最終，所有零售物業(yè)的客流量都會(huì)恢復(fù)到正常水平，但有些日常必需品的銷(xiāo)售可能從此轉(zhuǎn)至電子商貿(mào)。至于五星級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)里售賣(mài)的高價(jià)商品，正如本人過(guò)往所詳述，轉(zhuǎn)向電子商貿(mào)這情況不大可能會(huì)發(fā)生。

過(guò)去六個(gè)月，我們零售物業(yè)的表現(xiàn)有兩個(gè)差異：一是香港與內(nèi)地，二是內(nèi)地的高端購(gòu)物商場(chǎng)與次高端購(gòu)物商場(chǎng)。各處的辦公樓均表現(xiàn)疲弱，但至今仍然可控。

在香港和內(nèi)地，我們都要向零售租戶(hù)提供租金寬免。在香港，我們會(huì)視乎情況，按個(gè)別情況評(píng)估；而在內(nèi)地，我們有三個(gè)星期向租戶(hù)只收取基本租金的50%。在兩地，寬免的金額均占各自總租金收入的數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。為保持更高的租出率，我們一直回應(yīng)市場(chǎng)需求。實(shí)際上，香港和上海的空置率輕微下降，但其他城市的則稍稍上升。辦公樓的租金收入和租出率略有下降，但在上海以外的城市，租戶(hù)質(zhì)素有所提高。